北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：张某经王某介绍与李某签订房屋买卖协议书。协议书约定，李某将其所有的位于北京市东城区某涉诉房屋卖与张某，房屋成交价为人民币300000元。其后，张某通过王某将购房款交予李某。其后，因李某就涉诉房屋无权处分，被法院确认张某与李某签订的房屋买卖协议书无效，并导致房屋所有权证书被北京市住房和城乡建设委员会撤销，且涉诉房屋的实际产权人起诉要求张某腾房。李某、王某的售房行为给张某造成了实际损失。故原告诉至法院，要求李某、王某返还售房款300000元，赔偿损失773100元;被告负担本案诉讼费。
2、被告辩称
李某辩称：张某所述售房情况属实。现同意返还张某购房款280000元。不同意张某的其他诉讼请求。
王某辩称：张某所述售房情况属实。王某只是张某与李某买卖房屋的中间人，售房款已交给李某。故不同意张某的诉讼请求。
二、法院查明
2006年3月23日，张某与李某就购买北京市东城区某涉诉房屋，签订房屋买卖协议书，协议书约定的价款为119382元。2006年4月5日，张某取得房屋的所有权证书。诉讼中，张某称实际购房款为300000元，并通过转账给付现金的方式支付给了王某。对此，李某、王某不予认可。李某与王某表示实际收到的购房款为280000元，王某收款后已交付给李某，并同意返还上述购房款。张某未对其主张的实际购房款为300000元提供证据。
针对上述涉诉房屋，案外人黄某、黄某乙、黄某丙(以下简称案外人)曾起诉李某与张某，要求确认李某与张某签订的房屋买卖协议无效。该案经审理查明，涉诉房屋系案外人父母黄某戊、赵某某所有的房产。黄某戊、赵某某去世后案外人要求与黄某戊、赵某某另一子黄某己进行继承析产。其后，黄某己之女黄某庚将诉争房产卖予陈某。2004年12月17日，陈某与本案被告李某签订房屋买卖协议，将涉诉房屋又卖予李某。2005年6月，案外人起诉黄某庚与陈某，要求确认黄某庚代理黄某戊与陈某所签的房屋买卖协议无效。本院作出民事判决书，认定黄某庚无权处分黄某戊的房产，确认黄某庚以产权人黄某戊名义与陈某签订的房屋买卖协议无效。2007年7月19日，案外人又将陈某及李某诉至法院，要求法院确认陈某与李某签订的房屋买卖协议无效。本院于2008年6月20日作出民事判决书，确认陈某与李某签订的房屋买卖协议书无效。李某对此判决提起上诉，北京市第二中级人民法院民事判决书，驳回上诉，维持原判。2010年11月2日，案外人又将张某与李某诉至本院，要求确认张某与李某签订的房屋买卖协议书无效。法院经审理于2011年2月18日作出民事判决书，该判决书认为，李某从陈某处购买涉诉房屋的行为不符合善意取得要件，故在此情况下，李某在受让房屋后又将其中一间房屋卖与张某，属于无权处分，故判决确认李某与张某于2006年3月23日签订的房屋买卖协议书无效。张某、李某不服提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理后认为张某构成善意取得的依据不足，遂于2011年4月7日作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。现张某认为因李某无权处分涉诉房屋，致使双方签订的房屋买卖协议书被法院确认无效，且张某所取得房屋所有权证书被北京市住房和城乡建设委员会撤销，故诉至本院要求李某、王某返还购房款及赔偿损失。
诉讼中，张某申请进行涉诉房屋的价值评估。本院委托北京某房地产评估有限公司进行价值评估，以2011年4月7日的价值时点的评估价值为1073100元。评估费4100元，由张某支付。
三、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
1.被告李某、王某于本判决生效后十日内返还原告张某购房款二十八万元。
2.被告李某于本判决生效后十日内赔偿原告张某经济损失三十五万元。
3.驳回原告张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
因合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或盖章，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据已查明的事实，张某、李某就涉诉房屋签订的房屋买卖协议书，已被法院确认为无效，故依照法律规定，李某应将张某所交纳的购房款280000元返还张某。王某作为实际收款人应与李某共同承担返还责任。关于张某要求赔偿损失一节，考虑到张某与李某之间的房屋买卖协议书被确认无效，确给张某造成了经济损失，对此，李某应予赔偿。具体数额，应当将依据价值评估报告书及结合张某与李某在双方订立房屋买卖协议中过错的大小，依法酌定。张某未对其主张的实际购房款为300000元提供证据，对此，应当不予采信。
