在我国，有些不具备购买经济适用房、两限房的人以他人名义购房，还有一些已经拥有住房的居民为规避“限购令”，或为防露富等原因以他人名义购买房屋。然而，随着近几年房屋价格大幅上涨，因借名买房引发的纠纷也层出不穷。
【案例一】
前几年,国家为调控房价出台了限购、限价、贷款利率多项调控政策,房产热引发不少人借名买房。但是，借名买房存在诸多风险，北京易盛借名买房律师事务所律师提醒，进行此类活动时，一定要明确法律法规再做决定。
借名买房协议可能无效
北京易盛借名买房律师事务所律师靳双权说，为了防范借名买房出借方变卦,借名买房双方一般会签订借名买房协议,对双方的权利义务以及过户事宜作出约定。司法实践中,借名买房协议有两种认定情况,一种是买卖纯商品房签订的借名买房协议有效,另一种是买卖保障房等政策性住房的借名买房协议无效。
根据我们所办理的案件显示,不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为,但房屋为经济适用房或者福利房等，购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买,行为本身违反国家政策,故出资人主张房屋归自己所有的诉求于法无据,法院不予支持。双方即使签订了借名买房协议,但因损害了广大符合购房资格家庭的合法权益,原则上认定借名买房协议无效。
根据目前法院的判决，对借名买房案件,法院通常以房屋所有权证上登记的名字认定房屋所有权人。实际出资人想要回出资款,首先必须提供充足的证据。如果能够证明其是房屋实际购买人,出名人不仅要返还原购房款,还要承担一定的赔偿责任。法院在判决上会寻求双方利益平衡,在判决借名协议无效的同时,要求出名人对实际出资人予以适当经济赔偿。
“借名买房”隐藏诸多法律风险
“一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。”靳双权说，借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是登记人拒绝办理房屋过户手续,借名人面临风险。三是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房内,但由于登记在出名人名下,而我国对不动产物权采用登记制度,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。另外，房屋因登记人涉诉而被查封或处分。根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务,债权人申请保全而致房屋被查封等等。
【案例二】
自作聪明借名买房
购房人张某用同事王某的名字购买商品房一套，但出售时王某拒绝帮助办理过户手续。纠纷闹到法院，法院最终判令该房屋归王某所有。
购房人张某因不具有购房资格，便私下与他的同事王某达成口头协议，用王某的名字购买商品房一套，并用王某的名字办理了按揭贷款手续和房屋过户手续。后来，张某将房屋出售给刘某，刘某要求张某协助其办理房屋过户手续却屡次遭拒。当刘某得知该房屋登记的所有权人为王某时，就诉至法院要求确认该房屋的所有权。在法院审理阶段，因张某不能提供足够证据证明其为实际出资人，而房屋产权证及银行贷款凭证上的登记人均为王某，法院最终判令该房屋归王某所有。
张某就此事来到丰台区检察院申请法律监督，但因不能提供足够证据证明其为实际出资人，所以无法获得支持。
借名买房会有哪些法律风险
借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：
1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。
2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：
(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
【案例三】
在限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格。但是“上有政策，下有对策”，个别购房者采用了“借名买房”的方式，用他人的名义，自己出钱购置房屋。
那么问题就来了，房子到底属于出名人还是出资人?“借名买房”看似不得已而为之，实则背后隐藏着巨大的法律风险。
案情回顾：
毛某与章某是一对表兄弟，弟弟章某与妻子谢某结婚后，想要办理落户手续。正巧哥哥毛某准备在富阳购置一处新的房产。考虑到限购政策，两兄弟经过商量后约定：由哥哥毛某出资，以弟弟章某的名义，在富阳购买一处房产，并签订了协议，两人约定：弟弟章某同意在落户手续办理完之后，就去相关部门提出申请，无条件将该房产返还给毛某，由此产生的费用也由章某夫妻自行承担。
但是几年之后，原本满口答应帮忙过户的章某突然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和房产证上也都写的是自己的名字，哥哥毛某无权享有房产。
