北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告任志、任魏子诉称，2007年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆经济技术开发区回龙东部小区“金城.山水长天酒店式景观公寓”A幢1单元1008号房屋，房屋价款为305014元，被告应于2007年12月20日将已竣工验收备案登记的商品房交付原告，被告如逾期交房，则应从约定交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了全部房款，但被告却未按照约定的时间向原告交付房屋。故起诉来院，要求判令：1、被告支付原告自2007年12月21日至实际交房之日止以305014元为基数以日万分之五为比率的逾期交房违约金；2、诉讼费用由被告承担。
原告唐洪、刘宏为证实其诉讼请求提供了以下证据:
1、合同编号为（20071108）号的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明原告与被告就商品房买卖相关权利义务达成的约定；
2、金顺经济开发有限公司出具的销售不动产统一发票、《个人购房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，拟证明原告已向被告履行了全部付款义务。
被告辩称
被告金顺经济开发有限公司辩称，2006年7至8月重庆遭遇罕见的持续高温天气，导致“山水长天”建筑工地30天无法正常开工；2007年7月，重庆遭遇特大暴雨，工地停工3天；2007年8月，福建遭遇特大台风，导致建筑施工单位订购的外墙砖无法运抵工地，又造成停工14天；以上因不可抗力产生的交房延迟应免除被告的责任。被告已于2008年2月14日书面通知原告接房，因原告自身原因未及时接房产生的逾期接房后果应由原告自行承担。原、被告双方在合同中约定的违约金计算方式远远大于原告受到的实际损失，被告要求人民法院予以据实调整。
被告金顺经济开发有限公司针对其辩称理由提出了以下证据：
3、金顺经济开发有限公司与重庆松龙建筑（集团）有限公司签订的《建筑工程施工合同》、重庆市建设委员会于2006年8月1日发出的《关于切实做好建筑工地防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的紧急通知》、重庆市专业气象服务台出具的《2006年重庆市主城区最高温度统计》、重庆市人民政府于2007年5月颁布的《重庆市高温天气劳动保护办法》、《重庆市2007年8月高温日数统计》、关于重庆2007年7月遭遇特大暴雨的新闻报道、“山水长天”项目建筑工地施工日志及证明、重庆松龙建筑（集团）有限公司与重庆龙太仔建材有限公司签订的《外墙砖买卖合同》、江西省汇航物流有限公司出具的《证明》、重庆龙太仔建材有限公司出具的《工作联系函》，拟证明不可抗力事件对交房延迟的影响；
4、《重庆市建设工程竣工验收意见书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，拟证明涉案商品房已于2008年2月3日具备交房条件；
5、《接房通知书》样本、封发邮件清单、邮件查单，拟证明原告接房时间为2008年2月15日；
6、从易居网上下载的“金城.山水长天酒店式景观公寓”部分房屋招租价格，拟证明延迟交房对原告造成的实际损失远远低于双方合同约定的违约金标准；
7、金顺经济开发有限公司与王鹏程签订的《协议书》、王鹏程出具的《承诺书》，拟证明被告与其他房屋买受人和解的情况。
庭审过程中，被告对原告举示的证据之真实性无异议。原告对被告举示的3号证据中《重庆市2007年8月高温日数统计》、关于重庆2007年7月遭遇特大暴雨的新闻报道、“山水长天”项目建筑工地施工日志及证明之真实性不予认可，对其余证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对4、5号证据的真实性无异议，但认为其不能达到证明目的；对6号证据的真实性不予认可，且认为与本案无关联性；对7号证据的真实性无异议。
本院查明
2008年5月30日，被告金顺经济开发有限公司以涉案证据时间跨度较长、证据数量繁多，被告方短期内提交困难为由书面向本院申请延长举证期限一个月。本院予以了准许。2008年6月9日，被告金顺经济开发有限公司向本院提交《请求人民法院调取证据申请书》，请求本院向重庆经济技术开发区房屋产权产籍交易所调取“金城.山水长天酒店式景观公寓”及其周边地区住宅房屋出租价格平均值，以证实被告延迟交房给原告造成的实际损失。本院认为被告申请调取的该项证据不属于人民法院依职权调查收集证据的范围，对被告提出该申请未予准许。2008年7月14日，被告金顺经济开发有限公司以合同约定违约金过高为由，向本院提出对“金城.山水长天酒店式景观公寓”或同地段同类房屋的租金价格进行司法评估的申请，欲以房屋租金价格评估值作为调整约定违约金的依据。原告不同意被告提出的司法评估申请且拒绝参与司法评估机构的选择。合议庭经评议后认为，对“金城.山水长天酒店式景观公寓”或同地段同类房屋的租金水平进行司法评估，其结果有利于本院对原、被告在合同中约定的违约金是否过高作出较为准确的判断，遂决定同意被告提出的司法评估申请。
2008年7月30日，本院通过电脑摇号的方式选定重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司作为本次司法评估的评定机构并作出了相应委托。2008年9月18日，重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司经评定作出渝金汇评估（2008）159号《房地产估价报告》，估价结果为：重庆经济技术开发区回龙东部小区“金城.山水长天酒店式景观公寓”住宅房地产在2008年3月31日的单位套内面积公开市场租赁价值为15元/平方米.月。此次司法评估产生的评定费用已由被告金顺经济开发有限公司支付。
