北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告腾飞公司诉称，2001年12月21日，原、被告双方经协商一致签订了《商品房买卖契约》，并于2001年12月29日在南京市房地产市场管理处进行了登记。根据原、被告之间《商品房买卖契约》约定：被告将其开发的位于南京市白下区公园路167号（现龙蟠中路311号）的达美广场1-5层（以下简称1-5层）出售给原告，1-5层建筑面积预估为14396.56平方米，实际面积以产权证面积计算，实际面积超出2%的部分原告无须再向被告支付；被告应于2002年1月30日前向原告交付1-5层房屋，房屋交付后10天内双方办理房屋产权过户及申领有关权证手续；此外双方对1-5层交付标准、交付方式及违约责任等进行了约定。上述《商品房买卖契约》签订后，原告按约向被告支付了购房款。被告于2002年5月将1-5层房屋交付给原告使用后，分别于2007年9月、2010年11月将达美广场裙楼的2-5层及1层北侧的房屋产权过户登记至原告名下；应归原告所有的达美广场1层南侧1386.13平方米的房屋（以下简称诉争房屋）产权却于2010年9月由被告过户至第三人南京交运集团有限公司（以下简称昌盛地产公司）名下。因此，原告认为被告就诉争房屋产权已形成对原告给付不能之事实，经评估，目前诉争房屋的市场价值为21350000元，同时，被告在将诉争房屋产权移交给原告占有期间，原告将诉争房屋租赁给他人使用，现因被告将诉争房屋产权过户至昌盛地产公司名下，导致原告租金利益损失2800000元。因此，被告的违约行为共导致原告损失24150000元。扣除原告尚未支付被告的购房款4874428.93元及原告应支付被告超面积2%部分折合价价值1320599元，被告应赔偿原告损失17954972.07元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告赔偿损失17954972.07元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称
被告昌盛地产公司辩称，诉争房屋是由法院判决给昌盛地产公司的，是法院的强制行为，但房屋租金一直由原告收取，并未给原告造成上述损失。具体意见：一、关于167号裙楼合同约定面积为14396.56平方米，而实际交付14296.58平方米，从面积差来讲少交付99.98平方米；之所以出现上述情形，是因为实际建设时，已超出规划红线外有新增面积，根据图纸计算规划外新增面积为1286.15平方米，对于规划外新增面积当时双方约定据实结算，由于预售许可是根据规划红线确定的，故双方商品房买卖合同应理解为红线以内的面积，红线外新增面积不受±2%调整；按照昌盛地产公司和被告领证面积比例，红线外新增面积分摊：昌盛地产公司占607平方米，原告占678.42平方米，昌盛地产公司占红线内面积为779.13平方米，原告占红线内面积868.93平方米；被告违约以昌盛地产公司红线内面积779.13平方米为基数计算，应实际交付给原告，故被告只对此部分承担未能领证之责任，原告红线外多占面积678.42平方米应据实结算，可以参照合同价也可以是现价结算给被告。二、合同约定50个车位，而原告实际占用66个车位，要么原告腾让其多占的16个车位，要么原告按现价每个车位400000元计算支付该款项。三、经结算，被告欠房款6234428.93元，逾期违约金1573660.21元，另欠改造费5000000元。四、原告的诉讼请求部分不能成立：1、关于未能领证部分的赔偿，原告主张按诉争房屋实际面积的市场评估价赔偿，缺乏事实与法律依据，该评估报告没有区分红线内与红线外面积即没有确定违约面积，被告认为应以红线内面积为准，昌盛地产公司红线内面积为779.13平方米，如参考该评估报告扣除红线外607.73平方米的评估价值，则该房屋红线范围内的价值为12000624.4元，又因为诉争房屋早已交付原告，由原告占有使用，在赔偿时应由原告支付使用费，即参照租金标准计算为每年1200000元自交付之日起直至昌盛地产公司过户时为止，另，在房屋没有过户至原告名下之前，所有权仍归被告所有，故原告收取租金系不当得利性质；2、关于房屋产权登记至昌盛地产公司后的租金损失不应计算，属于重复赔偿；3、红线外按±2%调整系错误。综上，原告的诉讼请求依法无据，应由原告支付给被告27098391元。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经本院释明，被告在规定的期限内未就上述答辩内容提起反诉。
