北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
王永芳、王录芳、王秋芳上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案所涉二十里铺拆迁兑房规则是将宅基地使用权补偿与地上房产补偿相结合，形成密不可分的整体，将旧宅房屋评估作价直接转化为拆迁安置房产，一审法院对该事实没有查明，明显系认定事实不清。第一、依据《拆迁兑房协议》第二条“本次拆迁兑房，通过对旧宅评估折抵，按基准价长退短补，据实核算的方法，并以楼层分档搭配，抓阄定房的方式实施。”及第三条“乙方以原有宅基地（符合方案所定标准）签订拆迁兑房协议，交回原宅基地使用证，在指定拆迁时间内拆除腾清后，按基准价350元，兑换面积330m2的高层住宅楼。”第四条“乙方兑换的核算：旧宅房屋的评估金额123561元”。由上述拆兑协议条款可知，本案所涉被继承人王新国名下房产（遗产），在拆迁时评估作价123561元，按基准价350元，购买面积330m2的安置房产。本案所涉330m2的三套房产完全由被继承人夫妻共有的房产转换而来，被继承人死亡后，上诉人三姐妹对旧宅房产享有的继承份额各为十分之一，旧宅房产作价兑换的330m2三套房产，上诉人依然享有各十分之一的份额，那么对该三套房产的处分就必然会涉及上诉人三姐妹的利益，故本案所涉调解协议因损害第三人的利益而无效；第二，上诉人在一审举证质证过程中已经充分表述：安置房产是由宅基地使用权与地上房产补偿相结合兑换而来，二者缺一不可，且此结论有《拆迁兑房协议》为证，而一审法院在判决书中认定“原被告及第三人均认可二十里铺拆迁改造系以宅基地使用权兑换房屋”完全是主观臆测，无任何事实基础及法律依据。
2、一审法院仅认为“宅基地使用权是集体经济组织成员以户为单位依法享有的”，而与国家法律对于宅基地使用权可以通过继承取得的规定不符，明显适用法律错误。第一、本案所涉被继承人王新国名下房屋属于遗产范畴，宅基地使用权通过继承房屋可以依法取得。首先，宅基地上房屋可以作为合法财产继承。《继承法》第三条规定，公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承。由此可见，在经依法批准取得的宅基地上建造的房屋是公民的合法私有财产，可以作为遗产由继承人继承。其次，宅基地使用权可由房屋继承人继续使用，相应的拆迁补偿款及安置房产也可以被继承、分割。既然宅基地上的房屋是可以继承的，根据“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。由此，继承人可通过继承方式取得宅基地使用权。依据北京市国土资源局在2009年向北京市高级人民法院发出的《关于继承农村房屋取得相应宅基地使用权等有关问题》复函(京国土法函(2009)1551号）中的规定“根据1995年5月1日施行的原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条规定，继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设用地使用权。据此，当事人经依法批准取得宅基地建造房屋，甚继承人可依法对宅基地继续使用的人员范围，包括了被继承人中非农业户口的成员”。另外，国土资源部发布的(2008)146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条第一款“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。
除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”故农村宅基地使用权可以继承在法律上是受支持的。2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的出台对此问题做出了肯定性回答“非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。”上述法律规定充分说明，继承人可以因继承房屋而取得对宅基地使用权的继续使用，相应的安置房屋也可以被继承、分割；第二、被继承人死亡后，其名下宅基地及房屋由全体继承人共同共有，因拆迁共有房产所得兑换房屋，依然属于全体继承人共同共有状态。1977年，廿里铺村给上诉人父亲王新国发放宅基地，后建平房三间，1987年正定县土地管理局发放的《正定县宅基地清理登记表》，确认本案所涉宅基地使用权人是以王新国为户主，包括家庭成员共计6人，即王新国、张秀丽夫妻及子女王永芳、王录芳、王秋芳、王永城，1990年，平房拆除新建楼房二层，因所有子女均未成年，没有工作收入，故该房产是上诉人父母出资兴建，属于夫妻二人的共同财产。本案登记在王新国名下的宅基地及其上房屋为王新国与张秀丽夫妻的共同财产，王新国去世后，未留有遗嘱，依据《物权法》第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”故上述财产在继承开始时，处于所有继承人共同共有的状态。
