北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告段某诉称：1999年2月底，经居委会介绍，段某将石景山区老山西里x栋x门x号房屋转租原告，月租金700元，每三个月一支付，原告将钱款送到肖某家。段某称与肖某是夫妻，与肖某及肖某儿子共同居住在石景山区依翠园14楼6门501号。2002年5月下旬，段某找到原告，提出让原告6月底前腾房，要出售这套房屋购买新房。后数次找到原告，如果原告要买房，可以在15万元基础上优惠2万元。原告提出分期付款，三年内付清，段某同意，以13万元成交。2002年6月3日，段某和原告一同去A公司老山构件厂提出申请，写了过户协议后办理了手续，当时肖某没有来，由段某带着他身份证和房本办理，经理收回肖某房本并注明作废。后原告就将6万元交给段某，剩余7万元于2003年10月13日前分次支付，2002年8月28日我向物业缴纳过户费600元。2008年9月肖某起诉原告要求腾退房屋，后法院判决原告将房屋腾退。自2002年至今，房屋现值和原来购买价格产生差异，造成原告损失。诉讼请求：1、请求段某返还原告购房款13万元及相应利息(以13万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2002年6月3日办理过户开始，计算至判决之日止);2、判令A公司公司返还原告房屋使用权过户费600元及相应利息(以600元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2002年8月28日开始，计算至判决之日止);3、判令各被告连带赔偿原告可期待既得利益损失56万元;4、各被告承担本案诉讼费。
二、被告辩称
被告李某辩称：现在段某在服刑期间，无法给付13万元价款及利息。600元物业费交给物业公司了。可得利益当时双方并未约定，因此不同意给付李某。
被告A公司公司辩称：不同意原告的诉讼请求。A公司公司不是本案适格被告。构件厂老山物业管理公司由B公司公司继承，不应再向A公司公司主张。本案是原告与段某的买卖纠纷，老山构件厂不是买卖当事人，不应承担责任。原告已经放弃任何情况下因为房屋纠纷要求A公司公司承担任何义务的权利，原告的过户协议明确是原告与肖某间纠纷，与物业公司无关。即使A公司公司与B公司公司有责任也不需要实际承担。作为交易方，原告有审查对方是否有权限的义务，因为自身疏忽没有审查，与A公司公司无关。
被告B公司公司辩称：B公司公司2003年8月才与构件厂办理交接手续，此前都是A公司公司管理，B公司公司对此前情况不清楚。不应承担连带责任。
三、审理查明
位于北京市石景山区老山西里x栋x单元x层x号的房屋性质为公有住宅。1999年1月1日，北京A公司构件厂老山物业管理办公室(以下简称老山物业办)与肖某签订《北京市公有住宅租赁合同》，由肖某取得诉争房屋的承租权。1999年2月，肖某将诉争房屋租与李某，租期至2000年1月27日止，月租金700元。租期届满后，双方继续延续租赁关系。期间，租金一直由段某向李某收取。
2002年5月，段某与李某协商，由李某购买诉争房屋承租权并办理过户事宜。2002年6月3日，段某以肖某名义与李某签订《房屋过户协议》，约定将诉争房屋承租权转让给李某，转让成交价为13万元。
2002年6月3日，段某与李某签订还款协议书，载明：李某购买肖某居室一套，总价13万元。首次付款6万元，所剩7万元从2003年下半年起，每年还款不低于2万元，于2006年年底前全部还清。
2002年6月9日，老山物业办依据上述《房屋过户协议》与李某签订《北京市公有住宅租赁合同》，将诉争房屋的承租人变更为李某。上述过程中，老山物业办及李某均未向肖某本人进行核实。
2002年8月28日，李某向老山物业办交纳了房屋使用权过户费600元。
庭审中，段某表示关于诉争房屋承租权转让一事系由其与李某办理，并由其于2003年10月13日收取了李某支付的转让费13万元。
庭审时，李某提供了物业收入凭证、管理费收入凭证、供暖费发票收据等材料。
另查，肖某曾将李某诉至本院，本院于2009年2月5日作出(2008)石民初字第XXXX号民事判决书，判决确认老山物业办(B公司物业中心)与李某签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，李某将诉争房屋腾退交还肖某。李某不服提出上诉。2009年11月17日，北京市第一中级人民法院作出(2009)一中民终字第XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
此外，老山物业办后被撤销，其原合同权利义务由北京市B公司物业管理中心承继。2012年6月29日，北京市B公司物业管理中心更名为B公司公司。2007年8月27日，北京A公司集团总公司构件厂重组为A公司公司。
再查，经本院多次充分依法释明，原告不就其主张的可期待既得利益损失申请专业评估鉴定，其提供了网络查询及居间公司查询等材料，主张法院依法依据相应材料确定该损失数额。庭审时，原告主张依据买卖合同关系主张相应权利义务。
四、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理判决如下：
1、段某于本判决生效后七日内退还李某购房款十三万元，并给付李某购房款利息(以十三万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2009年11月17日开始，计算至本判决作出之日止);
2、段某于本判决生效后七日内赔偿李某可期待既得利益等损失二十万元;
3、驳回李某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
本案中，原告主张基于买卖合同关系主张其相应的诉讼请求，原告与段某达成协议进行房屋过户，故李某与段某为买卖合同相对人。现《房屋过户协议》因段某未经肖某授权签订，李某亦未对肖某进行核实，故认定李某与段某存在无权处分肖某财产，且李某与段某对此应为明知，应属于恶意串通，损害了肖某的利益，因此《房屋过户协议》被认定无效。
对于该协议无效的过错认定方面，段某因在未取得肖某授权的情形下，使用肖某的相应证件材料，与他人签订《房屋过户协议》，处理肖某财产，段某应承担主要过错。李某在签订《房屋过户协议》时，未尽合理审查义务，故李某应承担次要过错责任。
《房屋过户协议》无效后，李某被判决腾房，段某应当返还李某全部房款，及该房款的利息。该利息应当自生效判决认定李某腾房之日计算更为公平合理。
房屋使用权过户费系李某办理《北京市公有住宅租赁合同》时交纳，故原告请求返还该项费用并给付利息的诉求，与本案并非同一法律关系，故对于该项诉求不予处理。李某可另行主张。
诉争房屋虽然属于共有住宅，但其承租权亦存在一定对应的市场价值，在生效判决作出之日的市场价格相较于购买时确实存在一定程度升值，原告提供的相应材料对此亦进行了确认。对于该升值部分，由于《房屋过户协议》被认定无效，与双方行为均存在不同程度的关联，应综合李某与段某的各自行为所产生的原因力比例，依据周边市场相应房屋价值，按照相应比例对于该可期待既得利益损失合理分配，并最终确定段某应承担的价款给付数额。A公司公司与B公司公司并非房屋买卖合同关系纠纷的适格相对人，不应承担连带给付义务。当然，对于相应权利义务关系，原告可另行主张。
