北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告浙江金英游乐设备有限公司起诉称：2012年5月，两被告向原告订购了一批玩具货物，包括滑滑梯、桌椅等。在被告林慧慧指示下，原告于2012年5月30日前将全部货物交付给被告球川镇中心幼儿园。2012年5月31日，林慧慧出具了收条一张，载明“今收到金英玩具货物已齐全，现欠货款56460元，于2012年6月10日打入对方账号”。但截止目前为止，被告仅支付了货款5万元，余款6460元经原告多次催讨，被告均决绝支付，故原告诉至法院。请求判令两被告支付原告货款6460元，并支付逾期利息900元（按银行同期贷款利率暂计至2014年6月10止，剩余利息计算至货款实际付清止）；由被告承担本案诉讼费用。
为证明起诉所主张的事实，原告浙江金英游乐设备有限公司向本院提供了如下证据：
证据1：收条一张，证明原、被告之间存在买卖合同关系，原告已依约交付全部货物被告尚欠货款6460元未支付的事实。经质证，被告收条的真实性无异议，但对证明目的有异议。认为原告并未按照约定履行完毕安装义务，收条言明6月10日前付清货款，按照常理，原告应按照约定在6月10日前安装完毕。
证据2：QQ聊天记录一份及照片一组6张，证明原告曾向被告催收货款及被告承诺汇款及H梯的安装系非常简易的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为即使安装非常简易也需要原告安装以及被告曾在2012年7月4日聊天记录中提出对货物安装要求。
被告辩称
被告林慧慧辩称：原、被告曾口头约定所定货物包括安装，2012年5月30日原告把货物送至被告单位后已按照约定安装了大部分，原告应当按照约定履行完毕才能向被告主张剩余未付货款。被告有先履行抗辩权，在原告未安装完毕时，被告有权利不支付剩余货款。收条既有被告签名，又有被告职工的签字，表明原告是同意作出安装承诺的。
反诉原告浙江金英游乐设备有限公司诉称：2012年7月1日，原告与被告林慧慧签订了《常山浅水湾美墅认购住宅协议》一份，协议约定：乙方林慧慧自愿在2012年7月1日前缴纳30000元购房定金，且乙方需在2012年7月15日前到甲方浙江金英游乐设备有限公司处签订《商品房买卖合同》，同上缴纳首付款550000元；乙方未能按时或拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》的，均视为乙方违约，甲方将对乙方已付定金不予返还且本协议自行终止，甲方对乙方所认购的物业同时具体处置权。协议签订后，被告仅向原告支付了连定金在内共计470000元，且约定期间已届满多时，原告于2012年9月10日向被告发出了催请函，也就是说经反诉原告再三催促，被告仍未履行相应约定义务。故原告诉请解除与被告林慧慧签订的《常山浅水湾美墅认购住宅协议》；由原告没收被告购房定金30000元；被告承担反诉的诉讼费用。
为证明反诉所主张的事实，反诉原告提供了证据1：常山县房地产管理处证明一份，用于证明本案争诉房屋在2012年10月22日之前没有合同备案，属于可售房源。经质证，被告认为该份证明没有人签字，对真实性有异议。证据2：催请函和邮寄详单各一份，用于证明原告催请被告方来签订房屋买卖合同及交付首付款的事实。经质证，被告提出收到该催请函是在2012年9月10日之后，原告方是在与张新洲解除商品房买卖合同之后才发的函件。证据3：退房协议一份，用于证明原告在与被告签订协议之前已经解除了和第三方的房屋买卖。经质证，被告认为该份协议是伪证，协议的签订时间是2012年6月29日，恰好在与被告签订《常山浅水湾美墅认购住宅协议》的前两天，且协议约定5日内办理备案合同注销手续，但反诉原告又对我方提供的申请不予认可。
反诉被告林慧慧辩称：反诉原告所述主要事实是错误的或者说是虚假的。7月1日是原告采取欺诈的方式致使被告与其签订协议。原告方说在签订协议的时候已经告知了被告其与第三人签订了商品房买卖合同，但原告所说的告知是仅从书面意义上来猜测，这需要原告提供证据证明。被告没有订立合同和没有付清首付款，过错是在反诉原告。协议载明要求被告在7月15日与原告签订《商品房买卖合同》，事实上双方不可能签订合同，因为一房不能二卖，这个原告是明知的。之后，被告方支付首付款，原告又是接受的，且按照协议，是签订合同的同时支付首付款。关于反诉原告的诉请，我方认为协议是无效的。即使从违约来说，也是原告先违约，如果是合同签订后，被告没有支付首付款，那才是被告违约。
综合双方当事人的证据，本院综合认证如下：
本院查明
本诉原告林慧慧提供的证据1：《常山浅水湾美墅认购住宅协议》一份、发票两张，来源合法、内容真实，能够证明原、被告双方签订了《常山浅水湾美墅认购住宅协议》及支付部分购房款的事实，本院予以确认。证据2：编号为浙F1-2008-1商品房买卖合同一份和退房申请一份，来源合法，能够证明在原、被告签订《常山浅水湾美墅认购住宅协议》时，被告浙江金英游乐设备有限公司已与案外人张新洲签订了商品房买卖合同，本院予以确认。证据3：商品房预售登记表一张，能够证明被告于2012年5月份已将该套房屋出售给张新洲的事实，本院予以确认。证据4：借条一张，因借条本身为复印件，且无其他证据加以佐证，本院不予采信。
反诉原告浙江金英游乐设备有限公司提供的证据1：常山县房地产管理处证明一份，该份证明与常山县房地产管理处备案登记的浙江金英游乐设备有限公司与张新洲签订的商品房买卖合同及商品房预售登记表相矛盾，本院不予采信。证据2：催请函和邮寄详单各一份来源合法、内容真实，能证明原告曾向被告寄送过催请函的事实，本院予以确认。证据3：退房协议一份，该组证据无其他证据加以佐证，处于真伪不明状态，且对本案法律关系的认定和处理无影响，本院不予采信。