按照房地权利统一的原则，由继承取得农村房屋所有权，可同时获得该房屋所占土地的合法使用权，因此，上诉人在拆迁时有权取得房屋及房屋所占宅基地使用权补偿的权利，即对拆迁安置的三套房产（330平米）享有相应的份额（上诉人每人各占十分之一）。总之，一审法院认为宅基地使用权仅适用于村集体经济组织成员，剥夺了继承人通过继承房屋取得宅基地使用权的合法权益，进而上诉人对拆迁安置房产所享有的份额也被非法剥夺，因此，一审法院的观点明显错误。3、一审法院在没有查清房屋拆迁作价款直接转化成安置房产的事实，且适用法律错误的情况下，认定本案所涉三套房产与上诉人无关、没有侵害上诉人的合法权益，该结论明显错误。首先、一审法院认为本案所涉三套房产归“王永城和第三人一家及张秀丽所有”，该结论本身就与2008年3月经村民代表大会通过的《二十里铺社区拆迁安置补偿方案》的规定相冲突。该补偿方案第六条明确规定“本方案所称的基本村民（应被安置村民）是指2001年12月31日以前，原籍为二十里铺村，拥有二十里铺村管农业户，并在二十里铺村拥有合法宅基地的住户”，本案第三人成洪原籍为留村，并非二十里铺村，因此不属于安置对象，且按照87年清理登记表上显示，第三人也非此处宅基地的使用权人，被拆迁的宅基地上的二层楼房系王新国、张秀丽夫妻共同财产，更是与第三人成洪无任何关系。
因此，第三人对拆迁安置房产不享有任何权利。再者，本案所涉三套房产是由拆迁上诉人父亲王新国名下宅基地及房产（遗产）转换而来，性质上依然为全体继承人共同共有（上诉人三姊妹各占十分之一份额），故对该三套房产的处分必然涉及上诉人的利益。依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。但该调解协议并未经全体共有人同意。同时，依据最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”最后，依据最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条第一项之规定，损害国家、集体或者第三人利益的调解协议无效。故，本案二十里铺人民调解委员会在调解中明显遗漏了继承人（上诉人三姐妹），导致调解协议因损害第三人到益而无效。综上所述，一审法院忽略了本案所涉《拆迁兑房协议》中宅基地使用权补偿与地上房产补偿密切结合的规则，认为安置房产单纯由宅基地使用权兑换所得，明显系认定事实不清；且本案所涉三套房产属于所有继承人共同共有，二十里铺人民调解委员会在调解中明显遗漏了继承人，导致调解协议因损害第三人的利益而无效，故一审法院明显适用法律错误。请求二审法院撤销原判并依法改判。
被上诉人辩称
张秀丽答辩意见:认可三上诉人的上诉请求。
王永城答辩意见:认可三上诉人的上诉请求。
成洪答辩意见:1、宅基地使用权是特殊的用益物权，由集体经济组织成员家庭享有，并非个人财产，更不属于遗产，上诉人主张继承取得该宅基地使用权，无任何事实及法律依据；2、根据二十里铺村拆迁改造补偿方案，拆迁补偿针对的是该村村民，是对该村村民家庭的补偿，2008年二十里铺村进行城中村改造时，三上诉人并不是被上诉人的家庭成员一，上诉人的父亲王新国也已经去世，无权享有该宅基地权利，因该宅基地兑换的房产，没有上诉人父亲王新国的份额，也没有三上诉人的份额；3、二被上诉人就家庭财产处分问题，在调委会的参与下签订的《纠纷调解协议书》与三上诉人无关，其无权就协议效力问题提起诉讼；4、三上诉人的起诉已超过法定诉讼时效期限，上诉人的父亲王新国在2007年去世，2008年进行城中村改造，2008年5月5日二被上诉人签订《纠纷调解协议书》，三上诉人起诉称2012年就知道了二被上诉人签订协议的事宜，三上诉人在经过数年之后才向法院起诉，显然超过了法律规定的诉讼时效期限，其诉讼主张不受法律保护；5、本案是三上诉人与二被上诉人之间恶意串通进行的虚假诉讼，本案被上诉人王永城起诉答辩人离婚，涉及到房产分割问题，被上诉人王永城撤诉后，便由三上诉人马上起诉引发本案，本案显然是上诉人与二被上诉人恶意串通进行的，其目的就是剥夺答辩人离婚的财产分割权利，三上诉人的诉求没有法律依据，也违背了善良风俗，且激化了家庭矛盾。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
王永芳、王录芳、王秋芳向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认二被告达成的《纠纷调解协议书》无效；二、诉讼费及其他费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告张秀丽系三原告和被告王永城的母亲，第三人与被告王永城系夫妻关系。被告张秀丽丈夫王新国2007年去世。2008年5月5日，被告张秀丽与被告王永城在石家庄市裕华区铺社区人民调解委员会的主持下签订《纠纷调解协议书》一份，该协议书约定村分配高层楼住宅2室的一套证办在张秀丽名下，张秀丽有终身居住权，按村规定本人没有买卖和转让权，王永城对张秀丽一套住房中途不得以任何借口出租和转卖。张秀丽一套住房在百年后继承归属，如王永城不按协议赡养老人，或不赡养，按国家继承法规定属自动放弃继承权；如王永城按协议赡养老人，此套住房由王永城继承。两套证办在王永城名下。上述协议载明的房屋分别为二十里铺村兰溪谷7-2-902室（2012年分配）、兰溪谷12-1-1703室（2012年分配），花溪畔1-1-1101室（2014年分配）。其中二十里铺村兰溪谷7-2-902室房产被告王永城已于2014年4月26日出售。
