北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告段某诉称：原告意欲购买北京房产，后经房屋中介介绍看中被告持有的位于北京市昌平区X号房屋。在双方商洽购买房屋时，为促成交易，被告承诺将约5平米左右的存储间一并过户销售给原告。在合同签署后，原告发现被告无法出具其对上述存储间拥有权力的证明且无法转让，被告承诺的内容无法实现，存在欺诈情形。在知晓后，原告多次尝试与被告沟通此事，但均未有结果。被告以提供不实信息促使原告在被蒙蔽下签署合同，且合同无法正常履行，严重侵害到了原告的合法权益。为此，原告请求：1.解除原、被告双方于2017年8月10日签署的房屋买卖合同;2.被告返还原告已经支付的定金5万元;3.被告因提供不实信息向原告赔付定金5万元;4.被告承担原告为维护自身权利所支付的合理开支8千元;5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第4项诉讼请求明确为被告承担原告为维护自身权益所支付的律师费8千元。
二、被告辩称
被告乔某辩称：1、乔某与段某签订的房屋买卖合同合法有效。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，乔某出售的房屋在当时低于市场平均价格，段某2017年8月10日上午看的房子，下午与乔某签署合同，买卖双方的行为是真实意思表示。签署合同全程在北京某中介公司业务人员陪同下完成，双方签署的房屋买卖合同合法有效。
2、房屋买卖合同附属设施约定不构成合同根本违约。对于该车棚，其有单独的价格，应区别于装饰装修等包含在总购房款内的一般附属设施，并且其也是独立存在的，并不在房屋买卖合同中所涉房屋之中。因此乔某认为其他约定中涉及的法律关系实际上是单独的一个买卖合同，该合同是否履行都与房屋买卖合同无关。即便该车棚被认定为房屋的附属设施，乔某也有充分的证据证明该车棚为乔某所有，其具有出售该车棚的权利，导致车棚买卖条款无法继续履行的原因在于段某拒绝支付8千元而非乔某不愿、不能出售该车棚。
3、关于段某诉称的存在“欺诈情形”的事实。乔某带领段某到房屋物业处咨询此事时，物业负责人已经明确表示该车棚无需办理改名手续，只需要买卖双方自行约定即可完成交易，并对乔某拥有该车棚予以确认。因此段某以车棚无法出具拥有权力的证明且无法转让为由声称乔某存在欺诈情形完全属于捏造事实，为自己的违约行为寻找借口。
4、段某延期交付房款构成违约。合同约定乙方于过户前五个工作日(2017年10月16日)将第一笔首付款115万元支付给乔某。因为国家宏观调控影响，北京市房屋价格整体回落，涉诉房屋价格也有较大幅度下调，在此背景下，段某找寻各种理由拒绝继续购买该房屋，本身这就是违反契约精神的体现。段某至今并未依照合同支付首付款，拒绝办理网签等手续，该笔款项拖欠至今已构成对乔某的根本违约，给乔某带来重大经济损失。根据《补充协议》第四条第三款第三项约定，段某应当向乔某支付房屋总价款20%的违约金。综上所述，段某违约的行为导致房屋买卖合同无法继续履行，在房屋价格回调的趋势下，段某拒绝履行合同，此行为给乔某带来了不可避免的巨大的经济损失，希望人民法院结合实际情况，详细分析段某诉讼的根本原因，判决驳回段某的诉讼请求，支持乔某的反诉请求。
反诉请求：1.确认被反诉人因逾期交付首付款构成对合同的根本违约;2.本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。
三、审理查明
2017年8月10日，乔某(出卖人)与段某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为楼房，坐落为北京市昌平区X号;产权证明所载建筑面积共73平方米;该房屋规划设计用途为住宅;该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议;该房屋所有权证证号为京房权证昌更成字第XXXX号;该房屋的性质为已购公有住房;该房屋成交价格为160万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为30万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人;买受人向出卖人支付定金5万元(不高于成交总价格的20%)，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议;买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为64万元整;买受人因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照上述拟贷款金额足额批准的)，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;出卖人收到买受人全部首付款后5个工作日内将该房屋交付给买受人;买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款;该合同还约定了其他条款。
同日，乔某(出卖方、甲方)与段某(买受方、乙方)、北京某中介公司(居间方、丙方)签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计190万元，此价格为甲方净得价，不含税;乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分;乙方于2017年8月10日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付给甲方;乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款96万元(不包含前期支付全部定金)以建委监管支付的方式支付甲方;乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款19万元以理房通支付的方式支付甲方;甲乙双方应于网签后5工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;甲乙双方同意，在2017年10月23日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;甲方承诺有一个车棚并以8千元的价格出售给乙方，承诺到物业改成乙方的名字;该补充协议还约定了其他条款。
上述合同签订当日，段某向乔某支付了5万元定金。涉案房屋原产权单位为北京某机械厂。庭审中，北京某机械厂表示不主张对涉案房屋的回购权，允许该房屋上市交易。北京某机械厂为解决涉案房屋所在小区内的私搭乱建现象，在小区内空地上建设了若干储物间，这些储物间未取得相应的规划审批手续等。上述《补充协议》中的车棚即储物间。北京某机械厂称，这些储物间的转让无需办理过户手续，允许个人之间自由转让;涉案房屋所在小区没有正式的物业公司，小区的物业由北京某机械厂代管。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决如下：
1、驳回原告段某的诉讼请求;
2、反诉被告段某逾期未支付购房首付款的行为构成根本违约。
五、北京房产律师靳双权点评
《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》与《补充协议》均系段某与乔某的真实意思表示。《补充协议》包含了房屋(包括房屋装饰、装修、家具、家电等附属设施)买卖和储物间买卖两个法律关系，关于房屋买卖的约定部分不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照相关约定履行各自的义务;因储物间建设未取得合法审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，故关于储物间买卖的约定部分应属无效。对于段某要求解除与乔某的房屋买卖合同一节，缺乏依据，不应支持。关于双方之间的房屋买卖，段某因小区内空地上的储物间主张房屋买卖合同履行的不安抗辩权，没有依据;此外，从双方对于储物间的约定“甲方承诺有一个车棚并以8千元的价格出售给乙方，承诺到物业改成乙方的名字”，可以推断出双方在订立合同时非常清楚该储物间的产权状况，段某主张乔某提供不实信息一节不能成立，故对于段某要求乔某返还定金5万元、因提供不实信息赔付定金5万元、承担律师代理费的诉讼请求均不予支持。
双方房屋买卖合同约定“在2017年10月23日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，“乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款96万元(不包含前期支付全部定金)以建委监管支付的方式支付甲方;乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款19万元以理房通支付的方式支付甲方”，双方房屋买卖合同还就段某构成根本违约的情形进行了约定，现段某逾期支付首付款的行为构成根本违约。
