北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称，原告于2004年1月4日在上海新国际博览中心参观房产博览会，在博览会上听取了被告工作人员介绍商铺加套房的项目。该工作人员告知其上海电器城市场内一楼为营业房，占地面积为45.60平方米，楼上为套房面积为91.20平方米，整栋为三层楼，介绍完后被告工作人员又给原告一份上海电器城招商指南手册。此后原告至被告处，被告公司的一位陈姓副总经理再一次向原告介绍了商铺加住房的项目并邀请原告参加。2004年2月3日原、被告签订了《上海电器城加盟投资合同书》（以下简称加盟合同），内容为原告给付被告基础建设费人民币（下同）178,000元，被告给付原告上海电器城占地面积为45.60平方米F区9幢第3间营业房一间，被告应于2005年12月31日前交房，否则被告支付日万分之二的违约金，原告给付被告建筑费每平方米800元等其他条款。合同签订时原告询问为何不将住房面积写入合同内，被告方称上海电器城招商指南第16条已经明确每间联建房占地面积为45.60平方米，住房面积为91.20平方米，总建筑面积为136.80平方米，另外加盟投资合同上明确联建房地块，每间占地45.60平方米，而不是建筑面积。2005年10月29日被告通知原告签订补充协议，其主要内容为由于市政规划的调整，被告将原告的房屋地址由上海电器城F区9栋第3间转至上海电器城新址卖场B区B2区13号，其他不变。2008年12月27日被告又通知原告签订补充协议，主要内容是将交房的日期由原来的2005年12月31日改为2011年6月30日前交付，其他不变。2011年6月30日原告到被告处索讨房屋，见到上海电器城一期工程已建造完毕，并向社会销售，其中包括原、被告约定的商铺和配套住房。于是原告要求支付建筑费等费用，但被告搪塞原告，既不交房，也不收取建筑费和其他费用。此后，原告又去催讨，无果。为此，原告诉讼来院，要求：1、判令被告继续履行原、被告签订的上海电器城加盟投资合同所确定的权利义务；2、被告向原告交付上海电器城B2-13号联建营业房占地面积45.60平方米及91.20平方米住房，原告给付被告建筑费用109,440元；3、被告支付原告自2011年7月1日起至交付营业房和住房日止的违约金10,000元。庭审中原告又将诉讼请求变更为如被告不能交付协议中的房屋，则被告返还原告购房款，并赔偿原告房屋差价款（差价款按7500元/平方米和被告提出的5280元/平方米中间价确定，具体由法庭酌定）。
被告辩称
被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，并称原、被告所签订的合同指向房屋还没有建造，也没有预售许可，对合同效力持异议。
本院查明
经审理查明，被告经营范围为筹集电器城项目，房地产开发及建筑装饰工程。2004年2月3日原、被告签订加盟合同，内容为原告给付被告基础建设费178,000元，被告给付原告上海电器城占地面积为45.60平方米F区9幢第3间营业房一间，被告应于2005年12月31日前交房，否则被告支付日万分之二的违约金。合同订立当日原告支付被告款项178,000元。2005年10月29日原、被告签订补充协议，该协议载明因被告服从上海市政府及金山区政府的规划调整，上海电器城迁址至亭林镇亭大公路7558号（临时门牌号）地块（即新规划面积为2.1平方公里的上海亭林西南物流园区内），原、被告经协商后同意将原告原登记加盟的壹间联建房（原登记联建号为F区9幢第3间）原价转至上海电器城新址B区B2区13号，房屋一楼为5.8米，面积与原合同房号面积保持一致，联建800元/平方米的建造费原告按合同约定的进度交款，具体交款时间按被告通知时间执行。2008年12月27日，原、被告再次达成补充协议，协议约定原告仍然保留B2-13号房，该房屋在2011年6月30日前交付，如被告不能按时交付给原告，被告在一期地块安排同类户型给原告，被告按2004年2月3日选房价格给予原告（即178,000元的基础配套费和800元/平方米的建筑款，具体交款时间按被告通知时间执行。2011年6月30日，原告至被告处索要房屋未成，为此原告诉讼来院。
审理中还查明，被告现已获得的上海市商品房预售许可证的预售建筑面积合计27,737.64平方米(其中2011年1月29日获批面积13,781.9平方米，2011年6月28日获批面积13,955.74平方米)，在被告提供的上海市商品房预售许可证中原告也未能找到其相应的房号。
审理中再查明，2004年2月3日原、被告签订的加盟合同、2005年10月29日补充协议以及2008年12月27日的补充协议，均无原告涉讼房屋具体位置的房号图。
庭审中原、被告一致确认原、被告间订立的合同实质是商铺的买卖合同。
庭审中被告称电器城一期工程分西区（80亩）和东区（85.35亩），西区在建还没有全部完成，东区工程还未启动，且表示现在合计拿到的地块为165.35亩。
