北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称：2010年3月29日，两被告与原告签订《个人购房借款／担保合同》约定：两被告向原告借款69.2万元用于购买中山市石岐区康华路7号泓景苑10幢1401房的住宅，并以该房屋为该借款提供抵押担保；借款月利率为3.465‰，借款期限30年，两被告选择“按月等额本息还款法”于贷款发放的次月起分期归还贷款本息。合同签订后，原、被告办理了抵押手续。2010年4月16日，原告向两被告发放了贷款。
但两被告长期不按约还款，从贷款发放至今，累计26期未依约还本付息。2004年8月18日，原告按被告提供的联系地址向两被告邮寄送达了《中国工商银行个人贷款提前清偿通知书》，对两被告宣布该笔贷款提前到期，要求归还剩余全部贷款本息。截至2015年3月24日，两被告尚欠原告贷款本金640375.49元，利息17074.11元，之后利息按合同约定及中国人民银行相关规定计收至债务清偿之日。但两被告至今仍未履行还款义务。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.两被告清偿尚欠的借款本金640375.49元及利息（利息包括贷款利息、罚息、复利，暂计至2015年3月24日为17074.11元，要求计至债务清偿之日止）；2.两被告对上述债务承担抵押担保责任，确认原告对抵押物［房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，国有土地证号：中府国用（2011）第易2304224号，房地产他项权证号：粤房地他项权证中府字第0211011375号］处理所得价款享有优先受偿权；3.两被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告称被告在其起诉后偿还了部分款项，故变更诉求1为：两被告清偿尚欠的借款本金635974.78元及利息（利息包括贷款利息、罚息、复利，暂计至2015年6月9日为11629.89元，要求按合同约定计至债务清偿之日止）；
原告对其陈述，向本院提供了以下证据：
1.个人购房借款／担保合同；2.个人贷款正常发放凭证；3.个人住房贷款借据；4.房地产他项权证、土地证、房产证；5.中国工商银行个人贷款提前清偿通知书；6.快递单2份；7.贷款明细表7张；8.两被告结婚证。
被告辩称
两被告答辩称：第三人郑细珠、文满辉借了我们夫妻二人的钱，他们就说将购买的房屋登记在被告郑凤的名下，承诺说到期不能清偿借款，房子就归我们所有。后来借款到期，郑细珠、文满辉没有归还借款，我们就向法院申请要求郑细珠、文满辉还款或者把房子归还，但是郑细珠向法院提起了房产确权的诉讼，而法院认为虽然我们与其存在借贷关系，但是借款和房产不能单纯地混为一谈，因此分了两个案子处理。借款案件中判决郑细珠、文满辉连本带利向我们归还借款；房产确权案中判决房产归郑细珠所有。在确权判决生效后，我们多次联系对方，但是对方不接电话，因此我们于2014年7月30日发了催促办理过户通知函给对方，文满辉于7月31日签收了该函。现在就是因为对方不愿意过户和不归还拖欠原告的贷款，才导致原告把我们列为被告。案涉的房屋从购买之日起，实际的所有人和使用人就是郑细珠和文满辉，郑细珠、文满辉一直居住在该房子内，我们从来没有使用过。在房屋确权案中，法院判决的结果实际上就是确认房子从购买之日起就属于郑细珠所有，因此房贷也应该由郑细珠承担。
两被告就其答辩，向本院提供了以下证据：
1.民事判决书三份；2.快递单、催促办理过户通知函、中山市特快邮件查单。
第三人郑细珠、文满辉没有向本院提出书面意见，亦没有到庭辨认核对原、被告所举证据真实性。
本院查明
经审理查明：2010年3月9日，原告（××）与被告郑凤（借款人、抵押人）、被告温冠聪（××）签订《个人购房借款／担保合同》约定：两被告向原告申请个人住房贷款用于购买中山市石岐区康华路7号泓景苑10幢1401房，并将该房向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等，贷款金额为692000元，贷款期限30年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定贷款年利率为4.158%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率相应调整，从次日1月1日起执行；被告应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率将在贷款利率的基础上加收40%确定；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息和其他费用，并有权提前处分抵押物。合同还约定了其它事项。
2010年4月16日，原告依约向两被告发放贷款692000元，并在出具的《个人住房贷款借据》上载明贷款期限自2010年4月16日至2040年4月16日止，两被告在该《个人住房贷款借据》上签名确认。但两被告未按合同约定履行还款义务，截至2014年8月，被告累计26期未按时足额还款。原告遂于2014年8月18日以特快专递方式向被告送达《中国工商银行个人贷款提前清偿通知书》，宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款及利息、罚息等。
因被告仍未清偿贷款，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：案涉房产登记在被告郑凤名下，郑凤已经为该房产进行了抵押登记，原告已取得房地产他项权证（粤房地他项权证中府字第0211011375号）。
又查：截至2015年6月9日，被告尚欠贷款本金635974.78元、利息（含罚息、复利）11629.89元。
本院认为
本院认为：原告与两被告签订的《个人购房借款／担保合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。原告依约发放了贷款，履行了出借款项的义务，但被告却未按约及时履行还款义务，双方约定的原告提前收回贷款的条件已成就，故原告请求收回已发放的贷款并要求被告承担相应的利息、罚息、复利，理据充分，本院予以支持。对于被告提出其并非该房产的所有权人，案涉贷款本息应由该房产的所有权人来承担的辩解意见，本院认为，合同相对性原则是合同法的一般原则，根据合同相对性原则，合同内容对于合同以外的第三人并不产生约束力，即是说原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》并不能约束本案第三人，而案涉房产真实的所有权人即使并非原告，或者已经发生变更，也并不影响原、被告间的合同效力，亦不能免除被告基于该合同所应承担的义务。故对于被告前述辩解意见，本院不予采纳。案涉房产已办理抵押登记，当被告不履行前述债务时，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告郑凤、温冠聪须于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山孙文支行清偿贷款本金635974.78元及利息、罚息、复利（此三项暂计至2015年6月9日为11629.89元，之后计至债务清偿日止：贷款利率为按中国人民银行贷款基准利率下浮30%，罚息利率为贷款利率加收40%，并对不能按时支付的利息计收复利，详见《个人购房借款／担保合同》）；
二、原告中国工商银行股份有限公司中山孙文支行对被告郑凤提供的贷款抵押物即中山市石岐区康华路7号泓景苑10幢1401房（他项权证号：粤房地他项权证中府字第0211011375号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