本院查明
经审理查明，1997年8月1日，被告与昌盛地产公司签订拆迁安置协议，被告负责安置昌盛地产公司城东干道南面20米宽度经营用房一处，由昌盛地产公司自行申报所得安置房产权。2001年7月5日，被告与昌盛地产公司形成会议纪要，明确被告负责在达美广场裙楼以后南侧安置昌盛地产公司建筑面积1369.86平方米的产权门面房，并于同月1日起出租给达美广场。2001年12月21日，原、被告签订《商品房买卖契约（达美广场）》，约定原告购买被告公园路167号达美广场1-5层房屋，建筑面积14396.56平方米（套内建筑面积13392.8平方米，公共分摊面积1003.76平方米）；建筑面积计算单价为4586.51元／平方米，房款合计66030000元。合同附件5附款方式及时间中约定：一层2300平方米，单价6350元，总价14605000元；二至五层12100平方米，单价4250元，总价51425000元；负一层车库2400平方米，单价2900元，总价6960000元；合计面积16800平方米，均价4347元／平方米，总价72990000元，扣除空调款5000000元，实际支付67990000元；负一层车库为50个车位，每个车位为139200元。合同签订之日起十日内，支付40000000元；办理交付手续后十日内支付10000000元；办理完产权转移手续后十日内，支付按产权证确认面积计算得出的除尾款外的其余房款约11490000元；余款6500000元，在办理完结产权转移当日起满一年支付。附件九补充协议第8条约定：原、被告双方同意，双方签订契约后产权转移事实已存在，双方签订契约办理鉴证至原告拿到两证期间，被告保证不发生将已出售房屋办理任何抵押，抵债等一切违背原告利益行为，如有以上情况，或其他因被告原因造成原告无法拿到两证，原告有权提出退房，被告除返还全部已购房款外，还应承担以下违约责任：1、赔偿造成的一切损失；2、并赔偿原告违约金10000000元。合同第八条房屋交付标准中约定该房屋建筑面积为被告预测，如与实际交付的面积有误差，按产权证面积以及双方约定的单价，按实计算房款。2001年12月29日，原、被告签订《关于购买达美广场房产的补充协议》，协议第五条约定：对契约第八条第二款按产权证面积以及双方约定的单价，按实计算房款，其范围为契约总面积的±2%误差范围内，超过±2%部分不做房款计算。同日，原告按照合同约定付款40000000元。2002年5月，被告将1-5层房屋交付给原告。2002年2月7日至2002年12月27日之间，原告付清应付款10000000元。2003年1月28日至2004年8月30日，原告支付购房款11505571.1元。2004年11月至2005年5月16日，原告支付购房款1600000元。
另查明，2002年7月10日，原告与南京市商业银行签订《房屋租赁协议》，原告将诉争房屋出租给南京市商业银行，租期2003年1月至2012年12月，租金为每年1200000元。2003年8月29日，南京市中级人民法院作出（2003）宁民四初字第37号民事判决，判决本市龙蟠中路311号达美广场裙楼一楼沿南侧建筑面积1369.86平方米经营办公用门面房（本案诉争房屋）交付昌盛地产公司，并提供相关资料配合昌盛地产公司办理该房的产权过户手续。2010年7月29日，昌盛地产公司取得诉争房屋所有权证并于2010年9月20日取得诉争房屋土地使用权证。2010年12月3日，原告取得2-5层房屋所有权证及1层1547.35平方米的房屋所有权证。2003年至2009年原告租金收益为8742000元，自2010年9月起再未收取诉争房屋租金。
2011年11月30日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司做出苏国衡评报字（2011）第Z1174号《江苏省南京地方税务局拟了解委估资产价值所涉及的南京市白下区龙蟠中路311号达美广场底楼部分临街用房价值评估报告》，评估报告结论及其使用有效期“在本报告假设和限制条件下，评估基准日2011年10月31日，南京市白下区龙蟠中路311号达美广场市场底楼面积1386.13㎡的部分临街用房价值为人民币大写贰仟壹佰叁拾伍万元整（RMB2135万元）。上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。”
