北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告某置业公司诉称：2009年8月2日，某置业公司与田某以总价1401.739万元的价格就位于北京市海淀区X的别墅签订了一份商品房预售合同及补充协议，合同及补充协议对房屋的交付时间、办理房屋产权证明的时间及违约责任作出详细的规定。2009年11月31日某置业公司按合同约定将该房屋交付田某实际居住。2010年12月，某置业公司发现田某在没有获得合法手续的情况下违反合同约定，私搭乱建、扩建违章建筑，在其房屋西侧建设砖混结构房屋，房屋建筑面积97.5平方米。同时还私自扩建地下室。期间原告曾多次进行制止，并于2010年12月2日向田某发了律师函，要求其在规定的时间内，拆除私建房屋，城管也下了限拆令，但田某不予理睬。双方商品房预售合同及补充协议中明确约定，买受人在使用该商品房期间不得擅自改变该商品房外观，不得私自搭建建筑物、构筑物，不得占用公共部位和公共设施设备，如有违反，出卖人有权单方面解除合同，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金，买受人承担由此造成的一切损失。故请求法院判令：1.解除双方的商品房预售合同及附属合同，田某支付已付房价款5%的违约金700869.5元;2.田某拆除违章建筑，恢复绿地原貌，返还房屋。我方将退还购房款项及相关费用;3.诉讼费由田某承担。
二、被告辩称
被告田某辩称：原告方诉求第一项不成立，1.本案商品房预售合同，合同法第九章约定的买卖合同，根据买卖合同第130条规定，买受人支付价款的合同而本案中买受人支付合同价款的义务已经履行，出卖人转移标的物所有权的一部分及占有权已经完毕，只是因为出卖人的原因未办理产权过户登记手续，本案合同主合同义务已经履行完毕，不存在解除合同的法定事由。2.原被告双方商品房预售合同第20条第三款是无效条款，根据合同法第40条规定，格式条款如果加重一方责任的或者排除对方权利的属于无效条款，原告方基于商品房预售合同第20条第三款之无效合同条款解除合同不成立，对于支付违约金部分我方认为也是不能成立的，理由是原告违约在先没有办理涉案房屋的产权证，也没有拆除违建的围墙，应当存在相应的违约责任，而我方关于新建房屋不属于有效合同条款约定的违约行为，所以要求支付违约金是不能成立的。针对原告的第二项诉求，也是不能成立的，理由是原告方提出由我方拆除违章建筑，恢复绿地原貌，属于行政执法范畴，应当由规划部门进行相应的处理，不属于人民法院受理的范畴，第二项诉求里还包括的返还房屋、退还房款的请求已包括在第一项之内，原告无权提起此要求。针对第三项，诉讼费用应当由原告方自行承担，被告方已经履行完毕涉案商品房预售合同约定的主要合同义务，不存在违约行为，所以本案应当由原告方承当诉讼费。
依据双方签订的《商品房预售合同》约定，某置业公司应自房屋交付之日起720日内代田某办理完毕《房屋所有权证书》，如逾期，则按房屋总价款的万分之零点五向田某支付违约金。此外，某置业公司在有关房屋宣传资料中称：小区项目系“水景别墅，社区园林以水贯穿其间，内有约2万平方米的休闲会所，按照高级酒店标准设计建造”，某置业公司的上述说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。合同签订后，田某如约支付了购房款及代办费，房屋也已于2009年11月30日交付。按约定某置业公司应于2011年11月22日前为田某办理产权证。但其至今未办。某置业公司亦未兑现小区内水系及高档会所的承诺，小区内道路破烂不堪，影响了小区的品质，对房屋价格有重大影响。某置业公司在销售房屋后，将别墅围墙擅自移向田某别墅一侧，造成田某花园面积减少。侵害了田某的合法权利。故我方提起反诉。诉讼请求：1.要求某置业公司立即为田某办理房屋所有权证;2.某置业公司支付逾期不办理房产证违约金，截止至2012年11月21日是255500元;3.某置业公司未兑现小区相关设施的承诺，造成房屋价值损失，某置业公司返还购房款的5%，即700869.5元;4.某置业公司将小区内田某的X别墅外的围墙恢复原状;5.要求确认商品房预售合同的第20条第三款无效;6.某置业公司承担诉讼费。
