2000年9月5日，吴某(乙方，买方)与中海信公司(甲方，卖方)签订了《北京市内销商品房预售契约》。主要内容为：甲方已经取得北京市西城区西直门南小街某地块的国有土地使用权，甲方在上述地块上建设的国英绿景公寓，已具备预售条件。乙方自愿购买甲方的国英绿景公寓1A、1B房屋，用途为高级住宅，建筑面积为642.03平方米，预售房价为每建筑平方米12000元，总价款为7704360元。乙方预交定金2万元，在最后一次付款时转为购房款。付款方式为：2000年8月31日交付定金2万元，2000年9月5日交付首期房款1524360元，乙方向银行申请贷款616万元。 之后，吴某与某银行签订了贷款合同，贷款期限从2000年9月28日起至2020年9月27日止，共20年，月供43040.37元。
2001年10月31日，吴某出具一份《授权委托书》，授权正凡物业公司就其购买的国英绿景公寓1层AB号商品房的产权过户、产权转让及房屋出租等相关法律手续及收取费用的全权代表。
2001年11月15日，郑某(甲方)与吴某(乙方)签订了一份《协议书》，西城区后广平胡同国英绿景公寓底商1A、1B系甲方的住房，但由于甲方尚未取得北京市户口，故使用乙方名义购房，而实际购房付款均为甲方付款，现该房由甲方管理使用。鉴于上述情况，乙方对该房不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用;乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向甲方提出任何权利主张。甲方对上述房产尚在乙方名下，乙方应为甲方出具全权授权书，有甲方自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与乙方无关。甲方在自用或出租、经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担。
2003年8月22日，正凡物业公司与北京市燃气集团有限责任公司物资供应分公司就国英绿景公寓1层A号的出租事宜签订了《房屋租赁合同》。
为证明诉争房屋的付款情况，郑某提交了其支付全部购房款发票的原件吴某的身份证等证据，用于证明郑某支付购房款和支付月供的情况，同时郑某明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴某称是其支付房款和月供，但是经原审法庭询问，吴某对其付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述，之后又称委托正凡物业替其还款，但均未提供充分证据予以证明。此外，吴某对于郑某所持有的上述户名为吴某的中国农业银行的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错误的。吴某主张其一直持有上述票据、证件的原件，在办理房屋产权证时将上述原件交给了中海信公司，郑某持有的原件是从中海信公司处获得的，但并未就此提供相应证据。
另查，2007年3月28日，北京市西城区房屋管理局向吴某颁发了房屋产权证。2007年5月8日，吴某给北京市燃气集团有限责任公司物资提供应分公司出具了《关于国营绿景公寓首层1A、1B房屋终止授权的通知》，称吴某为上述房屋的产权人，现收回此前关于上述房屋的所有授权，要求该燃气公司与吴某本人联系，就上述房屋的租恁事宜另行签订租赁合同。
二审诉讼中，吴某为证明其主张向法院提交了《北京市内销商品房预售契约补充合同》、房屋契税专用税收缴款书、北京市海定区人民法院(2007)海民执字第8394号民事裁定书、北京市第一中级人民法院(2008)一中执监字第33号民事裁定书、正凡物业公司为吴某出具的证明及中海信公司的章程等证据，以证明吴某是诉争房屋买卖的买受人，交纳了房屋购房款和契税，并通过正凡物业公司收取租金偿还按揭贷款。郑某对正凡物业公司出具证明的真实性不予认可。
二审诉讼中，郑某向本院出具《承诺书》，承诺：如果法院将房屋判决归我所有，我将一次性将银行贷款还清，不会使吴某承担任何责任，同时，在郑某未还清银行贷款之前，银行对该房屋的抵押权依然有效。
2007年6月，郑某向原审法院起诉称：2002年11月15日，郑某与吴某达成一份《协议书》，约定：郑某使用吴某的名义购买诉争之房，房款由郑某支付，产权由郑某享有，吴某不具有实际的产权和使用权。协议订立后，郑某依约履行了付款义务。2007年3月28日，吴某以自己的名义办理了产权证。现双方因产权问题发生争议，故诉至法院，请求判决：1.确认位于北京市西城区后广平胡同国英绿景公寓1层的101室、102室为郑某所有;2.诉讼费用由吴某承担。
吴某辩称，不同意郑某的诉求请求。理由如下：1.郑某不具有合格的主体资格，因为吴某于2000年9月5日与北京中海信公司签订了《商品房内售契约》，购买本案诉争的房屋，又于2007年3月28日办理了房屋所有权证。在房屋买卖过程中，郑某不是出卖人也不是买受人，房屋所有权也没有在郑某名下。2.吴某与郑某签订的《协议书》应是无效合同，并且无法实际履行。我国法律关于房屋所有权的规定非常明确，以房屋所有权证作为房屋所有权人的认定标准，吴某与郑某签订的协议也违反了法律规定。由于双方签订的《协议书》无法实现其目的。因此，吴某依法购买诉争的房屋，支付了房款，取得了房屋所有权证，在这期间，郑某没有出现过，郑某不是本案适格的原告，双方所签订的协议违反法律规定，不能实际履行。请求法院驳回郑某的诉讼请求。
北京资深房产律师靳双权解释：本案属于典型的“借名登记”案件，本案争议的焦点有二：一是就同一房屋在法律物权与事实物权发生分离的情况下，如何认定房屋的权属?二是事实物权人应当通过提起房屋物权确认之诉，还是提起房屋过户转移登记的给付之诉来保护其合法权利?
在事实物权人与法律物权人就同一房屋的权属发生争议时，就如何处理?
1在不涉及交易第三人的情况下，应当优先保护事实物权人的权利，事实物权可以对抗法律物权，并转化为法律物权。转化的方式主要包括：1初始登记，主要适用于原始取得物权的情况;2更正登记，即涂销现时的登记物权，把事实物权纳入不动产登记;3返还请求权，主要适用于动产物权的情况。
2、在涉及交易第三人的情况下，如果第三人构成善意取得的，事实物权随之消灭。事实物权人有权主张以下权利：1事实物权人可以依据具体情况，向法律物权人主张违约责任、侵权责任或返还不当得利。2如果不动产登记机关存在过错的，依据《物权法》第21条第2款之规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”事实物权人可以要求登记机关赔偿责任。
