北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
我与被告在2004年8月8日口头约定将登记在我父亲沈福洪名下的位于荣成市俚岛镇关沈屯村的房屋三间卖于被告，被告户口在荣成市夏庄镇大胪村98号。我后来得知该买卖行为违反国家关于农村房屋买卖的强制性规定，我与被告口头约定的房屋买卖合同应属无效，故诉至法院请求确认：1、我与被告口头约定的房屋买卖合同无效；2、被告返还诉争房屋。
被告辩称
诉争房屋现已由被告卖于其女儿王彩玲，被告虽非关沈屯村村民，但王彩玲系该村村民，诉争房屋应归王彩玲所有，原告诉请不成立，请求法院予以驳回。
经审理查明：沈福洪原系荣成市俚岛镇关沈屯村村民，被告户口在荣成市夏庄镇大胪村。沈福洪与沈桂环系夫妻（二人分别于1998年8月28日、2000年1月16日病逝），育有四女一子。长女沈毅、二女沈青、三女沈秀敏、四女沈莲娜、儿子原告李中华。沈福洪生前留有位于荣成市俚岛镇关沈屯村三间房屋［集体土地建设用地使用证号为：荣集建（91）字第10250066号］。2004年8月8日，原、被告口头约定：原告将上述房屋以4000元的价格卖给被告，双方依约分别交付了房屋及房款，现原、被告以该房屋买卖行为是否有效及房屋归属问题产生纠纷，遂成诉。
本院查明
原告、王彩玲系关沈屯村村民，荣成市荣成市俚岛镇关沈屯村的集体户口性质现仍为农村户口，土地性质仍为集体所有。诉争民房的集体土地使用权证登记在沈福洪名下，其上宅基地登记面积为133平方米。沈福洪与沈桂环的继承人沈毅、沈青、沈秀敏、沈莲娜均放弃该房屋的继承份额，同意将该房屋归原告所有。被告提供证明材料一份，记载其以养老的名义将诉争房屋以20000元的价格卖于女儿王彩玲，但未提供相关购房的收款收据，亦未有见证人或村委会证明予以佐证，且王彩玲在关沈屯村另有宅基地住房，诉争房屋一直由被告居住。
以上事实有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证、村民委员会证明材料等在案为凭。
本院认为
根据我国物权法、土地管理法以及其他法律法规之相关规定，宅基地之所有权人为农村集体经济组织，其使用权人为该集体经济组织的成员，即宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的、与其特定的村民身份相联系的一项用益物权，其具有极强的福利和保障性质，其主体仅限于本集体经济组织成员，本集体经济组织之外的人不可能也不允许成为宅基地使用权之权利人，因此转让宅基地使用权有严格的法律限制。而在目前房地一体的格局下，农村村民在自行转让房屋的同时必然也转让了宅基地使用权，如果因转让而导致宅基地使用权流转到本集体经济组织成员外，则与宅基地使用权上述特有的专属原则相背离，从而损害了本集体经济组织的权益，因此法律明确规定不允许将宅基地使用权及该宗土地上的房屋转让给本集体经济组织成员之外的人，否则转让行为无效。本案中，关沈屯村属于典型的农村集体经济组织，沈福洪系该集体经济组织的合法村民，诉争房屋上的宅基地使用权本是沈福洪作为村民而享有的具有福利和保障性质的用益物权，而被告系外村户口，原告将诉争房屋卖予被告之行为明显违反了法律关于转让宅基地使用权的禁止性规定，当属无效行为。因此原、被告之间口头约定买卖房屋契约属于无效合同，依法律规定，当事人因无效法律行为取得的财产，应当返还，不能返还的部分应当折价补偿。故被告应将诉争房屋返还给原告。被告提供的证明材料记载其将诉争房屋卖于王彩玲，但被告未提供相关购房的收款收据，亦未有见证人或村委会证明予以佐证，且被告也一直在诉争房屋居住，而其女儿王彩玲与其有利害关系，在关沈屯村另有宅基地住房，综合上述因素考虑，本院对被告辩称诉争房屋已卖给王彩玲的意见不予采信。
裁判结果
依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告口头约定买卖位于荣成市俚岛镇关沈屯村三间房屋［集体土地建设用地使用证号为：荣集建（91）字第10250066号］合同无效。
二、被告于本判决生效之日起一个月内将上述民房返还原告；原告同时将购房款4000元返还被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
