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代理人在代理权限范围内代理不应成为诉讼及合同责任承担主体

来源:网络  作者:未知  时间:2019-04-08

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)


  一、原告诉称


  原告段某诉称:2015年12月12日,乔某2为乔某1出具售房委托书一份,委托乔某1出售檀营生态城南区1号楼3单元××号房屋。当日,乔某1以自己的名义与段某签订了该房屋的《房屋买卖居间合同》,中介公司为北京禹翔房地产经纪有限公司。合同约定房屋总价款为112万元,房款支付方式为于合同签订日交纳定金5万元,给付房本时支付25万元,剩余房款82万元以贷款的方式支付。合同签订后,段某交付定金5万元,但乔某2现拒绝履行合同,故段某诉至法院,请求判令:1、解除段某与乔某2于2015年12月12日签订的《房屋买卖居间合同》;2、乔某2、乔某1赔偿段某房屋差价损失30万元;3、乔某2、乔某1双倍返还定金10万元;4、乔某2、乔某1赔偿居间费1万元;5、案件受理费由乔某2、乔某1负担。


  二、被告辩称


  被告乔某1辩称:段某所述签订合同事宜属实。但在合同签订前,段某的父母在中介公司带领下到涉案房屋看房时,双方达成给付首付款40万元的一致意见;到签订合同时,因合同条款与之前协议的不一致,乔某1妻子提出不同意见,段某及其家人告诉乔某1合同先这样签,但实际履行时按照之前说的履行;并告诉乔某1因银行存款到2016年1月5日到期,如果提前支取会产生利息损失,所以希望将给付房款的时间定到2016年1月5日,对此乔某1予以同意并签署了合同;到2015年11月底,因乔某1只有段某姐姐的电话,乔某1曾打电话让其准备好房款,但其表示合同没有写给付40万元,仅是定金5万元和首付25万元;之后双方未有联系,期间中介公司联系乔某1问乔某1屋是否继续出卖,乔某1说对方违约,不再出售了;后段某的母亲给乔某1打过一次电话,乔某1要求和合同签订人联系,但也没有结果。现不同意段某的诉讼请求。


  乔某2一审答辩称:同乔某1的答辩意见。


  三、审理查明


  2015年11月11日,乔某2(委托人)为乔某1(受托人)出具《售房委托书》一份,内容为:委托人在檀营生态城南区1号楼3单元××号有房产一处,建筑面积95.37㎡,委托人因故不能亲自前往办理有关事项,现委托受托人为代理人,办理如下事项:1.签署房屋买卖合同、居间协议、定金协议等与出售该房产相关的合同文本;2.办理过户相关手续,签署相关文件……。同日,乔某1(出卖方)与段某(买受方)签订《房屋买卖居间合同》一份,将上述楼房予以出售,成交价格为112万元,付款方式为当天支付定金5万元,于拿到房本支付25万元,剩余房款82万元以贷款方式支付。合同签订后,段某按照合同约定交付定金5万元,乔某2出具了定金收条。后因合同未实际履行,段某持其诉讼请求诉于法院。


  本案在一审审理过程中,乔某1陈述段某的父母在签订合同之前至涉案房屋处看房,双方达成给付首付款40万元,并先给付定金5万元,余款于2016年1月5日给付的一致意见;到签订合同时,因合同条款与之前协议的不一致,其妻提出不同意见,段某及其家人让其先签合同,实际履行时按照之前协议进行;并对因银行存款到2016年1月5日到期,所以希望将给付房款的时间定到2016年1月5日进行了确认;其对此同意并签订了合同;到2015年11月底,其向段某的姐姐打电话催款,但段某的姐姐表示合同没有写给付40万元,仅是定金5万元和交付房本之后的首付25万元。乔某1一并提交段某母亲的电话录音一份,其主要内容包括:1.双方达成给付40万元首付款的一致意见,并约定先给付定金5万元,到2016年1月5日银行存款到期另给付35万元,共计给付首付款40万元;2.签订合同时,段某的母亲未在场,但其之后被家人告知合同签订的内容为给付定金5万元,交付房本时另付25万元,其认为此约定与之前的协商不一致,希望与乔某1确认,但中介机构拒绝给付联系方式;3.对于交易未成功的原因,段某的母亲认为是中介公司及家人做的不好。对于乔某1提交的录音,段某认可是其母亲本人的声音,但认为不是其本人陈述,该陈述对其本人不具有约束力。


  四、法院判决


  北京市密云区人民法院经审理判决如下:1、解除段某与乔某2于二〇一五年十二月十二日签订的《房屋买卖居间合同》;2、乔某2于本判决生效之日起七日内退还段某定金五万元;3、驳回段某的其他诉讼请求。


  五、房产律师靳双权点评


  当事人应该按照合同约定履行各自义务,而对当事人具有法律约束力的合同应当意思自由且表意真实。如果合同当事人对合同的内容发生争议且对案件事实有实质性影响,应当根据当事人提交的证据来确定当事人的真实意思表示,并在此基础上确定合同的履行方式。在本案中,虽然段某与乔某1签订的房屋买卖合同约定段某只需给付乔某1首付款30万元,但根据乔某1提交的录音,可以清晰的得出乔某1曾与段某的父母达成过首付款为40万元的结论;而一个合乎理性的人,不会在已经达成对自己有利的协议时,推翻此协议并做出对自己不利的决定,此录音在逻辑上与乔某1的陈述更加符合,形成的证据链条完整,故可以认定在签订合同时段某及其家人曾做出过虽合同照常签订,但是实际按40万元履行的承诺,双方当事人均应当按此承诺的内容履行合同。合同中对于首付款约定为30万元的条款非当事人的真实意思表示,该约定不成立。现段某否认该承诺并起诉解除合同的行为,构成对合同的根本违反,因其主张解除合同,且乔某1、乔某2对此不持异议,应当将除与首付款无关的合同部分予以解除。因段某违约在先,其要求双倍返还定金、赔偿房屋差价损失、赔偿居间费用的诉讼请求,不应支持。对于段某否认双方达成过首付款为40万元,且认为其母亲的陈述不能代替其本人的辩解意见,在当前社会条件下,房屋买卖并非完全是个人行为,更多的情况反而是经过多次讨论最后确定的家庭行为,且父母在房屋买卖过程中往往发挥着更大的决策作用。段某的母亲在录音中表示双方商定首付款为40万元,且其表示在被家人告知首付款变更为30万元后希望和乔某1进行联系进行确认的陈述,可以推定段某对之前协商的首付款数额是知情的,故对段某的此项辩解意见不应采信。另外,根据法律规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在本案中,根据段某提交的证据,其明知乔某1是根据乔某2的授权和其进行房屋买卖行为的,故该合同直接约束段某和乔某2,对乔某1无法律约束力,被告乔某1主体不适格。


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