北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告齐某诉称：经中介公司居间介绍，孙某委托其母亲赵某同齐某于2015年5月6日签署了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定孙某将其名下位于××的房屋出售给齐某，成交价总计115万元，齐某拟申请贷款73万元。签订合同当日，齐某向孙某支付了定金4万元及房款1万元，然而孙某并未在补充协议约定的时间内取得该房屋所有权证，亦未按照补充协议约定按时还款解押，经齐某多次催促，孙某仍以各种理由推脱，直至北京市通州区限购政策出台后孙某又无故拒绝配合齐某和第三人办理网签手续，并告知齐某若要继续履行合同需要向其支付180万元购房款。孙某应承担相应的违约责任并赔偿齐某各项损失。现齐某诉至法院要求判令1.解除双方于2015年5月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;2.孙某返还齐某定金4万元;3.孙某返还齐某购房款1万元;4.孙某向齐某支付违约金23万元;5.孙某赔偿齐某房屋涨价损失60万元;6.孙某承担齐某支出的居间费31050元;7.本案诉讼费由孙某负担。
二、被告辩称
被告孙某辩称：1.我方同意解除房屋买卖合同及补充协议，我方不认可齐某所说的解除理由，本案中造成合同最终不能履行导致齐某要求解除合同客观因素是政策原因，不是我方违约导致的合同无法履行。2.返还定金和购房款我方同意。3.我方不同意第四项、第五项诉讼请求。4.因为客观原因导致合同无法履行，我方不应该承担居间费，政策发生变化该居间费不是齐某的损失，根据双方签订的补充协议约定2015年5月30日之前取得房屋产权证，我方在签订合同无法预知和预判并能够控制产权证发放的时间，这样的约定条件对我方没有约束力，作为贷款购房房屋都是开发商委托第三方办理产权证，产权证办理完毕的时间我方作为购房人是不知道，第三方办理产权证之后再将产权证转交给银行，银行办理完抵押手续之后再将房本发放给购房人，这是贷款购房取得产权证的基本流程，本案中孙某无法得知房产证的下发时间，这个约定是无效的。同时关于孙某之所以卖房屋是基于急需用钱，没有钱提前偿还银行贷款，齐某仅支付5万情况下我方无力清偿贷款，三方签订的购房者保障协议中明确约定，双方与中介所属的某担保担保公司签署的保障服务合同，签订协议是因为孙某在签订合同时候明确提出无力提前清偿贷款，中介表示其所属的某担保公司给孙某融资解决提前还款问题并要求支付相关费用，从这些事实可以认定孙某有积极卖房意愿，不能提前自主解决解押问题，三方都是明知的。解押前提是取得产权证，2015年12月孙某才领到产权证，银行将孙某办理抵押登记时间为2015年8月19日，这个日期明显是8月15日限购之后，从时间逻辑上看，在限购之后孙某客观上才取得产权证才存在解押的前提，只有有抵押才有解押，这一系列行为发生在限购政策出台之后，因此不能认定孙某存在违约。综上所述，我方不存在违约行为导致合同无法履行，是政策导致无法履行，不是我方存在违约责任，故孙某不应该承担违约责任，应该按照补充协议第4条第4款约定，协议履行期间出现限购政策导致合同无法履行，各方各不承担违约责任，处理本案的争议问题。
三、审理查明
2015年5月6日，孙某(甲方、出卖人)、齐某(乙方、购买人)与中介公司(丙方、居间人)签订《买卖定金协议书》，约定齐某购买孙某名下的位于××(以下简称××室)房屋，房屋建筑面积为45.78平方米，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金4万元，甲乙双方应于签署本协议后1个工作日签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居家服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费31050元。协议还约定了其他内容。买卖定金协议书签订当天，齐某向孙某支付了定金4万元、购房款1万元。
