北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告诉称：1999年3月1日，我公司与北海管理公司在《商品房预售契约》中约定：我公司购买庆红大厦的G01单位，建筑面积为105.62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元;北海管理公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日内办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，北海管理公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28.12平方米，面积误差比为购房合同的26.6%，实际多付房款共计人民币653508.8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314.26元。此外，北海管理公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任
二、被告辩称
1、2003年4月22日，我公司向玉树公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知玉树公司，对原购房契约进行了变更，玉树公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
三、审理查明
原告玉树公司和被告北海管理公司于1999年3月1日签订《商品房预售契约》，该契约约定：玉树公司自愿购买由北海管理公司预售的北京庆红大厦G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，北海管理公司已收到原告定金人民币36800元;还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105.62平方米，国有土地使用面积16.84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5%(含)时，自北海管理公司向玉树公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，玉树公司有权解除契约。契约解除自玉树公司书面通知送达北海管理公司之日起生效。北海管理公司除在契约解除后30日内向玉树公司双倍返还定金外，并需将玉树公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。玉树公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。房屋交付后30日内共同办理房屋买卖过户审批手续。
《商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《北京“庆红大厦”预售契约补充协议》，作为对《商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，玉树公司于1999年2月13日已向北海管理公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608.80元。1999年11月30日，北海管理公司延期两个月向玉树公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后玉树公司多次催促北海管理公司办理房屋产权过户手续，北海管理公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。玉树公司于2002年11月12日向北海管理公司委托的律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日，北海管理公司向玉树公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对庆红大厦的勘测报告，玉树公司购房的实测面积为77.5平方米(其中套内面积为56.09平方米，公共分摊面积为21.41平方米)，比契约规定的面积减少28.12平方米。北海管理公司承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5%的范围，并告诉玉树公司：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，北海管理公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求玉树公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。玉树公司收到函件及附件后，未书面答复北海管理公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。玉树公司称已口头答复北海管理公司，但北海管理公司予以否认。现玉树公司当庭表示不同意解除契约，要求北海管理公司继续履行。
四、法院判决：
1、被告北京北海管理公司返还原告玉树公司购房款1183121元。
2、被告北京北海管理公司给付原告玉树公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608.80元计算)。
3、驳回原告玉树公司其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告玉树公司与被告北海管理公司签订的商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。后双方同意对合同约定的交房日期变更为北海管理公司的实际交房日，即1999年11月30日。
本案中，北海管理公司承认实际欠付玉树公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5%后如何具体追究违约责任，现玉树公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但玉树公司在与北海管理公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5%(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5%作为追究北海管理公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5%(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5%之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由北海管理公司双倍返还。玉树公司主张所购房屋实际面积误差比超过3%的部分房价款均由北海管理公司双倍返还，明显不妥，故不予支持。
北海管理公司将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为北海管理公司签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向玉树公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为玉树公司办理房产证的违约责任。但玉树公司在北海管理公司2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按北海管理公司的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于北海管理公司缺乏依据，不应得到支持。
