北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告张磊、刘云、陈媛诉称，原、被告于2010年8月26日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定由原告购买被告位于上海市XX室房屋（以下简称系争房屋），总价款人民币（以下币种相同）2,949,400元。合同第十一条约定，被告应于2011年3月31日前将系争房屋交付原告。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之五计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告按约付清了全部房款，但被告未按约于2011年3月31日前交付房屋。在原告多次催促下，迟至2011年12月19日，原告在保留合同权利的情形下接收该房屋，但事后得知被告交付的房屋仍然不具备交房条件。原告诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金387,846.10元（以2,949,400元为本金，按每日万分之五的标准，从2011年4月1日起计算至2011年12月19日止）及相应利息损失2,231.44元（以387,846.10元为本金，自2011年12月20日起计算70日，按年利率3％计算）；2、本案受理费由被告承担。
被告辩称
被告上海腾飞房地产开发有限公司辩称，同意承担逾期交房违约责任，同意从2011年4月1日起计算违约金，但被告于2011年9月27日发函给原告，通知原告在2011年10月8日之前来办理交房手续，原告并未按期前来接收房屋，责任在原告，故违约金只应计算至2011年10月8日。另外，原告主张的日万分之五的违约金过高，要求法院酌情调低。原告主张的利息损失没有合同及法律依据，不同意支付。
本院查明
经审理查明，2010年8月26日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“预售合同”，约定由乙方以2,949,400元的价格向甲方购买系争房屋（商用）。合同第十条约定，甲方在该房屋竣工验收合格后取得竣工验收报告（具备上海市预售商品房之相关法律所要求的交付标准），于本合同第十一条约定时间向乙方交付房屋。合同第十一条约定，甲方定于2011年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案，追究甲方责任，即甲方一次性向乙方支付相当于本合同中房屋总价款3％的违约金，本合同继续履行。合同附件一约定，乙方于签署“预售合同”当日向甲方支付总房款的50％（含定金）计1,474,700元，剩余房款1,474,700万元乙方于合同签订之日起30日内支付给甲方。合同补充条款第六条该房屋的交付条件约定：1、该房屋的交付条件以合同第十条约定为准；……3、在房屋交付过程中发生下列情形的，不影响双方办理房屋交接手续：（1）质量问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准。但甲方应在房屋交付后对各情形分别承担以下责任：对于上述第（1）种情形，甲方应按照合同第二十二条承担保修责任；对于第（2）种情形，甲方应按照合同第十七条承担补偿责任。……“预售合同”签订后，原告按约付清全部房款，但被告未如期将系争房屋交付原告。2011年9月被告取得系争房屋所在楼盘的《建设工程竣工验收备案证书》。2011年12月19日，原、被告办理了系争房屋交接手续。嗣后，原告提起本案诉讼，诉请如前。
庭审中，被告递交交房通知一份，证明被告曾于2011年9月27日向原告发出通知，通知原告于2011年10月8日办理系争房屋交接手续。被告另提交邮局查询答复函及大宗邮件交寄清单各一份，证明该通知于2011年9月29日送达原告，由陈阿梅代收。原告确认其母亲姓名为陈阿梅，但否认收到过该交房通知。
庭审中，原告递交备忘录一份，言明原告于2011年7月12日前去办理交房，但系争房屋不具备交房条件，无竣工验收报告，无大产证和消防证书等其他交房必备条件，而且存在一块大玻璃损坏、一只灯不亮等问题，原告无法接收房屋，要求被告尽快回复并赔偿。落款处原告XX签名，另有“已收到，吕佳，2011.7.12”字样。被告认可收到该备忘录，但认为2011年9月1日被告取得竣工验收备案证书后即具备交房条件，即便存在玻璃质量问题，也不影响交房。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、房款发票、XX物业部单元设施设备清单、备忘录、建设工程竣工验收备案证书、交房通知、邮局查询答复函、大宗邮件交寄清单、（2011）浦民一（民）初字第XX号民事判决书等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的“预售合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告按约付清了全部房款，但被告未按约向原告交付房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。根据“预售合同”约定，系争房屋交付条件为房屋竣工验收后取得竣工验收报告（具备上海市预售商品房之相关法律所要求的交付标准），因目前商品房竣工验收实行备案登记制，且相关法律、法规对于商用房交付使用标准也未作明确规定，故该交付条件应理解为房屋竣工验收后取得备案登记证书。被告于2011年9月1日取得了系争房屋《建设工程竣工验收备案证书》，即已具备了双方合同约定的交房条件。根据被告递交的交房通知、邮局查询答复函、大宗邮件交寄清单，可以认定被告向原告发出了交房通知并有效送达原告，原告未在交房通知确定的日期即2011年10月8日前往被告处办理交房手续，此后逾期交房的责任不应由被告承担。被告关于逾期交房违约金应计算至2011年10月8日的答辩意见予以采纳。原告所述的系争房屋玻璃损坏问题并非房屋主体结构质量问题，即便存在，根据预售合同约定亦不影响双方办理房屋交接手续。被告辩称合同约定的违约金过高要求依法调整，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的已付房价款日万分之五的违约金，显属过高，被告主张调整，予以采纳。违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则酌定为已付房价款的日万分之三。原告要求被告支付违约金的利息损失，缺乏合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告上海腾飞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张磊、刘云、陈媛逾期交房违约金（以2,949,400元为本金，按每日万分之三的标准，自2011年4月1日起计算至2011年10月8日止）；
二、驳回原告张磊、刘云、陈媛的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
