北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告诉称，2018年2月10日，原告经xx公司介绍与被告签订了关于北京市朝阳区xx房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，并于2018年5月29日完成该房屋权属转移登记。2018年6月9日，原告和被告办理房屋交付，通过派出所查询，房屋有户口未迁出。房屋于2018年7月27日完成交付。且被告明确表明拒绝履行合同约定的户口迁出义务，为保护原告的合法权益，故原告诉至法院。
2、被告辩称
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。首先，合同签订时，双方达成口头协议，在房屋过户后被告以每月4000元的租金承租房屋两个月，双方没有签订书面的租赁协议。在过户之前，原告提出租金要涨为每月7000元，被告也表示接受，被告于7月27日将房屋交付原告。在办理房屋交接的时候，被告要把租金支付给原告，原告不收取。双方应当按照口头约定履行，被告不够成违约。其次，房屋有他人叶某户口，但是被告此前并不知情，被告从来没有将任何户口迁入该房屋。户口系被告购买该房屋时的卖方遗留的，且该户口现在无法迁出。被告没有过错，不应该承担违约责任。另外，原告主张的违约金标准过高。涉案房屋处存在户口未迁出，未给原告造成任何实际损失，原告也没有证据证明自己存在损失，故原告主张未迁出户口的违约金标准过高。
被告向法院提出反诉，称，原被告双方2018年2月10日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定2018年7月10日前甲方收到银行批贷的尾款，如未收到，乙方自行筹集。双方任何一方逾期履行协议约定的义务，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款日万分之五的违约金。涉案房屋已经交付给了原告，原告理应支付物业交割保证金3万元。户口未迁出，并非因为被告原因，被告不需要承担违约责任，原告应支付被告户口迁出保证金7万元。为维护被告的合法权益，故被告提起反诉。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原被告双方在2018年2月10日签署合同后，原告分别于2018年2月10日、2月27日支付定金共计50万元。期间被告反悔不想卖房，故意拖延履行合同义务，拒不配合提供证件。Xx公司于2018年3月10日向被告发出履行催告函后，合同流程在合同签订后40天后才得以开始进行。2018年3月29日，原告希望被告尽快进行网签，被告以此次网签为由，要挟原告免费晚交房2个月，原告不同意。最终双方口头达成协议，原告同意低于市场价一半的价格让被告租住2个月，于2018年3月30日完成第一次网签。后被告在办理银行面签，补齐户口页变更资料均拖延，并没有按照合同在2018年4月15日完成解抵押手续。
二、法院查明
2018年2月10日，原告(买受人)和被告(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，被告将位于北京市朝阳区某房屋出售给原告。房屋成交价格为588万元，原告向被告支付定金50万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人;买受人拟贷款金额为304万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人自行筹集剩余房价款。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，将该房屋交付给买受人。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2018年2月10日，被告(甲方、出卖方)与原告(乙方、买受方)签署《补充协议》，约定，交易房屋有抵押的，甲方应于2018年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方一致同意。甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2018年5月29日，被告(甲方)与原告(乙方)签署《变更协议书》，约定乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款281万元以建委监管支付的方式支付甲方，于过户前3个工作日将第二笔首付款84万元以理房通支付方式支付甲方。
2018年5月29日，原告取得位于北京市朝阳区某房屋的不动产权证书。上述房屋在2018年8月19日查询时仍有叶某一户未迁出。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决如下：
1.被告(反诉原告)吴某于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)张某逾期迁出户口违约金五万元，并按照每年二万元的标准支付原告(反诉被告)张某自二〇一八年六月十五日起至实际迁出户口之日止的违约金;
2.被告(反诉原告)吴某于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)张某房屋租金一万四千元;
3.原告(反诉被告)张某于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)吴某物业保证金三万元;
4.驳回原告(反诉被告)张某的其他诉讼请求;
5.驳回被告(反诉原告)吴某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
在合同合法有效的情况下，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应予遵守。
关于本案原告称被告逾期交房构成违约。依据双方陈述、录音、证人证言以及被告使用房屋的时间，法院认定双方达成了口头协议，被告在房屋过户后承租涉案房屋两个月，并已经实际履行完毕，故法院对原告主张被告承担逾期交房的违约责任不予支持。
另外，关于逾期迁出户口，双方均认可涉案房屋内确有一户暂未迁出，被告称未迁出的户口系上一手房屋买卖中遗留的户口，并非因其自身原因导致。双方买卖合同中明确约定被告应在规定时间内将原有户口迁出，不仅仅只是被告自身的户口迁出，故被告的抗辩意见法院不予采信，被告应承担逾期迁出户口的违约责任。法院支持原告的诉求。于法有据。