本院认为
根据对上述证据的认定及双方当事人在庭审中的陈述，结合司法评估结果，本院认定如下事实：
2007年5月23日，金顺经济开发有限公司与任志、任魏子签订合同编号为（20071108）号的《重庆市商品房买卖合同》，约定：任志、任魏子向金顺经济开发有限公司购买位于重庆经济技术开发区回龙东部小区“金城.山水长天酒店式景观公寓”A幢1单元1008号，套内面积为95.18平方米的住宅房屋一套，购房总价款为305014元；出卖人应当在2007年12月20日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交买受人使用，如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交房；买受人逾期付款超过60日且愿意继续履行合同的。
经出卖人同意，自合同规定的应付款期限的次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交付房屋超过60日且买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，任志、任魏子按约向金顺经济开发有限公司交付了全部房屋价款。2008年2月3日，金顺经济开发有限公司取得“金城.山水长天酒店式景观公寓”建设工程竣工验收备案登记证。2008年2月15日，金顺经济开发有限公司以挂号信的方式向任志、任魏子送达了《接房通知书》，要求任志、任魏子到“金城.山水长天酒店式景观公寓”办理接房手续。
另查明，2006年5月23日，金顺经济开发有限公司与重庆松龙建筑（集团）有限公司签订《建筑工程施工合同》，约定，金顺经济开发有限公司将“金城.山水长天酒店式景观公寓”建设项目发包给重庆松龙建筑（集团）有限公司实施；重庆市建设委员会于2006年8月1日发出《关于切实做好建筑工地防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的紧急通知》，严禁建筑工地一线施工人员在气温超过38℃的天气的上午11时至下午16时之间在室外作业；重庆市人民政府于2007年5月颁布《重庆市高温天气劳动保护办法》，要求用人单位在日最高气温达到37℃至40℃之间的天气条件下，不得安排劳动者超过6小时的工作时间；重庆市主城区2006年7月气温超过37℃的日数共有17天，8月气温超过37℃的日数共有20天。
2007年7月17日重庆遭遇连续三天的特大暴雨袭击；2007年6月，重庆松龙建筑（集团）有限公司金诚项目部与重庆龙太仔建材有限公司签订《外墙砖买卖合同》，约定，重庆松龙建筑（集团）有限公司金诚项目部向重庆龙太仔建材有限公司购买约41000平方米的由福建省南安市九洲瓷业有限公司生产的九洲龙通体外墙砖；2007年8月13日至20日，福建省遭遇台风侵袭。重庆经济技术开发区回龙东部小区“金城.山水长天酒店式景观公寓”住宅房地产在2008年3月31日的单位套内面积公开市场租赁价值为15元/平方米.月。
本院认为，原告任志、任魏子与被告金顺经济开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属有效，合同当事人应依照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约履行了向被告交付全部房屋价款的义务，但被告却未依约向原告如期交付房屋，故被告应承担相应的违约责任。被告辨称因不可抗力事件发生导致交房延迟,应对被告免除相应期限的违约责任，但除2007年7月17日重庆遭遇连续三天的特大暴雨袭击这一众所周知的事实勿需向房屋买受人告之外，其余被告辩解所含的不可抗力事件或发生在双方签订合同之前，或因被告在庭审过程中未举示已依照合同约定在不可抗力事件发生后30日内对买受人履行告知义务的有效证据，致本院对于被告的辩解不予采纳。
尽管原、被告双方在合同中对违约金的承担已作出明确约定，但由于原告作为房屋买受人购买住宅房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分之权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，而对“金城.山水长天酒店式景观公寓”住宅房屋平均租金进行司法评定的结果值与双方合同约定的违约金计算标准差距较大，加之原告在诉讼中未提交遭受其他损失的证据，且约定违约金的性质系以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，故被告以合同约定违约金过高要求法院进行调整的辩解符合法律规定，本院予以采纳，被告承担的延迟交房违约责任应以房屋租金的司法评定值作为计算基数进行参考为宜。
同时，考虑到住宅房屋租金价格的司法评估值的确不能完全涵盖原告因被告延迟交房遭受的全部损失，故对于原告因出卖人延迟交房遭受的损失应以房屋租金司法评定值作为基数作合理的上浮调整，而上浮比例以30%确定为宜。关于原告的实际接房时间，应以原告收到被告寄送之《接房通知》时间予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（一）项的规定，判决如下：
裁判结果
一、由被告金顺经济开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告任志、任魏子因延迟交付房屋而给房屋买受人任志、任魏子造成的损失15元/平方米.月÷30天×95.18平方米×{57（延迟交房实际天数）-3（因不可抗力免除违约责任的天数）}天×130%=3340.82元。
二、驳回原告任志、任魏子的其他诉讼请求。