庭审中，原告称涉案房产三原告为共同共有人，二被告签订的《纠纷调解协议书》损害了三原告的利益，该协议应属无效。就其主张，原告提交了1、正定县宅基地清理登记表，以证实宅基地使用权人为王新国，家庭成员包含三原告在内共计六人。平房1990年拆除，新建二层楼房为夫妻共同财产。2、拆迁兑房协议，证实王新国去世后，其名下房产及宅基地属于全部继承人。因此原告在拆迁时有取得房屋所占宅基地利益补偿的权利。2008年被告王永城代表全部继承人与村委会签订协议，兑换房屋三套。3、纠纷调解协议书，证实涉案房产二被告私自处分，损害了原告的合法权益。二被告对原告所提交证据均无异议。第三人对原告提交证据质证称，1、宅基地清理表不是原件，不能证明其真实性。另外，宅基地是具有福利性质的用益物权，是对村民家庭的一种福利，不属于个人财产，不能继承。2、《拆迁兑房协议》真实性无异议，该协议是针对农村村民家庭签订的，在签订该协议时，三原告不是被告及第三人的家庭成员，因该协议取得的利益没有原告的份。3、纠纷调解协议书是二被告真实意思表示，是对家庭财产的处分意见，三原告不是被告及第三人的家庭成员，不享有该家庭财产权利，无权就本协议提出诉讼。被告张秀丽称女儿有赡养被告的义务，也有继承房产的权利，协议无效。
被告王永城称房子是父母的，协议侵犯了三原告的合法权益，协议无效。第三人称纠纷调解协议书合法有效。协议书是家庭成员之间对家庭财产的处分，不损害其他人的利益。涉案房产是以宅基地兑换的，根据二十里铺旧村改造拆迁补偿规则，涉案房产与旧宅的房产无关，宅基地使用权人为被告及第三人家庭成员，因宅基地使用权兑换的房产也应属于被告及第三人家庭成员。就此，第三人提交了二十里铺村旧村改造拆迁补偿规则。原告对该证据质证称不能证明第三人主张，拆迁规则由两部分构成，一部分为宅基地上房产，一部分为宅基地使用权，村委会对符合立户标准的按平价兑换三套房屋。宅基地上的房产是原告父母所建，原告当然享有继承权，对于宅基地使用权，根据房地权利统一原则，原告继承取得房屋所有权后，同时获得该房屋所占土地的合法使用权，因此本案所涉三套房屋属于继承人共有，纠纷调解协议书明显遗漏了继承人，损害原告利益而无效。
经法庭询问，原被告及第三人均认可二十里铺拆迁改造系以宅基地使用权兑换房屋，拆迁时被拆迁房屋中户内成员包括被告王永城和第三人一家三口及被告张秀丽。
另查明，《拆迁兑房协议》系被告王永城与二十里铺社区居委会于2008年5月4日签订，该协议约定以原有宅基地签订拆迁兑房协议，交回原宅基地证在指定拆迁时间内拆除腾清后按基准价350元，兑换330平米的高层住宅楼。
一审法院认为，根据被告王永城与二十里铺社区居委会签订的《拆迁兑房协议》及二被告的陈述，二十铺社区居委会拆迁改造系以宅基地使用权平价置换房屋。根据土地管理法的相关规定，宅基地使用权是集体经济组织成员以户为单位依法享有的，原、被告及第三人均认可拆迁时系被告王永城和第三人一家三口及被告张秀丽在被拆迁宅基地立户，三原告父亲已经去世，故该宅基地使用权应归属被告王永城和第三人一家及被告张秀丽，故因该宅基地使用权所兑换的房屋亦应归被告王永城和第三人一家及被告张秀丽所有。二被告对家庭所有的房产归属在二十里铺社区人民调解委员会主持下达成调解协议书，并未损害三原告的合法权益，故三原告要求确认该协议书无效的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第四条之规定，判决:驳回原告王永芳、王录芳、王秋芳的诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由原告王永芳、王录芳、王秋芳负担。
本院查明
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为
本院认为，2008年5月4日被上诉人王永城作为拆迁户代表与二十里铺社区居委会签订《拆迁兑房协议》，该协议第三条约定“乙方以原有宅基地(符合方案所定标准)签订拆迁兑房协议，交回原宅基地使用证，在指定拆迁时间内拆除腾清后，按基准价350元，兑换面积330m2的高层住宅楼。”，故原审认定二十铺社区居委会拆迁改造系以宅基地使用权平价置换房屋，并无不当。拆迁时王永城和原审第三人成洪一家三口及被上诉人张秀丽在被拆迁宅基地立户，三上诉人父亲已经去世，以上事实无争议，根据土地管理法的相关规定，宅基地使用权是集体经济组织成员以户为单位依法享有的，故王永城作为拆迁户的代表与二十里铺社区居委会签订《拆迁兑房协议》，于法有据，二被上诉人对家庭所有的房产归属在二十里铺社区人民调解委员会主持下达成调解协议书，并未损害三上诉人的合法权益，原审判决驳回三上诉人的诉讼请求，并无不妥。关于三上诉人主张的拆迁前房屋系被继承人王新国与张秀丽共同建造，王新国去世后，三上诉人对上述房产享有继承权，考虑上述房产已经拆除(评估金额为123561元)，三上诉人可通过继承另案主张权益。经调解未能达成一致意见。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