以上事实有《商品房买卖契约（达美广场）》、《关于购买达美广场房产的补充协议》、关于昌盛地产公司与原电子局遗留总是的会议纪要、昌盛地产公司的报告、记帐凭证、收据、《房屋租赁协议》、南京银行股份有限公司城东支行的说明、（2003）宁民四初字第37号民事判决书、房屋所有权证、土地使用权证、苏国衡评报字（2011）第Z1174号《江苏省南京地方税务局拟了解委估资产价值所涉及的南京市白下区龙蟠中路311号达美广场底楼部分临街用房价值评估报告》及当事人陈述等予以证实。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖契约（达美广场）》、《关于购买达美广场房产的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告均应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现诉争房屋所有权已归昌盛地产公司所有，被告对原告就诉争房屋已不能履行给付义务，构成违约，按合同约定原告有权要求退房、退房款并赔偿一切损失。现原告要求按照诉争房屋的市场价值赔偿损失，就是选择了退房。但原告主张损失系按照诉争房屋市场价值21350000元加上租金利益损失减去原告所欠的购房款，没有事实与法律依据，本院不予采信。
关于原告的损失范围，本院认为，一是直接损失，二是房屋差价在内的预期可得利益损失。直接损失即原告向被告支付诉争房屋的购房款，对此原告未主张具体数额，并自认尚欠被告部分购房款，故该部分损失原告可待双方另行结算后再予主张。关于房屋差价损失，应以诉争房屋市场价减去原告的购入价，诉讼中，原告提供了江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司做出的南京市白下区龙蟠中路311号达美广场底楼部分临街用房价值评估报告，对此，被告虽持异议，但并未提供反驳证据或申请重新评估，故本院对原告提供的该证据予以采信，即诉争房屋在原告主张时市场价为21350000元。至于诉争房屋的购入价，合同约定了单价，同时约定一层的契约面积为2300平方米，超过2%部分无需支付对价，现被告实际底层能交付的面积为2933.48平方米。因原、被告签订买卖契约时对一层未作南侧与北侧面积上的划分，故对南侧部分即诉争房屋超过合同约定面积的计算应以南侧即诉争房屋产权证面积占一层总面积的比例来分摊超出面积，即（2933.48-2300）=299.33平方米。确定超出面积后，合同约定的2300平方米内的南侧面积即诉争房屋契约面积即为1086.8平方米（1386.13-299.33）。按合同约定应付款即为7039203.6元。诉争房屋差价损失即为14310796.4元（21350000-7039203.6）。原告主张被告赔偿因诉争房屋产权过户至昌盛地产公司名下后所导致的2010年9月至2012年12月租金损失2800000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告提出应按照规划的红线内新增面积来计算所欠原告房屋面积及红线外新增面积应按照双方的约定据实结算的抗辩意见，不符合双方在合同中关于房屋交付面积及结算的约定。故对于被告的此项抗辩意见，本院不予采信。被告可以承认或者反驳原告的诉讼请求，有权提出反诉。因被告并未就本案提出反诉，故被告要求原告腾让车位、支付欠款、逾期违约金及改造费等，不属于本案审理范围。被告可另行提起诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
被告昌盛地产公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告腾飞公司因其不能转移诉争房屋所有权而造成原告腾飞公司退房的差价损失14310796.4元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费129530元由原告腾飞公司负担26290元，被告昌盛地产公司负担103240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276）。