花费数十万的购房款，买来的却是弟弟的反悔，毛某感到十分无奈。最终兄弟两人只能对簿公堂。
毛某向法院提起诉讼，提供了他向房产公司汇款的凭证和购房收据原件，要求章某和谢某返还房屋。一审法院认定《协议书》内容合法、当事人意思表示真实，为有效合同，判令谢某返还房屋，并协助办理过户手续。
律师点评：
所谓的“借名购房”，是指房屋的实际购买人在同他人协商之后借用他人的名义购房，并用他人的名义登记房屋产权的行为。借名购房的出现可能基于各种原因，比如为了迎合当地户籍政策以获取当地户口;出于隐匿财产或者转移非法所得的目的;隐藏实际购房人身份，逃避其他风险;应对房控举措，如限购令而采取的规避政策的行为等。
借名购房纠纷往往发生于产权证办理前借名人(登记购房人)不再借名，从而要求卖方将产权直接办于自己名下并试图一直占有房屋;或发生于产权证办理后，借名人因无需再受政策限制或已完成借名买房目的，要求借名人将房屋过户其名下。借名购房，看似简单的背后其实蕴含着复杂的法律问题。借名购房案件涉及多重法律关系。从民法角度简单概括，律师认为借名购房案件主要涉及三个行为，即两个债权行为，一个物权登记行为。即登记购房人与事实购房人之间的借名法律关系(含财产处分内容);登记购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;事实购房人、登记购房人与登记机构的物权确认法律关系。借名法律关系的效力性问题在司法实务中有些争议，多数观点认为借名购房合同有效。
无论哪种纠纷，毛某诉求能否得到支持关键，在于其是否实际出资购房，并且是否在协议中明确“当约定情况出现，借名人有义务办理房产变更手续”。
认定借用他人名义购房时的实际出资人应从以下几方面着手：
1、双方书面协议。由协议中明确约定的借名买房事实可见双方的出资意思，正常情况下，借名人即为将来的实际出资人。但不能单凭协议确定，因为协议的履行有不确定性，借名人存在不履行出资义务的情形，故还需结合其他证据综合认定。
2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。虽然在上述书证上载有被借名人之名，但如这些重要材料均由借名人持有，则足见买房事宜均由借名人具体执行，房款亦可推理为由其支付。
3、双方的还款能力。如被借名人无稳定的工作收入等经济来源，断无支付巨额首付及按期支付按揭款之能力。
4、其他证据。购房会有大额资金流动，通常是通过银行转账等途径，银行的汇款明细等材料亦可以证明实际的出资人。
综上，靳双权律师认为，通过借名购房来规避政策规定，存在着较大的风险，须谨慎。一方面来源于借名购房协议本身的效力性风险，另一方面情谊关系并非牢不可破，容易被利益所扭曲。
【案例四】
借名买房，结果鸡飞蛋打
2005年，因无购买经适房资格，梁先生决定借何先生之名购买北京市丰台区一套房屋，并向银行贷款47万元，房产证上落上了何先生的姓名。2010年，梁先生诉至法院称自己是房屋实际买受人，何先生仅是名义上的产权人，请求确认房屋归其所有。而何先生称，房产是他以按揭贷款购买并已取得产权证，产权人是自己。梁先生向法庭提交了一份他委托何先生以个人名义签订房屋买卖合同的协议书，经鉴定协议上的签名并非何先生书写;梁先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款，但又不能提供证据。2011年，梁先生要求确认房屋归其所有的诉讼因证据不足被法院驳回。上诉后，二审维持原判。2012年11月，梁先生不服终审判决向北京市丰台区检察院提出监督申请。检方审查认为，虽然梁先生称是借用他人名义购买房屋，但就借名购房达成书面协议的事实，证据不足，法院认定事实清楚，适用法律正确，不予支持监督申请。
【案例五】
以儿子名义购房，一家人闹上法庭
北京的李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年，李先生承租的公房遭遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子小李的名义购房并办理贷款手续。2005年5月，北京某地产公司与小李签订北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议，协议载明的购房人为小李，承租人为李先生。后小李与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。2010年，小李诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老两口的请求。
综上所述：靳双权律师认为：依据相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。
出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