同日，孙某(出卖人)、齐某(购买人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定在中介公司的居间服务下，齐某购买孙某名下的涉诉××室房屋，房屋建筑面积为45.78平方米，合同第二条约定该房屋已经设立抵押，抵押权人为建设银行，出卖人应于2015年7月31日前办理抵押注销手续。合同第四条约定房屋总成交价格92万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价23万元，齐某向孙某支付定金4万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议，齐某向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为73万元。合同第六条约定房屋交付，合同第七条约定违约责任。合同第九条权属转移登记约定。另外，该合同约定了其他内容。
买卖合同签订当日，孙某、齐某与中介公司(丙方，居间方)签订《补充协议》，该协议第二条关于房屋交易具体事宜约定，……2.方承诺在2015年6月30日前取得该房屋所有权证，……。3.还款解押：甲方应于2015年7月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5.首付款：乙方于双方办理网签后三日内将第一笔首付款36万元不包括前期支付定金4万元以非建委资金监督的方式支付甲方。……7.权属转移登记：甲乙双方同意，在丙方通知双方办理过户三日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。该协议第四条违约责任约定，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。
2015年5月6日，孙某、齐某与中介公司(丙方，居间人)签订《居间服务合同》，乙方承担向丙方支付居间代理费25300元。
2015年5月6日，孙某、齐某与北京某担保有限公司(丙方)签订《房屋交易保障服务合同》，丙方保障服务费为按房屋交易总额的0.5%收取，共计5750元，全部由乙方承担。
涉诉××室房屋系孙某于2011年4月25日从某开发商公司处购买，付款方式为按揭贷款，贷款金额为76万元，某开发商公司按约于2012年12月31日之前交付该房屋。涉诉房屋产权证上载明登记时间为2014年10月18日，于2015年9月20日设立抵押登记。
2015年9月15日，中介公司向北京市住建委提交了齐某的购房资质审核申请和相关资料。2015年9月28日，齐某通过了北京市住建委的购房资质审核。中介公司称签订合同时候涉诉房屋的产权证尚未发放至孙某处，但在签订合同之前其与某开发商公司联系得知涉诉××房屋产权证已经下来了，后中介公司经纪人于2015年9月19日从某开发商公司处复印了涉诉房屋的产权证并通知了双方，并当天在北京市住建委的网站上为双方的交易办理了草拟网签。
关于领取涉诉房屋房产证一节，中介公司表示涉案合同草拟网签后，中介公司的经纪人多次联系孙某的母亲赵某去领取房屋产权证、办理解押及涉诉合同的网签手续，从银行处得知抵押登记办理完毕后，中介公司经纪人于2015年10月11日告知赵某，银行近期将通知领取房屋产权证，但是赵某一直以忙为由直至2016年12月4日才去领取房屋产权证。对此孙某表示，房产证原件待银行办理完抵押登记完毕后才能领取，故直至2015年12月其才拿到房产证。关于涉诉房屋抵押一节，孙某辩称因未拿到房屋产权证原件且无力清偿贷款，故未按照补充协议约定解押。
2015年9月16日，北京市住建委、北京市通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对在通州区购房的资格和条件做出限制，根据该通知的内容和规定，齐某不具备该通知规定的在通州区购房的资格条件。中介公司称齐某于2015年9月28日通过了北京市住建委的购房资质审核，该购房资质有效期为1个月至2015年10月27日，因为2015年9月19日涉诉合同已经草拟网签，则不受有效期1个月的限制，且办理正式网签时不需提供房屋产权证原件、不要求涉诉房屋解押。
在本案审理过程中，齐某申请调取涉诉合同草拟网签的信息，经法院向北京市通州区住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)核实，结果为住建委系统中查询不到涉诉合同草拟网签的信息。中介公司对此称其2015年9月19日提交涉诉合同草拟网签后，2016年6月份左右住建委对没有形成正式网签合同的草拟网签统一进行撤销，故无法查询到涉诉合同草拟网签的信息。齐某认为是未办理网签原因在于孙某拒绝按照合同约定的价款出售房屋，擅自提高房屋价格至180万元，齐某不同意孙某的涨价要求导致。
