北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称，2007年5月8日，原告找被告想想饼干食品有限公司售房代理人薛显亮，要购买房屋。他说原来张兴华购买公司南楼西单元四楼西户房屋一套，现房屋退还给了公司，薛显亮问我要不要。原告看了看房屋的结构，觉得可以，就通过薛显亮从公司购得此房屋，并付清全房款82116元，但被告无故不让原告装修和居住，也不办理有没有产证和土地使用权证。故请求判令被告为原告办理房产证和土地使用权证，本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称
被告辩称，因本案合同违反法律规定，应属无效。被告不可能给被告办理房产证，饼干厂不具备房产开发商的资格，也不具有销售资格。房屋直到今天没有竣工也没有交付，并不是被告交给原告钥匙。对原告的诉讼请求应不予支持。
庭审中被告反诉称，被告属于食品有限公司，并非房地产开发公司。1996年被告办理了《建设用地规划许可证》，该证书明确规定用地项目名称为营业、车间、宿舍。同年被告又申请办理了《建设工程规划许可证》，该证确定的建设项目名称为办公、住宿。《中华人民共和国城市规划》规定：城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从利用规划管理，任何单位和个人未经法定程序均不得更改或废止规划许可。根据政府对被告建设用地的规划审批许可，被告只能进行内部建设，不得进行商品房开发。被告在不具备商品房开发资格、又不具备商品销售资格的情况下从事商品房买卖，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效，本案买卖房屋行为违反了《中华人民共和国城市规划法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，故合同应属无效。故请求判决确认本案口头房屋买卖合同无效。
针对被告的反诉，原告辩称，被告所出售房屋的土地根据市政府的文件已确定为住宅区，根据濮阳市整顿市场的公告该土地的使用及规划许可均符合城市规划的要求，因此双方买卖房屋不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。
本院查明
经审理查明，2005年12月6日，被告想想饼干食品有限公司与濮阳市二轻工业公司经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在被告想想饼干食品有限公司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄河路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南邻胡村村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格一、四楼每平方米1200元，二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米2500元，地下室为每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，濮阳市二轻工业公司于协议签订后五十日内每户付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，被告负责为濮阳市二轻工业公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，濮阳市二轻工业公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给被告，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，被告同意2006年12月30日将上述房地产正式交付给濮阳市二轻工业公司。
2005年12月23日，被告想想饼干食品有限公司与案外人薛显亮签订施工合同一份，将位于振兴路中段路东主体已完工的二栋商住楼的外粉、塑钢窗、防盗门交给薛显亮施工，被告将南楼中单元一楼西户、四楼西户的两套面积为85平方米住宅以每平方米1200元的价格、二楼三楼以每平方米1300元、东单元一楼两户、西单元一楼西户抵作工程款，结算后多退少补。2006年2月21日，被告想想饼干食品有限公司与案外人薛显亮签订合同文本附件一份，约定被告同意由薛显亮进行南楼、西楼的住宅、门市房的销售，所售款项优先用于这两栋楼的装修、外粉、线路、电、暖、小配套施工，施工完成后，售房款项中如有余款，则应全部交给被告；住宅楼一、四楼按每平方米1200元，五楼按每平方米1100元，二、三楼按每平方米1300元，西楼三楼按每平方米1300元，四楼按每平方米1200元，五、六楼按每平方米1100元。
2006年6月，张兴华通过薛显亮购买被告南楼西单元四楼西户房屋一套，价款为82116元。后张兴华又将该住房退回。原告于2007年5月8日以相同价格购买此房，原告将房款82116元交给薛显亮。现原告要求被告办理房产证和土地使用权证，被告不允，双方由此形成纠纷。
另查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）17号关于想想饼干食品有限公司变更土地用途的通知，将位于黄河路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）18号”文批准给想想饼干食品有限公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途、出让年限不变。
本院认为
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告通过被告售房代理人薛显亮购买房屋，且已交清房款，被告售房代理人薛显亮向原告交付了房屋钥匙，原、被告构成合法有效的房屋买卖关系。被告以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖行为无效，理由不当，本院不予支持。依照房屋买卖惯例，被告应协助办理房产证和土地使用权证，原告要求确认被告办理房产证和土地使用权证，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：
裁判结果
1、被告想想饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告张忠办理房屋产权证和土地使用权证；
2、驳回被告想想饼干食品有限公司的反诉请求。
