北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告张庆劳、蔡丽华诉称：2012年3月10日，华润置地（武汉）发展有限公司的华润置地中央公园第三期楼盘开盘。张庆劳的妻子蔡丽华接到该楼盘售楼员赵好的电话后，去参加该楼盘当天的开盘活动。由于张庆劳坚决反对现阶段买房，所以蔡丽华当天没有认购房子，也没有将此事告诉张庆劳。同月12日，赵好又打电话要蔡丽华去看房。当天下午，蔡丽华本想取回同年2月18日所交的二万元购房认筹金，但赵好再三劝说：今天签订《武汉市商品房认购书》同10日开盘价一样，有几个点优惠，而且是最后一天，过了今天就没有优惠了。蔡丽华有些动心，因张庆劳反对买房，蔡丽华属企业退休职工，购房必须用张庆劳的公积金贷款，所以蔡丽华当着赵好的面多次致电张庆劳，但是未联系上，赵好对张庆劳的不知情心知肚明。但赵好为了达到推销目的，不顾《武汉市商品房认购书》第七条：“认购书必须由本人或公司法人代表人（以公司名义购房）亲自签署。如本人或公司法人代表人不能亲自签署，委托他人办理的，受委托人须要出具经公证机关公证的委托书及委托人、受委托人的有效身份证明和相关资料原件”的明确规定，诱导蔡丽华用张庆劳的名字签署了《武汉市商品房认购书》，并在蔡丽华还没有最后决定的情况下，擅自将所交的二万元购房认筹金直接转为“认购书”中所说的购房定金。晚上，蔡丽华把认筹的事告诉张庆劳，张庆劳第二日上午与蔡丽华去华润置地中央公园售楼处，找到了赵好提出，在张庆劳不知情的情况下蔡丽华以张庆劳名字签署的认购书无效，要求退还二万元购房认筹金。赵好找来售楼处一负责人，该负责人称只有找熟人才退钱，否则只有买房子二万元才能冲抵总房款。原告认为，根据《武汉商品房认购书》第七条之规定，华润置地（武汉）发展有限公司将张庆劳排除在外，未经张庆劳本人亲自签署，并未经张庆劳本人委托，诱导蔡丽华以张庆劳的名字签署上述认购书，该认购行为与认购书条款相背，明显无效。为维护合法权益，原告也向汉阳区工商局315消费者协会进行了投诉，及时提出退款要求，但是未果。故向人民法院起诉要求认定蔡丽华以张庆劳名义签署的《武汉市商品房认购书》为无效，判令被告返还原告所交的购房定金二万元，并按银行同期利率支付利息，被告承担诉讼费。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
一、短信一条；
二、武汉市商品房认购书一份；
三、销售不动产统一网络发票一份。
证据一、二、三证明认购书中第七条约定了必须本人或代理人签字，且认购书上存在两个交易价格，被告存在欺诈行为。
四、结婚证一份，证明两原告之间系夫妻关系。
被告辩称
被告华润置地（武汉）发展有限公司辩称：两原告系夫妻关系，且认购房屋之前于2012年2月18日均参与房屋的认筹活动，明确表示有购房意愿，并且为了获得更大的选房机会，双方以各自名义支付了1万元的认筹金，且在认筹金交付后近一个月均无异议，被告有理由相信两原告要在被告处购房是双方一致意愿。在签订认购书时，原告蔡丽华是为了办理公积金贷款的需要，才签原告张庆劳的名字，符合日常生活常理和商品房买卖行业惯例。认购书上“须由客户本人签署才能生效”一般来说是用来约束他人以本人名义签署认购协议，违反本人真实意思购房的条款。夫妻之间无论以双方抑或单方名义购房，该房屋均属于夫妻共同财产，对双方的权益均不造成损害，而在商品房买卖行业惯例中，夫妻之间为了办理贷款或其它因素的需要写其中一人名字相互代表对方签字也属正常。根据《合同法》第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于﹤中华人民共和国婚姻法﹥的解释（一）》第十七条规定：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重大处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”被告属于善意且无过错的相对人，客观上相信两原告有一致购房意愿，并客观上相信妻子有代理丈夫买房的权限，蔡丽华代张庆劳签订的《武汉市商品房认购书》构成表见代理（即被告有理由相信两原告有一致购房意愿，相互之间具有代理权），该认购书有效，原告诉讼请求应予驳回。
被告为支持其答辩主张向本院提交如下证据：
1、企业法人营业执照及法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；
2、武汉市商品房预售许可证，证明被告具有商品房预售资格；
3、以两原告为缴款人收据两份（认筹金单据），证明两原告一起参与认筹活动，原告张庆劳是知情的；
4、商品房认购书，证明该认购书下面是没有备注的；
5、定金发票，证明20，000元认购金转为定金。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、三、四没有异议，本院对其予以认定。对原告提交的证据二有异议，认为原告提交的认购书与被告提交的认购书是不一致的。结合被告提交的证据4商品房认购书，原告系客户联，在认购书下方签有“备注：成交为开盘价1098643元。”与被告提供的财务联在此处不一致。原告主张售楼员赵好承诺当日签订认购书同开盘价一样，被告提交不存在备注的认购书一份，但是没有证据证明该备注不是其售楼员所写。本院对原告提交的证据二的真实性予以认定。
原告对被告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均没有异议，但是对证据3的证明目的有异议，认为如果两被告协商一致，应该签一个人的名字，且这个是原告蔡丽华和弟弟都准备购买一套房屋，所以开的两张收据。本院对被告提交的证据的真实性予以认定。
经庭审质证、认证及当事人陈述，查明以下事实：
