北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告包归海起诉称：原、被告于2007年3月27日签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告建设的位于海游镇新场花苑（现县地名办定名为新场小区）16幢4单元208室商品房套房壹套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等内容。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总价款445274.40元。原告选择不退房，被告于2007年8月8日向原告交付商品房，并向原告收取契税及办证费用，受托为原告办理两证。但由于被告违反有关绿化率的规定等原因，没有按规定要求提交办理产权证所需的资料，迟迟无法办理两证。至2009年10月12日被告张贴通知，告知小区各业主开始办理两证，要求未办理委托手续的业主与被告联系。后在2010年先后，被告办妥两证交于原告。原告认为：被告未在合同约定的期限内提供办理产权证所需的资料，无法按期办理“两证”，显属违约。根据《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定，被告应当按已付房价款的3%支付违约金。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判决被告立即支付给原告违约金13358.23元。
被告辩称
被告三门天一房地产有限公司答辩称：1、原告诉称被告逾期办理房产证与实际情况不相符。新场小区的土地是2004年10月22日被告通过挂牌取得土地使用权，当时三门县规划部门规定小区的绿化率不能小于35%，同年10月15日，浙江省人民政府颁发的浙政发（2004）37号文件规定，商品住宅绿化率不得超过30%，台州市发改委和财政局也下发了相关文件，规定绿化率为30%。因此三门县规划部门规定的新场小区绿化率与省、市文件相矛盾，县规划部门在执行规定时，迟迟未下结论，而非被告故意不及时办理，作为房地产公司没有错，不应该承担责任。新场小区的房屋是按照规定的时间、程序进行设计并施工的，房产也早已交付给各购房户。由于县规划部门规定的新场小区绿化率与省、市文件规定不相一致，在新场小区房屋交付后，被告将相关资料送到房管处办理房产证时，房管处未予办理。2、原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。被告已于2007年8月8日向原告交付了商品房，加上合同约定的180天的报送时间，诉讼时效起算时间为2008年2月4日，时效届满时间为2010年2月3日，故原告的起诉早已超过了诉讼时效。3、原告在履行合同过程中存在明显的违约行为，应承担相应的违约责任。原告接收房屋后，存在擅自改变房屋的部分主体结构，影响整幢楼房的牢固和抗震能力，给整幢房屋的安全使用带来了极大的隐患，加重了被告在房屋建筑质量方面的责任等，违反了《商品房买卖合同》的约定，应当承担违约责任。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明所主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同原件一份，证明原、被告双方就商品房买卖约定的权利义务及违约责任等。2、购房发票1份，证明原告向被告支付了购房款445274.40元。3、交房缴款通知书复印件一份、办证费用收款收据原件一份，证明被告向原告交房的时间及向原告收取办证费用，为原告代办房屋产权登记的事实。4、被告张贴的通知复印件一份，证明被告出卖给原告的商品房至2009年10月12日才可以办理房屋产权登记，违反了商品房买卖合同第十五条的约定。5、房屋所有权证原件一份，证明原告于2010年3月10日取得房屋所有权证。
被告三门天一房地产有限公司未向本院提交证据。
本院认为
对于原告提供的上述证据，本院认为，由于被告三门天一房地产有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，且未对上述证据提交书面质证意见，应当视为对证据放弃质证、抗辩的权利。经审查，原告提供的证据内容真实，来源合法，能够互相印证，可以证明原告所主张的待证事实，故本院予以采信。
通过开庭审理及举证、认证，结合原告的陈述、被告的答辩，本院对本案的事实认定如下：
2007年3月27日，原告包归海与被告三门天一房地产有限公司签订了编号为20060250号《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告三门天一房地产有限公司将坐落于三门县海游镇新场花苑16幢4单元208室，建筑面积为128.40㎡的房屋一套，房款为444264元，以及附属用房一间，单价为12540元，出卖给原告包归海，合计456804元。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2007年8月份，被告根据合同约定将商品房交付给原告使用，实际交付的主房房屋面积为128.79㎡，附属房房屋面积为8.48㎡，原告实际支付的总房款为445274.40元。同年8月份，被告向原告收取了契税费用及办证费用7574元。2009年10月12日，被告在“新场小区”门口张贴通知，告知小区业主开始办理房产证，未办理委托手续的业主请及时与房产公司联系，以便办理房产登记手续。2010年3月10日，被告为原告办理好了房屋所有权证。现该证已交付给原告。
本院认为：原、被告之间订立的《商品房买卖合同》在房产管理部门办理了备案登记手续，合同已经依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。交房时，被告已向原告收取了办理房屋所有权证的相关费用，且事后双方也已实际办理了代为办证的委托手续，故统一办证是被告的义务。根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告没有提供证据能够证明其已在商品房交付使用后180日内将办理产权登记的所有资料报产权登记机关备案及逾期办证的责任不在于被告，应当承担举证不能的后果，故本院认定被告的逾期办证行为已违反了原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，已构成违约。即使由于第三人的原因导致被告没有在合同约定的商品房交付使用后180日内向产权登记机关报送了需由其提供的全部资料，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被告也应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告有权选择退房或不退房处理，现原告选择不退房，被告应当按照已付房价款的3%向原告支付违约金。故原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
对于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告是向产权登记机关报送产权登记的资料，不是向原告直接交付产权登记资料。在合同履行过程中，原告又是委托被告办理房屋所有权证，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。没有及时取得房屋所有权证的原因可能有多种，在被告接受原告委托代为办理房屋所有权证之后，原告对于办证资料的报送及办证过程等情况并不当然知情。只有在被告向原告交付了房屋所有权证之后，原告才有可能知悉被告存在逾期办证的违约行为，所以被告主张按商品房交付后180日届满就开始计算本案诉讼时效，缺乏依据，对原告也是不公平的，本案应当以被告向原告交付房屋所有权证的时间作为本案诉讼时效期间的起算点。被告向原告交付房屋所有权证应当在发证日期即2010年3月10日之后，至原告向本院起诉时没有超过二年，故原告的诉讼请求应当予以支持。对于被告辩称原告在接收房屋后擅自改变房屋的部分主体结构，该事实是否存在与本案的处理没有关联，不能作为本案的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
裁判结果
限被告三门天一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告包归海违约金人民币13358.23元。
如果被告三门天一房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费134元，减半收取67元，由被告三门天一房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理134元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：90×××35，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行]。
本案申请执行期限为二年
