北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1．判令被告林城立即偿还所欠贷款本金304,857.88元及所产生的欠息4,491.11（利息截止于2018年2月4日）并息随本清；2．被告秀云房开公司承担连带责任；3．依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，对位于贵阳市南都区花果园花果园项目R-1区11栋3单元25层3号住房抵押物享有优先受偿权；4．本案诉讼费用、保全费、公告费等原告为实现债权所支付的相关费用由被告共同承担。
被告辩称
被告林城未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被告秀云房开公司辩称，对于原告诉请的第一、二、四项诉讼请求没有异议，对于第三项诉讼请求，没有办理正式的抵押登记，原告的主张没有法律依据。
本院查明
一、借款合同成立、生效及履行情况：
1．合同签订情况：2012年9月13日，被告林城（借款人抵押人）与原告农行大成支行（贷款人）、秀云房开公司（保证人）签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120120041559）。
2．借款用途：购买房产，被告林城与被告秀云房开公司于2012年8月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：87463）购买位于贵阳市南都区花果园花果园项目R-1区11栋3单元25层3号的住房一套，总房价为518,942元，首付款为158,942元，余款360,000元以银行按揭方式支付。
3．主债务本金：360,000元。
4．放款时间：2012年10月1日。
5．借款期限：2012年10月1日至2032年9月30日，借款期限为240个月。
6．借款利率：借款利率采用浮动利率方式，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上＼%（上浮下浮）＼%，
7．逾期还款责任：借款人、保证人、抵押人违约的，贷款人有权自借款发放之日起对全部借款在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付的利息（包括借款期限内产生的应付未付利息及借款逾期后产生的应付未付利息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权。
8．还款方式：还款方式为按月等额本息还款法，借款发放日对应日为还款日。
9．逾期情况：被告林城从2017年11月1日开始未支付合同约定的本金及利息。截止2018年2月4日，被告林城，逾期4期，逾期天数96天，尚欠借款本金304,857.88元，利息（包括逾期正常利息、逾期罚息、逾期复利）4,491.11元。截止2018年8月13日，逾期6期，逾期天数166天，尚欠借款本金300,229.17元，利息（包括逾期正常利息、逾期罚息、逾期复利）7,412.71元
二、抵押担保的情况：
1．抵押合同签订情况：2012年9月13日，被告林城（借款人抵押人）与原告农行大成支行（贷款人）、秀云房开公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120120041559）（与借款合同一致）。
2．抵押人：被告林城。
3．抵押物：被告林城所有的位于贵阳市南都区花果园花果园项目R-1区11栋3单元25层3号。
4．抵押物登办理情况：2012年7月17日办理抵押权预告登记（筑房预南都字第Y1378861号）。
三、保证担保的情况：
1．保证合同签订情况：2012年9月13日，被告林城（借款人抵押人）与原告农行大成支行（贷款人）、秀云房开公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（与借款合同一致）。
2．保证人：被告秀云房开公司。
3．保证方式：阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任。
以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、负责人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、商品房抵押权预告登记证、还款明细表、不良贷款数据表等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为
公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行大成支行与被告林城及被告秀云房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行大成支行依约履行了出借义务，被告林城应按照合同约定，按月向原告偿还借款本息，但被告截止2018年8月13日，逾期6期（逾期天数166天），未按期偿还借款本息，已构成违约，应承担相应法律责任。
根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行大成支行要求被告林城偿还所欠贷款本金及支付欠息的诉请，截止2018年8月13日，尚欠借款本金300,229.17元，利息（包括逾期正常利息、逾期罚息、逾期复利）7,412.71元，故被告林城应该对上述款项承担偿还责任。
被告秀云房开公司作为被告林城的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，为被告林城所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，对原告要求被告秀云房开公司对被告林城的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告秀云房开公司承担保证责任后，有权向被告林城进行追偿。
抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力。抵押预告登记是未完成正式的转移登记之前进行一项具有临时性的登记，存在于物权变动条件具备前的时间内，待物权变动的条件具备后，尚需权利人积极行使物权登记的权利。抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，本院对原告的第三项诉讼请求依法不予支持。被告林城经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，不影响本院依据已查明的事实作出判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定
裁决结果
一、被告林城于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳大成支行偿还贷款本金人民币300,229.17元及所欠利息7,412.71元（计至2018年8月13日），并从2018年8月14日起，按合同约定利率支付利息、罚息及复利至本判决本金还清之日止；
二、被告贵阳秀云房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告林城进行追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳大成支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