原告张庆劳与原告蔡丽华系夫妻关系。2012年2月18日，张庆劳和蔡丽华各自向被告缴纳壹万元整，被告开具的收据上附注“该款仅获得“华润置地·中央公园”房号的优先选择权，不代表房屋预售（预付款）或者订约保证，如选房不成功则全额退还”。同年3月10日，被告单位售楼员赵好发短信至蔡丽华，内容为：“华润中央公园三期花庭洋楼系列今日开盘，九点开始签到，请带身份证，认筹优惠卡，定金三万到现场选房。恭祝您购房愉快！”当天，原告夫妇未到开盘现场选房。同月12日，蔡丽华至被告售楼处以张庆劳（乙方买受人）名义与被告（甲方出卖人）签订武汉市商品房认购书一份，约定：乙方有意向购买甲方开发建设的华润置地中央公园第c7【幢】1单元5层04号房，建筑面积108.41平方米，单价为（人民币）11，103.31元／㎡。总金额为人民币1，203，710元。甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付20，000元给甲方作为认购该商品房的定金。乙方应于本认购书签订后3日内（即2012年3月12日起，至2012年3月15日止）签订《武汉市商品房买卖合同》。本认购书须由乙方本人或公司法定代表人（以公司名义购房）亲自签署。如本人或公司法定代表人不能亲自签署，委托他人办理的，受委托人需要出具经公证机关公证的委托书及委托人、受托人的有效身份证明和相关资料原件。本认购书一式四份，具有同等法律效力。经乙方支付定金及双方签字盖章后生效。……等内容。甲方代表人赵好，乙方委托代理人张庆劳。该认购书一式四份，原告手中认购书（客户联）下方备注：成交为开盘价1，098，643元。被告手中认购书（财务联）无此备注。同日，被告开具销售不动产统一网络发票。付款方名称：张庆劳，缴纳华润置地＊中央公园三期c7-1-504房屋预售金人民币20，000元。后原告张庆劳以不知情为由，主张蔡丽华以其名义签订的认购书无效，要求被告退还两万元认筹金。双方协商未果，故原告起诉来院要求认定蔡丽华以张庆劳名义与被告签订的《武汉市商品房认购书》无效，被告返还原告所交由购房认筹金直接转为认购书中的定金20，000元，并按银行同期利率支付利息，被告承担本案诉讼费用。
本院认为
本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人各持己见，未达成一致意见。
本院认为：本案的争议焦点在于一、蔡丽华代张庆劳与被告签订的商品房认购书是否有效；二、被告是否应该返还原告缴纳的商品房预售定金20000元及支付同期银行利息。
对于争议焦点一、蔡丽华代张庆劳与被告签订的商品房认购书是否有效。
第一、依据原告蔡丽华以张庆劳（乙方买受人）名义与被告签订的武汉市商品房认购书第七条约定：“本认购书须由乙方本人或公司法定代表人（以公司名义购房）亲自签署。如本人或公司法定代表人不能亲自签署，委托他人办理的，受委托人需要出具经公证机关公证的委托书及委托人、受托人的有效身份证明和相关资料原件。”被告亦承认，该认购书系蔡丽华代张庆劳签订，但是蔡丽华没有提交任何有关授权手续以及夫妻关系的任何证明，被告即与之签订认购书，与该认购书中第七条约定明显相违背。
第二、根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国婚姻法﹥的解释（一）》第十七条规定：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重大处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”购买商品房对于普通家庭来讲不属于日常生活需要，应属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重大处理决定，夫妻之间应该平等协商，取得一致意见。被告辩称被告有理由相信两原告有一致购房意愿，但被告未能提交任何关于原被告之间系夫妻关系、且对购房有一致意愿的证据，对于被告的该观点本院不予采信。原告蔡丽华代张庆劳签订武汉市商品房认购书的行为涉及对夫妻双方共同财产的重大处理决定，但夫妻之间未能取得一致意见，现张庆劳主张该认购行为无效，本院予以支持。
第三、原、被告双方对于认购书中的重要条款商品房的价款存在争议。合同的要义在于合同双方协商一致，现双方对于合同的重要条款存在不一致的认识，提交了不一致的认购书。商品房认购书系出卖人和买受人就签订正式商品房买卖合同预先的磋商，目的是为了进一步签订商品房买卖合同，现双方因房屋价款存在分歧已丧失进一步签订商品房买卖合同的基础。
对于原告诉请的要求认定蔡丽华以张庆劳名义与被告签订的《武汉市商品房认购书》无效的诉讼请求本院予以支持。
对于争议焦点二、被告是否应该返还原告缴纳的商品房预售定金。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的应当折价补偿。”双方签订的认购书无效，被告对此存在过错，导致双方亦未能签订商品房买卖合同，对于原告缴纳的认购金20，000元，被告应该予以返还。但原告要求被告按银行同期利率支付20，000元的利息，双方没有约定亦无法律依据本院不予支持。
根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国婚姻法﹥的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告蔡丽华于2012年3月12日代原告张庆劳与被告签订的《武汉市商品房认购书》无效；
二、被告华润置地（武汉）发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张庆劳、蔡丽华人民币20，000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取为150元由被告华润置地（武汉）发展有限公司承担（此款原告张庆劳、蔡丽华已交纳，被告华润置地（武汉）发展有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给原告张庆劳、蔡丽华）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处）。
