房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
胡丽静诉称，我与李大普以及北京林家房地产公司于2013年9月16日签订了存量房屋买卖合同，约定我向李大普购买其所属的某区813号房屋，根据存量房屋买卖合同及补充协议相关约定，李大普应当在存量房屋买卖合同及补充协议签订之日起40日内办理过户手续。由于李大普迟迟不能如约履行合同义务，原告于2013年11月11日向李大普寄送关于催告函，催促李大普履行相关合同义务，然而截至2013年11月25日，李大普仍未履行合同义务，致使该房屋无法过户交易。依据买卖合同约定，我向李大普寄送了信函，要求解除买卖合同及补充协议，并要求对方承担违约责任。现起诉到法院要求李大普：一、返还我已付定金七万元；二、支付违约金五十二万；三、承担本案诉讼费。
李大普辩称，对其所述事实认可，但违约金过高。我愿意返还胡丽静已付款项七万元，但被告不同意胡丽静要求支付违约金的诉讼请求。我认为胡丽静在整个交易过程中其实际损失远远小于她所主张的违约金，本着违约金的补偿原则，我不同意胡丽静的诉讼请求。现我同意与胡丽静解除房屋买卖合同。
二、审理查明
2004年9月20日，某部委单位与李大普签订《商品房买卖合同》，约定李大普购买某区813号。2006年2月23日，李大普取得该房的房产证，房产证加盖有经适房标记。2013年7月20日，李大普与北京林家房地产公司签订《房屋出售委托》，委托林家房产公司于2013年7月31日至2013年9月31日期间出售813号房屋。2013年9月18日，李大普（甲方）与胡丽静（乙方）、林家房产公司（丙方）签订《定金协议》，约定，乙方购买甲方所有的813号房屋，约定购房总价款为2465000元，不包含税费；乙方支付定金七万元。协议签订后，胡丽静向李大普交付定金七万元。2013年9月16日，李大普作为出卖人与买受人胡丽静签订《存量房屋买卖契约》，约定：李大普将813号房屋出卖给胡丽静，房屋成交价格为二百一十五万元，配套设施设备等作价为三十二万；买受人向出卖人支付定金七万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同申请办理房屋过户手续。当日，李大普（甲方）与胡丽静（乙方）、林家房产公司（丙方）还签订《补充协议》一份，其中约定：甲乙双方同意，在自本合同签订之日起40日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。违约责任约定：…（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的…；甲方出现上述违约行为的，应在15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，其他：关于央产房的约定为，甲方应于2013年9月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》;如未能按期取得，则应承担相关责任。后李大普未按照合同约定取得。2013年11月11日，胡丽静向李大普寄送《催告函》，要求李大普于2013年11月16日前取得813号房屋相关手续，并履行合同约定义务，如不能按照上述时间履行，则依约解除《买卖合同》及补充协议，并要求退还其定金，承担违约责任。2013年11月25日，胡丽静再次给李大普寄发《解除及承担责任函》，告知李大普解除双方签署的《买卖合同》及补充协议，要求李大普于2013年11月30日前退还其定金七万元，承担违约责任。2014年1月4日，李大普给胡丽静回复《告知函》，称其一直在积极办理该通知单获取事宜，但由于国家政策原因无法取得，属于无法归责于他的原因，所以他无需承担责任。2013年11月22日，他已正式告知林家房产公司和胡丽静无法取得该通知单的事实。庭审中，胡丽静与李大普均认可双方签订的《存量房屋买卖契约》、《补充协议》已于2013年11月25日解除。
另查，就本案诉争813号房屋能否上市交易一节，法院向中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室咨询，该单位于2014年2月11日回函，载明：一、诉争房屋属于央产房。二、诉争房屋产权性质为经济适用住房。根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
三、判决如下：
1、李大普返还胡丽静定金人民币七万元;
2、李大普给付胡丽静违约金人民币三万元;
3、驳回胡丽静的其他诉讼请求。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李大普作为813号房屋所有权人，其在未就813号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与胡丽静签订《存量房屋买卖契约》及《补充协议》，将813号房屋出售给胡丽静，并承诺于2013年9月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。现因813号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《存量房屋买卖契约》及《补充协议》因实质上无法继续履行而解除，李大普的行为已构成违约，其应就《存量房屋买卖契约》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。同时，胡丽静作为购买方，其在购买813号房屋时已经知晓813号房屋性质系央产房，其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。胡丽静在未向有关部门核实的情况下，仅依据李大普的单方陈述即相信813号房屋能够对外出售存在不当，胡丽静亦应就此承担一定责任。庭审中，胡丽静与李大普均认可双方签订的《存量房屋买卖契约》、《补充协议》已于2014年12月26日解除。就胡丽静已经支付的定金七万元，李大普同意返还。因一方当事人违约，另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因李大普的行为构成违约，故胡丽静有权向李大普主张违约金。
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