为查明本案事实，本院依职权于2012年11月13日向常山县房地产管理处职工王小丽制作了调查笔录一份。查明：本诉被告浙江金英游乐设备有限公司在2012年5月1日已与案外人张新洲签订了编号为浙F1-2008-1《商品房买卖合同》，该合同之标的物同样为常山浅水湾美墅6号楼92室住宅。该份合同在2012年9月6日办理了备案合同注销手续。经质证，原告林慧慧与被告浙江金英游乐设备有限公司均无异议。
综合上述证据认证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
2012年5月1日，被告浙江金英游乐设备有限公司与案外人张新洲签订《商品房买卖合同》，合同的标的物为常山浅水湾美墅6号楼92室住宅。该合同于2012年5月21日在常山县房地产管理处进行了商品房预售登记备案，同年9月6日进行了备案合同注销登记。2012年7月1日，原告林慧慧与被告浙江金英游乐设备有限公司签订了《常山浅水湾美墅认购住宅协议》。协议约定：1、乙方林慧慧所预购房屋为甲方浙江金英游乐设备有限公司开发的常山浅水湾美墅6号楼92室住宅，面积288.88平方米，总价1440000元。2、乙方自愿在2012年7月1日支付30000元购房定金，乙方需在2012年7月15日前到甲方处签订《商品房买卖合同》。3、协议在有效期内，甲方不得将乙方所认购的房屋再出售给他人，否则视为甲方违约，甲方向乙方双倍返还乙方已付购房定金且本协议自行终止。4、乙方未能按时或拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》，均视为乙方违约，甲方将对乙方已付定金不予返还且本协议自行终止，甲方对乙方认购之物业同时具备处置权。协议签订之后，原告林慧慧在2012年7月1日支付了购房定金30000元，后分别于2012年7月30日、8月2日缴纳购房款合计440000元。期间及之后，原、被告未签订《商品房买卖合同》来对协议内容予以确认。现原告诉至法院，诉请宣告原、被告双方签订的《常山浅水湾美墅认购住宅协议》无效；返还原告购房款和定金共计人民币470000元；赔偿原告经济损失人民币470000元；由被告承担本案诉讼费用。被告浙江金英游乐设备有限公司于2012年9月28日向本院提起反诉，诉请解除与林慧慧签订的《常山浅水湾美墅认购住宅协议》；由没收林慧慧购房定金30000元；由林慧慧承担反诉诉讼费用。
本院认为
本院认为：市场主体之市场行为应遵循诚信原则，违反该原则理应承担相应的民事法律责任。本案中，本诉原告林慧慧与被告浙江金英游乐设备有限公司签订的《常山浅水湾美墅认购住宅协议》是商品房买卖合同双方当事人自愿就房屋交易达成一致的合同意向书。尽管协议包括了双方当事人基本情况、房屋基本情况（房屋位置、面积等）、总价款和付款方式，但该协议仍不符合商品房买卖合同的构成要件。原因在于签订认购书时真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的契约阶段，它所起的是对将来订立一个内容具体、确定合同的担保作用。
基于市场主体的对等性分析，被告浙江金英游乐设备有限公司作为一家专业从事房地产开发的机构，其对相关法律、法规的熟知程度明显强于普通消费群体，负有更多的义务对类似于格式合同的协议中相关重要条款向相对方作出明确而合理的解释。本案中，被告浙江金英游乐设备有限公司明知协议标的物已另售他人，却将这一对协议签订和履行具有绝对影响的因素加以隐瞒，并未提供确信证据表明在与原告林慧慧签订《常山浅水湾美墅认购住宅协议》时告知原告其所欲购房屋已为合同登记备案。基于房屋买卖行为的合理推断，原告有理由相信协议之标的物没有瑕疵，被告诱使原告与其签订协议的行为明显违反诚信原则，损害了原告的信赖利益，应当承担缔约过失责任。
原告林慧慧超过协议约定延期支付购房款，被告浙江金英游乐设备有限公司基于标的之履行存在事实和法律上难以克服的障碍完全有理由和义务拒绝，其接受购房款应视为对原告履行协议行为的认可，故原告没有过错，其向被告支付的购房款应予返还。《常山浅水湾美墅认购住宅协议》作为订立商品房买卖合同的预约合同，本身真实、有效，但因协议主要内容不具备履行可能（原因在于所争议之标的物已为案外法律行为所确定）得以自然解除。然协议中关于争议解决的条款对双方当事人仍具有法律约束力，作为本约订立和履行担保的定金罚则应予以适用。被告违背诚信原则的行为，给原告造成了一定的损失，本院酌情判定被告承担一定的损害赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、本诉被告浙江金英游乐设备有限公司返还原告林慧慧购房款440000元，双倍返还定金60000元，共计500000元，限于本判决生效后10内履行完毕。；
二、本诉被告浙江金英游乐设备有限公司自违约之日起（其中购房款200000元自2012年7月31日起；购房款240000元自2012年8月3日起）按月利率13‰赔偿原告林慧慧经济损失，限于本判决生效后10内履行完毕。
三、驳回本诉原告林慧慧其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告浙江金英游乐设备有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13200元，减半收取6600元，由本诉原告林慧慧负担2200元，被告浙江金英游乐设备有限公司负担4400元；反诉案件受理费550元，减半收取275元，由反诉原告浙江金英游乐设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费13200元。款缴衢州市财政局非税收入待清算专户，开户银行：衢州市建行营业部，帐号：10133068350031331000120001--05636901。逾期不缴的，按自动撤回上诉处理）
