北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告(反诉被告)赵某诉称：
2010年4月21日，赵某与周某签订了《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》，双方约定周某购买赵某所有的位于北京市朝阳区某小区房屋，总价款六百万元;周某自合同签订之日起10日内向赵某支付购房定金及购房预付款320万元(包含购房定金五万元);周某支付购房定金及购房预付款后，赵某将标的房屋交付周某;自2010年4月30日起至赵某取得标的房屋所有权证之日，周某代赵某支付标的房屋的北京某银行按揭贷款;扣除购房定金、购房预付款及周某所支付北京某银行按揭的剩余购房款，于赵某取得标的房屋所有权证后，周某向银行贷款支付。
依双方约定，周某向赵某支付购房定金及购房预付款320万元后，赵某将标的房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房发票等文件交付周某，因标的房屋的产权证尚未办理下来，自2010年4月30日后的按揭贷款由周某向北京某银行支付。但自2010年4月30日起至2013年12月30日期间，周某逾期偿还北京某银行按揭贷款达十余期，累计逾期还款时间达200多日，逾期还款数额为12万元。
在此期间，北京某银行多次通知赵某，要求赵某按时还款，赵某也多次要求周某按时还款，但周某却以自己没钱为由，要求赵某替其支付。由于周某未按照约定按时偿还北京某银行按揭贷款，给赵某的信用造成了巨大损失，导致赵某已经无法申领信用卡，故赵某认为周某已经构成违约，且现标的房屋由周某、孙某实际居住，故起诉要求：解除赵某与周某之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》;周某、孙某立即搬出位于北京市朝阳区某小区房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给赵某;周某向赵某支付违约金60万元。
2、被告(反诉原告)周某辩称并反诉称：不同意赵某的全部诉讼请求，周某没有违约行为。关于按揭贷款的还款时间周某确实有逾期支付的情况，但是之后周某均已经偿还了，按揭贷款不属于未付房款的部分，不构成逾期支付房款。
按照合同约定，赵某应该在取得产权证之日起三十日内协助周某办理标的房屋的过户手续，但赵某并未按照该约定履行义务，一直隐瞒标的房屋产权证办理下来的时间，也不协助周某办理标的房屋的产权证。现周某已经支付了首付款，并且入住了标的房屋。
由于赵某未配合周某办理标的房屋的产权证书，给周某造成了巨大经济损失，故周某反诉要求：赵某继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》;赵某支付违约金200万元。
3、原告(反诉被告)赵某对反诉答辩称：赵某不同意周某的全部反诉请求。赵某于2013年11月17日取得产权证，并自始至终履行合同约定，无违约行为，赵某并未隐瞒产权证的取得时间，实际上是周某多次逾期支付北京某银行按揭贷款，严重损害了赵某的信用记录，周某提交的账户明细表并未加盖银行公章，真实性存在瑕疵。
周某所述补交房款是因实测面积增加所致，周某支付该款项也是双方协商一致的结果，赵某并未强迫。
4、第三人孙某述称：不同意赵某的诉讼请求，同意周某的反诉诉讼请求。
5、第三人北京某银行述称：标的房屋在北京某银行有按揭贷款，本案诉讼需要保证北京某银行的本息不受损失，只要把按揭贷款的本息偿还完毕即可。
二、法院查明
位于北京市朝阳区某小区房屋(以下简称涉案房屋)登记在赵某名下，面积为205平方米，产权证登记时间为2011年10月30日。
赵某在购买涉案房屋时，曾向北京某银行按揭贷款，并于2009年11月26日与北京某银行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，向北京某银行借款281万元。
2010年4月21日，赵某与周某签订《房屋买卖合同》，约定赵某将涉案房屋出售给周某，因涉案房屋尚未竣工，尚未取得房屋所有权证，预计房产证取得时间为2012年6月份。双方约定的房屋总价款为六百万元，并约定周某应在房屋买卖合同签订之日起10日内向赵某支付购房定金及购房预付款总计320万元。
《房屋买卖合同》第三条第2项约定自2010年4月30日起至赵某取得该房屋所有权之日，由周某代赵某支付涉案房屋的银行按揭贷款，还款金额和时间等以赵某与北京某银行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为准，同时赵某将上述借款合同交由周某保管。周某以贷款方式支付剩余购房款，金额以该房屋总价款扣除周某已支付的定金、预付款及代付银行贷款等全部已付费用后的数额为准。在赵某取得涉案房屋所有权证书且该房屋具备银行贷款申请条件之日起三日内，赵某将该情况通知周某，周某于收到通知后三十日内向银行申办抵押贷款。如周某未获贷款批准的，应自行筹集剩余房屋价款。双方同意在赵某取得房产证之日起三十日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。
还约定，赵某在将涉案房屋交付周某时一并将买卖(预售)合同原件、购房发票原件、契税票收据原件，公共维修基金收据原件等交给周某保管。赵某未按照约定交付房屋或者未按照约定协助办理房屋转移登记手续，每逾期一日，赵某应支付周某已付房价款0.5%的违约金，逾期超过十五日的，周某有权选择解除合同，周某解除合同的，赵某除应当退还全部已付款外，还应按照全部已付款的10%支付违约金。如周某未按约定时间付款的，每逾期一日应支付应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过十五日的，赵某有权解除合同，赵某选择解除合同，周某应支付总房款10%的违约金。