某置业公司对田某的反诉辩称：合同合法有效。按合同约定，我方应在2011年11月份之前为田某办理产权证，但田某于2010年12月份违反合同约定私搭乱建，建设违章建筑，其行为违反了《商品房预售合同》第20条第三项。经城管部门责令拆除后其仍未拆除，我方发律师函明确告知其在拆除违章建筑前，将停止履行合同，不为其办理产权证。另根据北京市建委有关规定，存在违章建筑的一律不办理房屋产权证。我公司也没法为其办理产权证。田某所述我公司“未兑现提供小区水系，高档会所的承诺”，而减少5%房款的请求，原被告双方签订的《商品房预售合同》中没有关于小区水系、高档会所等相关任何的约定，因此提供小区灌溉系统及高档会所并非我方应当承担的合同义务，田某所提的售楼宣传资料，只能作为其选择与我方签订购房合同的参考，不能成为我方承担合同义务的依据。其次，我方开发的X锦园小区环境优美、绿化景观齐全整洁，被答辩人所购房屋的市场价值至今已大幅增值，因此被答辩人要求降低购房款5%的请求，没有事实和法律依据。对于被答辩人要求我方将别墅之间的围墙恢复原状，没有事实和法律依据。依据田某与我方签订的《商品房预售合同》，田某所购买的是别墅，不包括别墅周边的绿地和花园。根据《物权法》等相关法律规定，小区内的绿地和道路属于小区的公共资源，归全体业主所有。另根据双方《商品房预售合同》附件十一《补充协议》第一条的约定，乙方所购商品房相连接的“庭院”即花园，由乙方代管，且仅可以种植植被。因此，被答辩人无权就所谓的花园面积向我方主张任何权利。其次，由于田某所购别墅周边的花园，属全体业主共有的公共绿地。因此答辩人与被答辩人双方在合同中并没有对该花园的面积，以及与相临别墅之间围墙的位置等进行明确的约定。并且在我方向田某交付房屋后，我方并没有移动本案所涉花园围墙的位置，被答辩人反诉所诉我方将围墙移向其一侧的情况并不存在。综上，认为被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，不同意其全部反诉请求。
三、审理查明
2009年8月2日，某置业公司(出卖人)与田某(买受人)签订《商品房预售合同》，合同约定，田某购买润地开发公司开发的海淀区X号。该房号为暂定编号。该房屋预测建筑面积共396.59平方米，其中套内建筑面积386.58平方米。单价每平方米36260元，总价款人民币14017390元。出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人发出的入住通知书中约定的时间为准。
合同第二十条，使用承诺和风险提示中约定：1.买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。3.买受人使用该商品房期间，不得擅自变更房屋结构、外观和用途;不得在房屋露台、阳台等处搭建建筑物、构筑物;不得改变建筑物原有外观材质、颜色;不得占用公共部位和公共设施设备。买受人在接收该商品房后至本合同履行完毕期间，如果违反本条所属承诺，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按已付房价款5%向出卖人支付违约金，买受人承担由此造成的一切损失。
第二十一条，产权登记中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人支付的房价款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，该违约金总额不超过买受人已付房款的1%。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
双方在合同附件十一，补充协议中约定：一、甲方确认：乙方(田某)对所购商品房相连接的：“庭院”(即花园，以甲方设置的围栏为界，东侧以小河水系边界为界，该花园含建设规划用地外的一部分公共绿地，该花园由乙方代管，仅可以种植植被，不得擅自改动此范围内土地的用途;如乙方擅自改动，应承担由此造成的一切损失。)或“屋顶平台”(以甲方设置的围栏为界)仅享有独有现状使用权;且乙方对享有使用权的“庭院”范围内用地或“屋顶平台”承担养护、维护责任，乙方还须遵守物业公司相应的管理规则(本条款仅针对甲方确认“庭院”或“屋顶平台”的使用方)。
