北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告宋某诉称，原告是被拆迁居民，需要购置房屋。2004年4月21日，原、被告冯某、万某在中介公司的撮合下，在公证处签订央产房买卖合同书，公证处出具公证书。协议约定二被告向原告出售上述房屋，总价款265000元，分二次支付，第一次在双方领取本合同公证书之日，支付260000元，此款付款完毕。第二次约定在过户续之日，支付5000元，尚未支付。后双方交接了房屋，被告依约将房改售房合同、产权证书交付原告，原告持公证书，将户籍迁到此处，居住至今。近期原告打听到原产权单位已可以办理过户手续，与二被告联系面谈，确定可以过户。但原告提出办理过户手续，被告却以种种理由不同意。据此，为维护原告合同权益，向法院提起诉讼：1.要求二被告继续履行与原告签订的央产房买卖合同，协助原告将房屋过户到原告名下。
2、被告辩称
冯某、万某辩称：一、原告提交的《公证书》(以下简称“该公证书”)有明显涂改伪造痕迹，被告对该证据的真实性不予认可。答辩人认为该公证书作为本案极为重要的证据，按照该公证书第十一条之规定“本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处存一份。”但原告提交的公证书与答辩人所执的公证书有极大区别，答辩人所执公证书中《房屋买卖合同》一页最下方签字页以及第二页乙方签名处均有丁丙寅的签字，但在原告出具的公证书中丁丙寅的签字均被故意涂改。二、答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》并未生效，原告不能按照合同约定让答辩人履行过户义务。1、《房屋买卖合同》第六条明确约定“乙方应按第三条约定向甲方支付全部房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。当本收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。”该合同生效的先决条件之一明确约定了必须支付全部房款而不是部分房款，但至今答辩人未收到乙方支付的第二次购房款，答辩人认为双方签订的《房屋买卖合同》并未生效;2、答辩人已按《房屋买卖合同》将房屋腾空给原告，并将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给原告，答辩人的协助义务已完成，是原告迟迟未付第二次购房余款导致合同生效的先决条件欠缺。三、原告诉称最近得知原产权单位办理过户手续，答辩人以种种理由不同意的说法与事实不符。答辩人至今未接到原产权单位可以办理过户手续的任何口头或书面通知。四、原告与答辩人在签订房屋买卖合同时已明知涉案房屋为央产房且未具备上市条件不能办理过户，但仍与答辩人签订买卖合同的行为主观上存在过错。
二、法院查明
冯某、万某二人系夫妻关系，二人婚姻存续期间，冯某购得涉诉房屋。
2004年1月，宋某向冯某支付购房定金1万元。
2004年4月21日，冯某、万某(甲方)与宋某(乙方)在公证处签订《房屋买卖合同》，约定冯某、万某将上述房屋出售给宋某，房屋总价款26.5万元。合同约定：三、付款方式：乙方分两次向甲方支付购房款：第一次：在双方领取本合同公证书之日，乙方支付给甲方购房款人民币贰拾陆万元整。第二次：在双方办理房屋过户手续之日，乙方支付给甲方购房余款人民币伍仟元整。四、房屋及相关证件的交接：在双方领取本合同公证书后7日内，甲方将上述房屋腾空交给乙方;同时将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给乙方(交接清单附后，双方签字后各执一份)。六、关于合同生效问题：乙方按第三条约定向甲方支付全部购房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。
2004年5月17日，冯某为宋某书写收条，载明：今收到宋某先生支付的买房款计人民币贰拾伍万元整。本次所支付款是按照冯某与宋某双方签订的《房屋买卖合同》相关条款执行的。同日，双方完成房屋交接，冯某将房屋所有权证、房屋原买卖合同书一并交给了宋某。
本案审理中，因涉案房屋属于央产房，法院就涉案房屋是否可上市交易问题，函询有关单位，单位复函表示：冯某名下的房屋已经领取房屋所有权证，应当属于可上市交易房屋。
三、法院判决
1、宋某支付冯某、万某剩余购房款五千元;
2、冯某、万某协助宋某办理房屋的过户手续。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，冯某、万某与宋某所签《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。
关于该《房屋买卖合同》是否生效的问题，首先，虽然双方合同中约定的生效条件为宋某一方支付全部购房款，但从双方履行合同的情况看，宋某已支付了绝大部分购房款，且冯某、万某早已将涉案房屋交付宋某使用，双方均已实际履行了合同约定的大部分内容，如仅以未支付的剩余房款5000元为由认为合同尚未生效，一方面不符合双方当事人真实意愿，另一方面则对宋某一方有失公平，故不应就此认定双方合同未生效。其次，宋某支付剩余5000元购房款的时间、条件是房屋过户当日，本案中冯某、万某表示其未接到单位通知办理央产房上市的通知，但事实上经法院函询涉案房屋属于可上市交易的房屋，而履行涉案房屋上市交易备案的义务人是冯某、万某，即冯某、万某理应及时、积极办理涉案房屋的上市手续，现实是冯某、万某一直未履行其上述义务，致使涉案房屋长期无法办理过户，故因冯某、万某一方责任导致宋某付款条件不成就，宋某虽未支付剩余房款但亦应视为双方合同已经生效。
鉴于双方合同已经生效，且宋某表示愿意支付剩余房款，涉案房屋符合过户条件，故宋某要求冯某、万某协助其办理涉案房屋过户手续的请求，并无不当，法院予以支持。
