北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
高某诉称： 2012年9月14日，原、被告经朋友介绍认识，被告仲某承诺原告出资240万元为原告购买经济适用房，原告支付了7万元订金。2012年10月15日，原告以买房的形式支付仲某150万元，其中向抵押权人支付120万元，用于解除涉诉房屋的抵押登记手续。2012年10月16日，原、被告签订了《经济适用房协议书》，同日，仲某称购买经济适用房无望，可以将涉诉房屋出卖给原告。原、被告当日签订了《房屋买卖合同》，仲某在合同中特别声明：涉诉房屋正常买卖，经济适用房协议书无效。合同中约定的总房款为240万元。2012年12月，原告又向被告支付90万元购房款。2012年底，被告将涉诉房屋的钥匙及产权证交付原告，原告实际居住至今。2013年7月，原告办理了涉诉房屋的过户手续。后被告提起行政诉讼，法院判决撤销了涉诉房屋的产权证。为维护原告合法权益，故请求确认原告高某与被告仲某于2012年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效。
2、被告辩称
仲某辩称：
1)依据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《房屋买卖合同》中未约定关于房屋买卖价格、付款方式、房屋交付期限的条款。原、被告之间没有形成关于涉诉房屋买卖价格、付款方式、房屋交付期限一致的意思表示。房屋买卖合同中的房屋价款是房屋买卖合同的必备条款，只有双方当事人关于房屋买卖价款达成一致的意思表示时，房屋买卖合同才能成立。因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》不成立。
2)在《房屋买卖合同》不成立的情况下，原告私自变造《房屋买卖合同》中房屋买卖价格、付款方式、房屋交付期限的合同内容，以此违法行为侵害被告的合法权利，原、被告之间不存在房屋买卖关系。
3)原、被告之间存在民间借贷法律关系，原、被告之间的资金往来也是基于民间借贷法律关系产生。本案房屋买卖合同的签订是对原、被告之间的资金借贷关系进行的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。涉诉房屋的房屋买卖合同效力不能得到支持。综上，被告仲某不同意原告的诉讼请求。
3、第三人述称
王某述称： 2015年第三人知道涉诉房屋过户的情况，被告仲某父母知道此事后，去河南调查了假判决过户的情况，发现没有该份判决，涉诉房屋已经出售，王某对此不认可。
二、法院查明
仲某与王某系夫妻关系，二人于2008年2月28日登记结婚。2012年9月14日，被告给原告出具收条，内容为：今收到高某房屋定金7万元。2012年10月15日，被告给原告出具收条，内容为：今收到高某(身份证×××)交来房屋全款150万元，于2012年12月21日之前腾空房屋。同日，原告与被告签订《房屋抵押贷款合同》，约定抵押房屋为涉诉房屋，房屋建筑面积65.94平方米，贷款币种及金额为150万元，债务履行期限为2012年10月15日至2017年10月14日，担保范围为全部。合同仅为办理房屋抵押登记之用的抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。
2012年10月16日，原告与被告签订《协议书》。该协议约定，被告仲某收到房屋款240万元，被告可以为原告购买北京市政策用房，房屋面积为150平方米，房屋总价240万元。此房为北京市经济适用房，房屋位于×××地带，被告定于2013年10月20日前交付此房屋。同日，原告与被告签订《房屋买卖合同》。该合同约定，被告房屋涉诉房屋，房产证登记面积为65.94平方米。合同落款下约定，涉诉房屋正常买卖，经济适用房协议书无效。原告及被告分别在该特别声明下签名并摁捺手印。
2012年10月19日，被告给原告出具收条，内容为:今仲某收到高某交来的房屋尾款20万元。
2013年7月23日，原告向规划和国土资源管理委员会申请办理涉诉房屋所有权转移登记，提交了原告一方签字的房屋所有权转移登记申请书等相关材料。规划和国土资源管理委员会在办理转移登记过程中接到署名为××号《民事判决书》、××号《协助执行通知书》、××号《执行裁定书》，明确此次房屋转移登记买房人为原告、卖房人为被告，转移类型为法院判决、仲裁机关裁决房屋转移。2013年7月24日，规划和国土资源管理委员会为原告办理了涉诉房屋所有权转移登记。2013年7月29日，原告领取涉诉房屋所有权证。
