北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告姜某诉称，2016年9月，被告A公司及其员工通过电话、微信、广告推介等向原告姜某配偶付某推售房产。在推售过程中，被告多次向付某作出虚假承诺及宣传。信以为真的原告夫妇拟购买被告开发的房屋。同年9月16日，原告配偶付某交付购房诚意金。9月24日，被告A公司与原告姜某签订《房地产认购书》，约定由原告购买被告开发的房产，并将上述诚意金转为定金。认购书签订后，原告及配偶付某多次要求与被告签订购房合同，以保障自己的合法权益。但明知无法实现当初推售宣传及承诺的被告一再借故不与原告签订购房合同，一味蛊惑原告先交首付款以利于其资金周转，并趁机向原告推荐其他的房屋。在原告无法满足其苛刻条件后，被告拒绝返还定金。在本次房屋买卖纠纷中，被告作出虚假承诺及宣传在先，无法兑现，借故不与原告签订迫购买合同在后，被告已构成违约，依法应双倍返还定金。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：一、解除原告姜某、被告A公司签订的房地产认购书;二、被告A公司支付双倍定金人民币200,000元给原告姜某。
2、被告辩称
被告A公司辩称，1、双方签署的认购书及补充协议合法有效，双方均应按照认购书及补充协议的约定履行各自的义务;2、如果原告认为被告存在虚假宣传及承诺的情形，原告应承担举证责任，否则应承担举证不能的后果;3、即使被告存在虚假宣传和承诺的情形，原告也应该在知悉该情况后行使合同撤销权，但这次原告提出的诉求是解除认购书及补充协议，从这点可以看出原告也是认为认购书和补充协议是合法有效的，原告放弃了合同的撤销权;4、认购书及补充协议未能签署的原因完全在于原告，被告是一家专业房地产公司，根据日常生活经验，项目追求的是快速销售、回款，如果客户真正有意向购房，只要客户满足相关购房条件与政策，作为开发商无论如何是不会拒绝与原告签署购房合同的;5、与原告在起诉状中所称的事实相反，是原告一直没有履行善意磋商的义务，从原告提交的微信聊天记录第67页、86页、89页、107页可以看出被告的员工一直在催告原告及时与被告签订购房合同，并提出了原告可以另行购买其他总价更低房源的解决方案，反而是原告一直以在外地脚受伤等各种理由推托;6、关于原告在诉状中提到的装饰装修标准不明确的问题，被告已经在房地产买卖合同附件3中公示了装饰装修标准，且在销售中心现场也公示了精装材料品牌清单，也应原告要求提供了书面装修标准。交付的商品房就是按照精装材料品牌的标准交付的，不存在交付产品标准不明的问题;7、被告一直本着诚实信用的原则，通过各种途径与原告进行磋商，即使在原告起诉后，涉案的房产仍然未另行出售给第三人;8、被告需要向法庭说明的是原告之所以一再拒绝与被告方签署购房合同，根本原因在于于2016年10月4日出台了房地产新政，该限购限贷政策提高了购房门槛，使购房者产生了楼市价格下跌的心理预期，为了避免遭受潜在可能的损失，原告拒绝履行善意磋商义务，违背诚实信用原则。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2016年9月24日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《房地产认购书》及补充协议，约定原告自愿购买被告房产，建筑面积87.72平方米;房地产总价款为7,380,411元;原告采取向银行借款方式付款;签订本认购书时，原告应向被告支付定金10万元，签订正式的房地产买卖合同后，原告已付的定金自动转为购房款的一部分;若原被告双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非原被告双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售;第五条约定：如因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还;如因被告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被告应双倍返还原告已付定金。补充协议第五条约定：认购书第五条所称的“买方原因”包括但不限于：…(4)因房地产认购后的购房政策或按揭贷款政策发生调整，买方不再符合购房条件或无法足额补交首期款。
签订认购书当日，原告向被告支付定金10万元，被告出具收据，确认收到原告交来的定金10万元。
2017年6月23日，被告向原告发出《告知函》，告知原告：被告依据协议约定于2017年10月20日没收原告支付的定金10万元。
原告主张，被告方虚假承诺支付三成首付款即可购买涉案房产，被告的行为构成违约，应双倍返还原告购房定金。
被告对原告的上述主张不予认可，称被告并未作出任何虚假承诺及宣传，被告是基于原告自己提供的其名下无房产的产权查询记录告知被告首付款的比例，且在认购书补充协议中第七条明确说明了在签署认购书及其补充协议前，原告方明确知悉按揭需知等相关文件，其理应知道在当时的情况下根据其名下房产及贷款情况所能够在银行执行的贷款政策。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：驳回原告姜某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为， 原、被告签订的《房地产认购书》明确约定自签订认购书之日起5日内，双方应签订正式的买卖合同。现原告以被告虚假陈述误导原告签订涉案的《房地产认购书》，要求解除该认购书，并要求被告双倍返还原告已支付的定金10万元。首先，《房地产认购书》特别提示第二条明确约定，“签订认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅便利并解答：……正式的房地产买卖合同文本及其补充协议……”。补充协议第八条特别提示写明：“买方在签订本认购书时已充分了解购房政策的规定……”原告作为完全民事行为能力人，在购买涉案房产时应尽审慎注意义务，认真查阅正式的房屋买卖合同文本，自行了解购房政策规定;其次，原告主张被告销售人员告知其涉案房产可以办理三成首付，但未能提供证据予以证明，被告对此亦不予确认。法院对原告的主张不予确认。综上，原告以被告工作人员虚假承诺及宣传为由要求解除涉案合同，无事实及法律依据，法院不予确认。原告的行为已经构成违约，原告作为违约方，其请求解除《房地产认购书》的诉求，无事实及法律依据。
关于定金，根据《房地产认购书》的约定，因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还，故原告请求被告双倍返还定金的诉求，于法无据。
