北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告乔某1、乔某2诉称：二原告的父亲乔某3与母亲齐某在顺义区××镇××村房5间，院落一套，后增建2间成为北正房7间。原告的母亲齐某于1990年11月去世。后被告与原告的父亲乔某3再婚。2009年11月，原告的父亲去世，被告在原告父母所遗留院落内生活居住。乔某3去世后，原告提出对父母遗留的房屋和院落遗产与被告协商分割解决，被告拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1.依法对位于顺义区××镇××村××街××号房屋院落进行分割，判决院内北正房五间归二原告所有，院落五分之四的使用权归二原告享有;2.诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告段某辩称：我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉诉宅院的北正房五间是乔某3与齐某结婚前乔某3的婚前财产，与齐某没有关系。张×1和张×2的户口没有在涉诉宅院，不能享有院落的使用权。2.张×2、张×1没有对乔某3进行赡养和照顾，从来不去看望乔某3。继女田某和其母亲段某一直和乔某3在一个屋檐下生活，乔某3生前留下口头遗嘱，要求把他的房屋留给继女田某。因此，张×2、张×1没有继承北房五间的权利。3.2009年乔某3因交通事故去世，肇事方赔偿一部分赔偿款，段某与张×2、张×1达成口头协议：由段某多给张×2、张×125000元赔偿款，张×2、张×1同意放弃继承北房五间。因此，张×2、张×1不得再要求继承房屋。4.乔某3是2009年去世，张×2、张×1放弃继承之后一直没有主张继承，现在张×2、张×1要求继承已经超过两年的诉讼时效，因此二人不得再主张继承。5.宅院内新增建的两间房屋是田某出资所建，所有权是田某的，故不得作为遗产分割。
三、审理查明
乔某3与齐某夫妇育有两个女儿，即张×1和张×2。齐某于1990年去世，去世之前其父母均已去世。齐某生前与乔某3、张×2、张×1共同居住于北京市顺义区××镇××村××街××号宅院(以下简称“88号宅院”)，当时宅院内有北正房五间。1992年土地确权时，88号宅院的宅基地使用权登记在乔某3名下。1995年，张×1出嫁，后搬离88号宅院。2001年至2002年左右，张×2出嫁，后搬离88号宅院。2003年1月23日，乔某3与段某登记结婚，后二人以及段某的女儿田某在88号宅院居住。乔某3与段某婚后未生育子女。2007年5月21日，段某将户口从××省××县××镇××村迁至北京市顺义区××镇××村88号。2009年2月，乔某3因交通事故去世，在此之前其父母均已去世。乔某3去世时未留下书面遗嘱。乔某3去世后，段某一直在88号宅院居住。
经本院现场勘验，88号宅院分为南北两个院子：北院内有北正房七间，东数第一间、第二间中间无隔断，东数第四间、第五间中间无隔断，东数第三间开南门出行，东数第六间、第七间之间无隔断，与东数第五间互不相通;有西院墙，正房东侧与东邻之间有一段北院墙。南院内有北正房五间，东、西厢房各三间，其中东厢房南数第一间为门道，开东门出行。东、西厢房北侧各有一间耳房，耳房北侧各有一小段卡子墙;有南院墙;南院北正房东侧与东邻之间有一条胡同，由该胡同通往北院。南院的房屋已建成两年多。
关于88号宅院北院内东数第六间和第七间北正房，张×2、张×1称齐某去世之前该处原有两间小房子，是乔某3和齐某的夫妻共同财产，后乔某3与段某结婚后于2003年至2004年期间翻建为现在的两间北正房;段某称该处原有两间石棉瓦顶的棚子，因为坏了，乔某3将棚子拆除，后田某于2003年出资找人建的，所有权应当归田某;田某称该处原有一间石棉瓦顶的棚子，西边和北边是砖墙，其觉得不方便准备离开，乔某3不让其走，其就将棚子拆了，于2003年5月自行出资找李×建了现在的两间房屋，给李×砖钱和工钱共计3500元，另外其花钱购买了两吨半水泥，因此其应当享有两间房屋的所有权，不能作为乔某3与齐某的遗产进行分割;证人李×出庭作证称2003年田某找其到××村建房，以包工包砖的形式建了西边两间房和院墙，田某分两次给了3500元。
关于88号宅院南院内的西厢房，张×2、张×1称齐某去世时该处留有两间砖瓦结构的西厢房，乔某3去世后，段某在此翻建成现在的西厢房，新的西厢房应当有旧的西厢房的份额。段某称宅院内原有两间石棉瓦顶的西厢房，是亲戚在附近开灰厂时出资所建，并在此居住，后亲戚不开灰厂了，乔某3去世之后田某拆了棚子建了现在的西厢房。田某称现在的西厢房处原来是其和其孩子的父亲以及乔某3一起就着西边的院墙搭的棚子，不需要什么钱，用于放车和柴禾，不能住人，约两年之前，其将棚子拆了建了现在的西厢房，同时还建了东厢房和北正房。
关于乔某3是否留有口头遗嘱，段某称由于张×2、张×1出嫁了，且都不管乔某3，都是田某在照顾乔某3，因此乔某3在2007年段某迁户口时说将房子给田某;当时承德的一个人在场，段某不在场;段某回家听乔某3说了这件事情以后就阻拦了，并告诉乔某3现在说房子的事情太早，然后乔某3说要不然就将房子给田某的儿子。张×2、张×1称其不知道段某所述的口头遗嘱的情况。