本案审理过程中，齐某申请对涉案××室房屋现在的市场价值进行评估，法院委托北京京评价格评估有限公司进行评估，2016年6月，该评估公司出具《估价报告书》，评估结论为估价对象房地产市场价值为1827300元。齐某表示系孙某的过错导致双方的合同无法继续履行，因此要求孙某赔偿房屋涨价损失及居间服务费损失。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理判决如下：
1、解除齐某与孙某于二〇一五年五月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;解除齐某与孙某、第三人北京中介房地产经纪有限公司于二〇一五年五月六日签订的《补充协议》;
2、孙某返还齐某购房定金人民币四万元、购房款人民币一万元，于本判决生效之日起十日内执行清;
3、孙某支付齐某违约金人民币二十三万元，于本判决生效之日起十日内执行清;
4、孙某赔偿齐某房屋差价损失人民币四十四万七千三百元，于本判决生效之日起十日内执行清;
5、孙某赔偿齐某居间服务费损失人民币二万五千三百元，于本判决生效之日起十日内执行清;
6、驳回齐某的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
关于涉案买卖合同及补充协议应否解除的问题。根据2015年9月15日，北京市住建委、北京市通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，孙某不具备该通知规定的在通州区购房的资格条件，因孙某不具备上述通知限定的购房条件，且双方并未办理网签手续，因此双方的合同在事实上不能履行。本案中齐某要求解除双方的买卖合同及补充协议，孙某、中介公司亦表示同意解除，应当支持。双方的合同及补充协议解除，孙某应当将收取的齐某定金和购房款返还给齐某。
关于本案合同解除的过错，双方签订买卖合同之时，通州区住房限购政策尚未出台，合同及补充协议约定的孙某取得房产证及办理提前还款解押的日期均在通州限购之前，2015年9月28日，购房资格审核通过，孙某表示涨价出售房屋，拒绝办理网签备案，导致网签备案手续无法办理，在2015年10月16日通州区限购政策出台后，齐某不具备在通州区购房的限定条件，由此导致双方的合同无法继续履行，合同目的无法实现。由此可见，双方的合同无法履行、合同目的无法实现从而导致双方的合同解除的后果，完全系因孙某单方违约不出售房屋、不办理网签备案所致，孙某存在怠于领取房屋产权证原件、办理涉诉房屋解押手续的违约行为，因此孙某作为违约方，应当对合同及补充协议解除对齐某造成的损失承担赔偿责任，关于违约方孙某应否赔偿齐某违约金、房屋差价损失及居间服务费的问题。违约金数额的确定应当以填补守约方的实际损失为原则，具体到本案，因孙某违约、合同解除给齐某造成的损失即为涉案房屋在签约后增值。以齐某的实际损失为参考，对齐某根据补充协议的约定，要求孙某支付房屋总价款20%违约金即23万元的诉讼请求，应当支持。因上述违约金并不足以弥补齐某的实际损失，因此对齐某以实际损失为依据，要求孙某在违约金之外再赔偿房屋差价损失的诉讼请求，但违约金数额及房屋差价损失的数额应以不超过增值数额为限。居间服务费应视为齐某因合同解除遭受的合理损失，孙某应当将该笔损失赔付给齐某。因保障服务费系某担保公司依据《保障服务合同》收取，该笔费用可由齐某与案外人某担保公司协商解决，在齐某与某担保公司未协商解决之前，该笔费用尚不能作为齐某的实际损失，故对齐某在本案中要求孙某承担该笔费用的主张，不应支持。
关于孙某辩称通州限购后，涉诉房屋才设立抵押登记及其领取到房屋产权证原件，此时齐某不具备在通州区购房资格，是政策原因导致合同无法继续履行，故未办理涉诉合同网签手续这一辩解意见，涉案××室房屋上有尚未偿还的银行贷款和抵押权，因此涉案合同的履行及过户等需要领取房屋产权证、办理偿还银行贷款及抵押权注销手续，但领取房屋产权证、偿还银行贷款及办理抵押权注销登记手续，与办理网签备案手续并无关联，网签备案手续的办理并不以领取房屋产权证、办理完毕抵押权注销登记手续为前提，且中介公司对孙某的该项辩解陈述不予认可，孙某上述辩解意见不能成立，上述辩解意见也不能成为不办理网签备案等违约行为的合理抗辩，故对孙某的该项辩解意见不应支持。