庭审中，原告向本院提供了上海电器城招商指南一份，在该指南第6条载明电器城一期工程占地总面积535亩，总建筑面积360,330平方米，其中宅店建筑170,960平方米，商业服务37,980平方米，专买建筑16,610平方米，管理办公室14,030平方米，展示建筑22,650平方米，餐饮建筑12,430平方米，商业店面19,620平方米，酒店宾馆25,180平方米，会所3020平方米。在该招商指南第12条载明上海电器城第二期开发用地位于第一期用地的北侧，预留400余亩，在该联建协议第16条载明每间联建房占地面积45.6平方米，住房面积91.2平方米，第一期工程中第一批推出的每间土地基础建设配套费168,000元，建筑费用为800元/平方米（由于被告将根据销售时间段及地段对销售价格会有调整，具体销售价格请向当地招商店咨询）。
庭审期间，为解决原告的实际问题，原、被告之间进行沟通，被告表示可以提供类似房屋，但最低价为5280元/平方米，原告认为该价格是不能接受的，被告同时表示与原、被告合同约定的一模一样的房屋是没有的。
本院认为
本院认为，原、被告一致确认原、被告间实质上是商铺买卖，被告系房地产开发企业，本案商铺买卖系房地产开发商和自然人之间的房屋买卖关系，故原、被告间房屋买卖应符合有关商品房买卖的有关规定。商品房买卖有二种，一种是商品房的现售，一种是商品房的预售，商品房预售则实行预售许可制度，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案从签订加盟合同及签订补充协议的情况而言，原告向被告购买的并非现房，故原、被告之间的房屋买卖应当认定为商品房的预售性质，显然，原、被告间的加盟协议及补充协议在订立当时均是违背相关法律规定的。本案要解决的是原告起诉时原、被告加盟协议及补充协议是否有效。原告自认获得招商指南是于2004年1月4日，但不管如何，其获得该招商指南应当在2004年2月3日前（即签订加盟协议前），该招商指南对电器城作了规划方面的介绍，但问题是实际状况与该招商指南并不一致，首先表现于2005年10月29日的补充协议，该协议至少证明了规划的地块的调整（地块调整至新规划面积为2.1平方公里的上海亭林西南物流园区内），被告庭审中称电器城一期工程分西区和东区，西区在建还没有全部完成，东区工程还未启动，而被告提供的已获得商品房预售许可证房屋的总建筑面积为27,737.64平方米，该面积显然也未能达到招商指南中的宅店建筑170,960平方米，据此，本院有理由认为被告关于原告涉讼房屋并没有建造，也没有预售许可证的主张是成立的，在此情形下，本院认定原、被告签订的加盟协议及补充协议均未取得合法性依据，故应认定为无效。被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《“上海电器城”加盟投资合同书》及补充协议，对合同无效的后果，被告负有一定的责任，原告亦负有一定的责任。根据法律规定，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失。双方订立的合同在确认无效后，被告应当退还原告购房款，并赔偿占用原告房款期间的利息损失。基于此，原告要求被告继续履行合同及与履行合同有关的义务的诉讼请求不能予以支持，但同样基于原告诉讼请求中要求被告如不履行合同，即要求被告赔偿原告差价款的诉讼请求的存在，被告返还购房款及赔付利息损失当在该请求之内，故本院应当判令被告返还购房款及赔付利息损失，但超过部分本院不能支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
裁判结果
一、确认原告赵而计而计与被告上海而计市场经营管理有限公司于2004年2月3日就上海电器城F区9幢第3间商铺签订的《“上海电器城”加盟投资合同书》无效；
二、确认原告赵而计而计与被告上海而计市场经营管理有限公司于2005年10月29日就上海电器城B区B2区13号商铺签订的补充协议无效；
三、确认原告赵而计而计与被告上海而计市场经营管理有限公司于2008年12月27日就上海电器城B区B2区13号商铺签订的补充协议无效；
四、被告上海而计市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵而计而计购房款178,000元；
五、被告上海而计市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告赵而计而计以178,000元为基数自2004年2月4日始至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息损失；
六、驳回原告赵而计而计的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2688元，由被告上海而计市场经营管理有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