2016年12月，仲某将规划和国土资源管理委员会及高某诉至本院，请求撤销规划和国土资源管理委员会将涉诉房屋所有权登记在高某名下的行政行为。本院经审理，于2017年7月10日×××号行政判决书，判决撤销规划和国土资源管理委员会2013年7月24日所作的涉诉房屋的转移登记行为及因此为高某核发的房屋所有权证。高某不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2017年10月31日作出×××1号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告提交其持有的《房屋买卖合同》，该合同约定，涉诉房屋，房产证登记面积65.94平方米，房屋权属证书号为×号，房屋价格以房产证登记面积为依据，65.94平方米，该房屋售价总金额为240万元。原告于合同签订之日一次性向被告支付150万元。被告应于本合同签订之日起七日内，将房屋交付给原告。被告应协助原告在30天内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。该合同落款下方约定，涉诉房屋正常买卖，经济适用房协议书无效。被告对《房屋买卖合同》的真实性、证明目的均不认可。被告认为是原告在被告签字后编造签订的合同，该份合同是基于保护原告向被告出借借款签订的合同，双方未约定240万元出售房屋。原、被告当时没有买卖房屋的真实意思表示，双方均没有填写房屋的价格、付款价格、房屋交付时间及产权过户时间。被告认为是原告通过违法行为，在行为败露后变更了合同。被告提交《房屋买卖合同》一份，该合同仅填写了房屋基本情况“甲方房屋坐落于×××楼×××，位于第3层，房产证登记面积65.94平方米”，房屋价格、付款方式、房屋交付期限、关于产权过户登记的约定部分均为空白，其余约定与原告提交的《房屋买卖合同》一致。原告对该份合同的真实性认可，但证明目的不认可。原告认为原、被告的合同是一致的，合同落款最下侧原告声明内容及签字、按捺手印再次对房屋买卖合同关系进行确认。当时是被告拿来房屋买卖合同，由原告根据双方事先约定填了一份，因时间紧，双方经过确认后，由买方和卖方签字。开始被告称可以为原告购买经济适用房，后经过再三确认，被告称不能为原告购买经济适用房，被告称将自己名下的房屋卖给原告，原告的这份合同是完整的，被告手中是空白的。但价款、金额、房屋坐落双方是经过确认的。原告为了保证房屋交易安全，又在涉诉房屋上办理了抵押登记手续。240万元的价格是原、被告协商的，当时房屋的价格是240万元，抵押登记上约定的也是240万元，办理经济适用房的价格约定的也是240万元，是可以相互印证的。这份合同证明了原、被告之间的房屋买卖合同关系，是合法有效的。
关于房屋居住使用情况，原告称，涉诉房屋已经交付原告使用了，房屋钥匙也交付给原告了，原告一直在涉诉房屋内居住至今。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，收条，《协议书》，《房屋买卖合同》，《房屋抵押贷款合同》，×××号号行政判决书及×××1号行政判决书等证据在案为证。
三、法院判决
确认原告高某与被告仲某于2012年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，根据被告仲某手写的收到购房款的收条及签订《房屋买卖合同》的过程、被告向原告交付涉诉房屋等事实可以看出，原告与被告就买卖涉诉房屋达成了合意，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。故原告要求确认原、被告于2012年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，有事实和法律依据，法院应予支持。关于被告以其持有的《房屋买卖合同》没有填写关于房屋价格、付款方式、房屋交付期限等内容为由，认为《房屋买卖合同》不成立的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于被告主张原、被告实际存在民间借贷法律关系的抗辩意见，被告未能提供证据加以证明，法院不予采信。