2009年11月30日，某置业公司按约定将房屋交付田某。田某支付了购房款14017390元。润地开发公司代收图表费200元，代收产权代办费及印花税1005元，代收契税420522元，代收公共维修基金39857元，代收供暖费11898元，代收物业费21416元。
2010年12月开始，田某对其所购上述房屋进行改、扩建及装修，房屋外立面改变，在其房屋西侧的花园中建设砖混结构房屋，房屋建筑面积97.5平方米，对原有车库进行改造，同时将地下室向院内延伸。
田某就上述改建、扩建行为表示认可，但称对房屋改建、扩建经过了某置业公司同意。
关于田某要求某置业公司为其办理涉案房屋的产权证，并支付逾期办理房产证违约金一节，某置业公司称系因田某私搭乱建、违约在先，故该公司未能为田某办理产权证。
2011年7月14日，润地开发公司变更名称为：北京某置业有限公司。诉争房屋现编号为：北京市海淀区X号楼。
四、法院判决
北京市第一中级人民法院经审理判决如下：
1、田某于本判决生效后九十日内将其所购海淀区X号(合同暂定编号，现实际编号为：北京市海淀区X号楼)房屋私自改扩建的部分拆除，恢复原状(房屋原状以北京某置业有限公司提交的在北京市城市建设档案馆备案的竣工图为准);
2、田某于本判决生效后三十日内支付北京某置业公司违约金七十万零八百六十九元五角;
3、驳回北京某置业公司的其他诉讼请求;
4、驳回田某全部反讼请求。
五、房产律师靳双权点评
某置业公司与田某签订《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。田某称此合同为反复适用的格式文本，合同第二十条第三款是加重对方责任，排除对方权利的条款，应属无效。该条内容系为了保证高档小区的品质及房屋安全，是为了保护包括田某在内的全体业主的利益，是限制任意改扩建的违法行为所设，该约定虽责任较重，但与购房人违约所造成的对小区整体品质的影响相适应，并未违反公平原则，且经过田某认可，故该约定有效。田某请求确认此条款无效的诉讼请求，不应支持。
法律没有规定或者当事人没有约定，经过对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。田某于2010年11月份对其所购涉案房屋进行改、扩建时，某置业公司即已知道田某违约的事实，虽然某置业公司曾于2010年12月和2012年4月以发律师函的形式，要求田某拆除违章建筑，但某置业公司并未行使解除权要求解除合同，在合同解除事由发生之日起一年内，某置业公司亦未以其他形式行使解除权，其解除权行使的期限已届满，解除权已消灭。故某置业公司起诉要求解除《商品房预售合同》、返还房屋的诉讼请求，不应支持。虽然某置业公司的解除权已消灭，但田某在合同履行期限内，违反合同约定，擅自对涉案房屋改、扩建，构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。某置业公司主张田某将涉案房屋中私自建设的部分拆除，恢复原状，并支付违约金的诉讼请求，于法有据，应当支持。田某称其进行改、扩建经过了某置业公司的同意，某置业公司予以否认，田某对其所述未向法院提交充足有效的证据证明，不能采信。
因田某违反合同约定对涉案房屋私自进行改扩建，违约在先，故某置业公司未按照合同约定为田某办理产权证，不属于违约。田某现主张某置业公司为其办理涉案房屋所有权证并支付逾期办证违约金，不应支持。待田某将涉案房屋恢复原状后，如某置业公司仍未给田某办理产权证，田某可另行主张。
田某虽称因某置业公司未兑现小区相关设施的承诺，造成房屋价值损失，但就其损失并未提供相应证据证明，故对其要求返还购房款5%的反诉请求，不应支持。对于田某要求某置业公司将小区内其别墅外的围墙恢复原状的诉讼请求，田某虽提供了收条和承诺书，但收条并未加盖某置业公司的公章，某置业公司亦不认可在收条上签字的邢大鹏为其公司员工，出具承诺书的为北京和润物业公司，亦非某置业公司，且依双方《补充协议》约定，田某对花园仅享有独有现状使用权，故在田某未提供其他证据证明某置业公司改变其花园围墙的情况下，对田某要求某置业公司将其别墅外围墙恢复原状的诉讼请求，不应支持。
