借名买房与挂名股东一样,借名购买房改房,产权归名义人所有,属于资产名义所有人与实际投资人不符的情况。
人们通常所说的“借名买房”通常是指借用他人名义购买房产,将房产登记在他人名下的行为。
实践中,“借名买房”发生的原因,通常有4种:
1、法律、法规对购买方的购买资格作出限制,例如经济适用房,借名买房 不受法律保护,房价便宜但只有符合法律规定条件的人才可以购买。
2、出于减低贷款利率的目的,例如购买第二套商品房时,首付比例、贷款比率、利率等等都是高于第一套的。
3、处于逃避法律责任的目的;现实生活中,最常见的是夫妻一方以夫妻共同财产出资购买房产,但将房产登记在一方父母名下。
4、逃避合同义务。现实生活中,最常见的是债务人将房产登记在别人名下,拒不返还欠款,借名买房,被起诉腾退房屋。
借名买房实际出资人的法律风险:
1、法律、法规对购买方的购买资格作出限制的情况下,出资方为购买房产借用他人名义购买房产,容易房财两空。
原因:
(1)名义所有人死亡,其名下的房产将作为遗产由名义所有人的继承人继承。
(2)名义所有人离婚,其名下的房产将作为夫妻共同财产由法院分割。
(3)名义所有人背信弃义将房产再转让或抵押。
有些客户认为,我与名义所有人之前签了合同,所以不怕。但来找笔者打官司的,哪个没有签合同?为什么签了合同也无法避免弄假成真、房财两空的结果?
名义所有人死亡,其继承人不认可其生前签字的真实性,因无法做笔迹鉴定而死无对证。有客户想到了做公证或律师见证,来弥补。但不论是做公证还是做律师见证,所见证事实必须是合法的,因为规避法律而签署的合同本身属于不受法律保护的协议,因此无法做公证和律师见证。
名义所有人离婚,其配偶没有在名义所有人与实际投资人之间的合同上签字,因此该协议对名义所有人的配偶没有法律效力。因此,实际投资人无法阻止法院分割该房产。有客户想到,可以让名义所有人的配偶也在借名买房协议上签字啊。《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。法律对购买方的资格作出了限制,属于强制性规定,这种合同没有法律效力。因此,签了字也白签。
实际投资人也无法阻止名义所有人将房产再抵押或转让。因为这种借名买房合同本身是无效合同。名义所有人取得房产证之后,再转让或抵押,实际出资人无法干涉。有客户认为,可以将房产本扣住,不给名义所有人。笔者需要提醒这种客户的是,房产证丢了是可以补的。
至于现实生活中,为了逃避还款义务、合同义务、法律义务而借名买房的情况,更是为债权人提供了充分的法律理由,将房产拍卖变卖后偿还欠款。
《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《民法通则》第六十一条【民事行为被确认无效或被撤消后的处理规则】民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。
不少客户来找笔者咨询有关情况时,总是强调债务人名下没有任何资产,因此担心委托律师也要不回钱。在笔者看来,这类客户因为孤陋寡闻,因此对律师的工作所知甚少。你越告诉他能,他越怀疑。
民谚说:真的假不了,假的真不了。以规避法律产生的利益,是无法获得法律保护的。借名买房一方不论处于什么目的,借用亲友名义购买房产,容易房财两空。