同日，赵某和周某签订《二手房买卖协议》，约定赵某以六百万元的价格将涉案房屋出售给周某，首付款320万元，分三次付清。赵某就涉案房屋的贷款由周某承担，按月交纳，从2010年4月30日开始执行。
合同签订后，周某支付给赵某首付款320万元(包括定金五万元)，之后在涉案房屋竣工交付后赵某将涉案房屋交付给周某，涉案房屋由周某和孙某实际居住使用至庭审之时。。
周某自2010年5月份开始代偿北京某银行按揭贷款，截至2014年6月共还款72万余元，北京某银行陈述截至2014年6月27日尚余贷款258万元未还，贷款逾期本金罚息是160元，利息罚息是470元。
审理中，赵某称周某存在逾期偿还贷款的违约情节，并提交银行账户交易明细佐证，周某称确实有逾期的情况，当时因为周某经济紧张并跟赵某商量由赵某垫付几期，但赵某不同意，周某之后已经想办法偿还了。赵某和周某均确认逾期还款的期数为十五期，涉及还款金额为20万元。
赵某称因周某逾期偿还银行贷款导致其银行信用严重受损，造成很大经济损失，并提供信用卡申请进度查询单进行佐证，周某对此不予认可，认为信用卡的申请受到多种因素影响，与本案没有关系。
赵某称在签订合同时已经将涉案房屋的购房合同原件、按揭贷款合同原件和三张购房发票原件交给了周某，周某称其只收到按揭贷款合同原件和三张购房发票原件，并未收到购房合同原件。
周某称赵某在取得产权证并未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续构成违约，并提交房产证复印件佐证。赵某称不清楚房产证下发时间，其于2013年11月17日才从北京某银行处取得房产证，并未拖延办理房屋过户手续，而且在此之前周某存在逾期还款的违约行为。北京某银行称其于2011年12月20日从开发商处领取涉案房屋的房产证，于2012年3月22日报送房管局办理抵押登记，之后于2012年6月12日报送总行，后又过了2、3个月才会通知赵某领取房产证，但具体时间已经无法核实了。
周某还称在办理房屋交接时，赵某强迫其补交房款3万元，赵某称是面积补差款，双方协商好的各自负担一半。
赵某称如果判决解除合同，同意退还周某交纳的购房款。周某称其坚决要求履行合同，即便法院判决解除合同，也不要求在本案解决房屋装修问题。北京某银行称，如法院判决双方买卖合同继续履行，要求先行偿还涉案房屋的按揭贷款。
经审理，双方称《房屋买卖合同》并未办理备案登记手续，周某主张双方签订合同在北京市限购政策出台之前且已实际入住，其可以取得房屋产权证。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1. 被告(反诉原告)周某向第三人北京某银行偿还就位于北京市朝阳区某小区房屋所签订《借款合同》项下全部按揭贷款。
2. 原告(反诉被告)赵某与被告(反诉原告)周某于2010年4月21日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，原告(反诉被告)赵某于被告(反诉原告)周某还清上述贷款后协助被告(反诉原告)周某将位于北京市朝阳区某小区房屋由原告(反诉被告)赵某名下过户至被告(反诉原告)周某名下。
3. 被告(反诉原告)周某给付原告(反诉被告)赵某违约金200000元。
4. 原告(反诉被告)赵某给付被告(反诉原告)周某违约金100000元。
5. 驳回原告(反诉被告)赵某的其他诉讼请求。
6. 驳回被告(反诉原告)周某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案例中，《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是赵某、周某的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。
根据《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》所约定内容，赵某、周某约定的总房款数额为六百万元，其中首付款为320万元，对于余款支付时间、方式未在《房屋买卖合同》中明确约定，而结合涉案房屋在双方签订合同时存在银行按揭贷款2810000元且双方在《二手房买卖协议》中约定按揭贷款由周某负担的内容，据此可以确认双方就房款给付问题的真实意思表示是周某除了支付首付款320万元，对于购房余款的支付方式是周某代为偿还涉案房屋的按揭贷款。
根据法院查明事实，周某已经按照约定支付了购房首付款，并且在代为偿还北京某银行按揭贷款，虽然周某存在逾期偿还银行贷款的情节，但周某也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，据此难以认定周某构成根本违约，故对于赵某要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及周某返还购房合同原件及要求周某、孙某腾退涉案房屋的诉讼请求，难以成立。
但本案例中，考虑到周某确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给赵某的银行信用记录造成不良影响，所以一般会酌情判处周某给付赵某部分违约金。
因涉案房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非赵某能够完全掌控，因此周某主张赵某故意拖延不配合办理涉案房屋过户手续的理由不充足，但结合北京某银行所述及涉案房屋的房产证登记时间等情节，赵某的证据不足以证明其已积极履行了协助周某办理产权过户的义务，所以法院可以酌情判处一定违约金。
综上，法院的判决是有法律依据的。