关于乔某3的交通事故赔偿款分配问题，双方认可赔偿款共计16万元，其中1万元用于办理丧葬事宜，其余的15万元由张×2、张×1、段某每人分得5万元。段某称其本应分得7.5万元，由于张×2、张×1承诺说放弃对涉诉宅院内房屋的继承权，最终其拿出2.5万元给了张×2和张×1，当时都是口头协商的，没有书面协议。张×2、张×1称死亡赔偿金是直接赔偿给死者家属的，没有规定配偶分得一半，除去丧葬费三人平均分割符合法律规定，并没有口头约定放弃房屋继承的事实，而且段某一开始主张乔某3留下口头遗嘱了，现在又主张拿出2.5万元折抵房屋，相互矛盾，并不属实。
关于88号宅院内房屋如何分割，张×2、张×1称北院内的东数五间北正房是乔某3和齐某的夫妻共同财产，其中有一半是齐某的财产，只有张×2和张×1有继承权;东数第六间和第七间是乔某3和段某的夫妻共同财产，有一半作为乔某3的遗产，由张×2、张×1和段某共同继承;不主张分割南院内新的西厢房，但请求法院在分割遗产时考虑段某拆除该处原有两间旧厢房的情况对张×2、张×1适当多分;综上，请求法院判令东数五间北正房归张×2、张×1共同所有。段某称北院东数第六间和第七间是田某出资所建，不应作为遗产分割;北院东数五间北正房是乔某3的个人财产，没有齐某的份额，应当作为乔某3的遗产进行分割，由于段某在此居住时间较长，而且是长者，对乔某3照顾较多，现在也没有房屋居住，因此请求对段某适当多分。
关于88号宅院的宅基地使用权，张×2、张×1称应当作为乔某3和齐某的遗产进行分割，请求确认其中的五分之四由张×2和张×1享有;段某称其户口在该宅院内，应当享有宅基地使用权，而张×1和张×2的户口不在涉诉宅院，不能享有院落的使用权。
关于诉讼时效，段某称齐某已经去世二十几年，张×2、张×1主张对齐某遗产的继承权已经超过了二十年的诉讼时效，不受法律保护;此外，乔某32009年就已去世，张×2、张×1主张对乔某3遗产的继承权已经超过了二年的诉讼时效。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决如下：
1、位于北京市顺义区××镇××村88号宅院北院内北正房的东数第一间、第二间、第三间归原告张×2、张×1共同所有;东数第四间、第五间归被告段某所有;
2、驳回原告张×2、张×1的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本案中双方争议的焦点之一是张×2、张×1的起诉是否超过了法定诉讼时效。继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。本案中，段某主张其与张×2、张×1口头约定，三人各分得5万元交通事故赔偿金后张×2、张×1放弃对涉诉房屋的继承权，张×2、张×1不予认可，段某未提交任何证据予以佐证，故对其意见不应支持。齐某和乔某3去世后，张×2、张×1未明确表示放弃继承，视为接受继承;齐某和乔某3的遗产即房屋未进行分割，一直处于继承人共同共有状态;对于共有房屋的分割，不适用诉讼时效制度。因此，段某以张×2、张×1的起诉超过诉讼时效为由要求法院驳回诉讼请求的意见没有法律依据，不应支持，张×2、张×1有权主张对齐某和乔某3的遗产进行继承分割。
本案中双方争议的焦点之二是乔某3去世之前是否留有口头遗嘱。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。段某主张乔某3去世之前留有口头遗嘱，将涉诉的房屋留给田某，但并未提供相应的证据予以佐证，故对其主张不应支持。对齐某和乔某3的遗产均应当进行法定继承。
本案中双方争议的焦点之三是齐某和乔某3的遗产范围以及如何分割。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。关于88号宅院北院内的东数第六间和第七间北正房，案外人田某以出资建房为由主张房屋的所有权，因可能涉及案外人利益，法院在本案中不予处理，应另行解决。关于88号宅院的宅基地使用权，我国实行农村“一户一宅”制度，即农村村民一户拥有一处宅基地。1992年土地确权时，齐某已经去世，该宅基地的使用权人为当时户籍登记在此的乔某3、张×2和张×1;张×2和张×1出嫁后均已将户口迁出，2007年段某将户口迁入88号宅院后该宅基地使用权人为乔某3和段某，2009年乔某3去世后该宅基地的使用权人为段某，不发生继承问题。张×2、张×1主张将88号宅院的宅基地使用权作为齐某和乔某3的遗产予以分割，没有事实和法律依据，不应支持。
关于88号宅院北院内的东数五间北正房，齐某与乔某3婚姻关系存续期间一直在此居住，现段某主张该五间房屋是乔某3与齐某婚前的个人财产，但表示只是听乔某3说的，并未向法庭提交任何证据予以佐证，故对段某的主张不应支持，该五间房屋应当是齐某与乔某3的夫妻共同财产。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产继承的第一顺序为配偶、子女、父母。齐某去世后，应当先将上述五间房屋中的一半分出为乔某3所有，其余的为齐某的遗产，由于齐某的父母先于齐某去世，因此齐某的遗产应由其配偶乔某3和女儿张×2、张×1继承。乔某3去世后，由于其父母先于其去世，因此其对上述五间房屋的份额应当由其配偶段某和女儿张×2、张×1继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。考虑到乔某3去世之前与段某共同生活，而且段某现已七十多岁，缺乏劳动能力，目前仍在88号宅院居住，应根据有利于生活需要、对段某予以适当照顾的原则对乔某3的遗产进行分割。
