北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
XX区XX镇XX号的宅基地登记在蔺某名下，为蔺某夫妻使用的宅基地，地上房屋为夫妻二人共同建设。201X年X月X日，原告蔺某与被告宏某、卫某签订房屋买卖协议，将位于XX区XX镇××号的房屋及院落卖给被告宏某、卫某。原告认为，其与宏某、卫某签订的房屋买卖协议实为对农村宅基地的买卖协议，根据法律规定，农村集体所有的土地不得出租、转让。故原告与被告签订的房屋买卖协议违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故二被告应当将XX镇××号院内房屋返还于原告。
2、被告辩称
一、原告违法《合同法》第六条的规定。双方在签订合同时均知道，农村房屋买卖合同在法律上有可能不被认可，原告之所以还要坚持卖房，是因为缺钱，需要解决资金紧缺问题。因此，在签订《房屋买卖合同》时，为了避免原告反悔，原、被告均同意增加3个补充条款：“1.如遇房屋拆迁，国家占地，旧村改造等所得经济补偿与原房主无关。2.甲、乙双方如有反悔，按房屋买入价及增补价(装修费、扩建费、院外宅基地购进价等)双倍偿还对方经济损失。3.房屋买卖见证人：付彦山(当时任村主任)。”在签订《房屋买卖合同》之前，原告曾多次口头承诺保证不收回房屋，在此情况之下，被告提出增加补充条款，原告认可。现在，原告又出尔反尔，其诉讼主张不能得到法律支持。二、被告购买原告房屋是为了解决居住问题。被告卫某的父母从外省市来到北京，因与二被告一起居住不方便，所以才购买了原告房屋。购得该房后，被告对原有房屋进行了二次大的翻建和扩建。2006年9月16日，二被告与村委会签的租赁协议，将宅基地外的空地租赁用于建房，以改善村容村貌。被告为了建房投入大量资金，形成了现在的房屋格局，现有北房5间、西房1间、东房过道1间、南房1间、门面房4间。房屋由卫某父母居住，门面房出租开饭馆。被告没有看到原告有收回房屋意向，才再次投入资金进行改造。被告的行为得到了村委会认可，改善了环境，美化了村容村貌，为村民提供了方便，其行为得到肯定。三、原告有自己的房屋，再强行收回已经出卖房屋没有道理。出卖房屋之前，原告就居住在现有房屋多年，原宅基地的房屋是空闲的，房屋早已经破旧，当时，原告托人多次找被告协商，才达成了房屋买卖。原告现在居住的房屋位置，前后都有住户，原告在此继续长期居住不受任何影响，完全没有必要收回房屋。四、原告在签订《房屋买卖合同》时，对自己的行为是明知的，现在出尔反尔，给法院审判带来麻烦;也给被告造成不可估量的损失，卫某的父母亲已经将老家的房屋卖掉，在此居住超过10年，面临无处可去的局面;同时原告的行为给自己造成重大损失，依照《房屋买卖合同》约定，面临巨额赔偿。农村房屋买卖合同原则上认定无效，但不是所有的合同都认定无效，更不是都判返还，各案的具体情况不同，处理结果也会不同。
二、法院查明
2006年7月7日，宏某、卫某(买受方、甲方)与蔺某(出售方、乙方)及北京市XX区XX镇××号院(以下简称××号院)房屋买卖一事签订《房屋买卖合同》，约定房屋价格为8万元。双方在上述合同的“甲方责任”部分约定“甲方签订本合同并交付乙方定金后，应在双方约定期限内准备好房款，不得单方面要求撤销合同，不得单方面要求降低该房屋成交价，如有此类情况发生，应属甲方违约，乙方所收甲方购房定金不退”，“乙方责任”部分约定“乙方签订本合同并收到甲方购房定金后，不得单方面撤销合同，不得再行转让第三方，不得单方面再行提高该房屋的成交价，如有此类情况发生，应属乙方违约，乙方应双倍返还所收甲方购房定金”，“补充协议”部分约定“1.如遇房屋拆迁、国家占地、旧村改造等所得经济补偿与原房主无关;2.甲、乙双方如有反悔，按房屋买入价及增补价(装修费、扩建费、院外宅基地购进价等)双倍偿还对方经济损失;3.房屋买卖见证人：付彦山”。 经法庭询问，宏某、卫某表示坚持认为《房屋买卖合同》有效，并不要求在本案中反诉返还事项;××号院从2006年购买后一直由卫某的父母居住，房屋曾进行过两次翻建，现有北房5间、西房1间、东房过道1间、南房1间、门面房4间。蔺某表示自己不清楚××号院现有房屋状况。
关于双方的身份情况，蔺某称自己的户口现仍在××号，其身份证显示住址为××号。宏某、卫某表示二人均不是辛庄村集体经济组织成员，户口亦未迁入××号，二人身份住址均为北京市XX区X小区三区××号。
上述事实，有《房屋买卖合同》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
三、法院判决
原告蔺某与被告宏某、卫某于二〇〇六年七月七日签订的《房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，蔺某与宏某、卫某签订的《房屋买卖合同》约定的标的物为宅基地和地上建筑，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宏某、卫某并非村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故蔺某与宏某、卫某之间签订的《房屋买卖合同》应属无效。综上所述，法院判决正确。[c1]
对于判决无效的合同，后续的处理建议：根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
