北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1. 被告李兴在原告处的全部贷款提前到期并立即归还原告贷款本金233151.83元及从2018年8月24日起以所欠本金233151.83元为基数按《个人按揭贷款合同》约定的利率上浮50%计算的罚息，息随本清；2.被告润兴公司对被告李兴的前述债务承担连带保证担保责任；3.请求确认原告对被告李兴提供的抵押物即位于重庆市丰台土家族自治县X号房屋，在其所担保的贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的范围享有抵押权和优先受偿权；4.请求判令本案诉讼费用由被告承担（如发生保全费、公告费、执行费、评估、拍卖费等原告实现债权费用亦由被告承担。
被告辩称
李兴未作答辩。
润兴公司未作答辩。
本院查明
对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年6月20日，李兴向重庆银行丰台支行申请个人贷款260000.00元，贷款用途为购房，担保方式为抵押，还款方式为等额本息，并以其所购买的坐落于丰台土家族自治县X号住房设定抵押，润兴公司作为保证人。2016年6月20日，重庆银行丰台支行（贷款人）、李兴（借款人、抵押人）、润兴公司（保证人）签订《重庆银行股份有限公司个人按揭贷款合同》，约定，李兴向重庆银行丰台支行借款260000.00元，借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于丰台土家族自治县X号，建筑面积为109.40平方米；借款期限为180个月，预计自2016年6月20日至2031年6月19日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%；借款人不可撤销申请并授权贷款人将全部借款直接划入润兴公司账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为按月，自借款发放后，每月20日为还款日，按期归还本息金额人民币2042.54元
本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押方式提供担保，即润兴公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式担保人担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式担保人担保物来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；抵押人以其所购住房即位于丰台土家族自治县X号房屋担保本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方合同约定期限归还借款本金的，贷款人逾期借款从借款之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮佰分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。
本院认为
被告李兴、润兴公司与重庆银行丰台支行签订的《重庆银行股份有限公司个人按揭贷款合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。重庆银行丰台支行在按约发放了贷款后，李兴未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，李兴应当按照合同约定立即偿还全部借款本息。至于抵押权的问题，虽然双方签订了抵押合同，并办理抵押权预告登记，但案涉房产上设定的仅仅是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定
裁决结果
一、被告李兴于本判决生效后十五日内偿还原告重庆银行股份有限公司丰台支行贷款本金233151.83元，2018年8月24日之后的利息以双方签订的《重庆银行股份有限公司个人按揭贷款合同》约定的利率为标准计算至贷款付清贷款本息之日止；
二、若被告李兴到期不能履行上述义务，原告重庆银行股份有限公司丰台支行有权依法处分被告李兴名下的位于丰台土家族自治县X号房屋并就处分所得受偿；处分后，其价款超过债权数额的部分归被告李兴所有，不足部分由被告李兴继续清偿；
三、被告重庆润兴房地产开发有限公司对被告李兴上述第一项确定的付款义务承担连带清偿责任；
四、被告重庆润兴房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李兴追偿；
五、驳回原告重庆银行股份有限公司丰台支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
