北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、判令解除原告与二被告签订的“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[087]号”、“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[088]号”、“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[089]号”的《个人购房借款担保合同》；2、判令被告张宇立即偿还原告截止2018年12月1日:“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[087]号”合同项下贷款本金人民币625,233.04元、积欠利息65,066.23元；“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[088]号”合同项下贷款本金人民币2,722,080.16元、积欠利息291,344.67元；“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[089]号”号合同项下贷款本金人民币618,581.69元、积欠利息64,374.11元（三笔贷款本金共计人民币3,965,894.89元、积欠利息共计420,785.01元）；以及该三笔贷款2018年12月1日后产生的利息、复息及罚息按合同约定计算至实际清偿之日止；3、判令原告对“安市房预西秀字第Y1301802号”、“安市房预西秀字第Y1301803号”、“安市房预西秀字第Y1301801号”项下的贷款抵押房产享有优先办理正式抵押登记的权利，原告中国工商银行股份有限公司安顺分行就正式抵押登记后的房产享有优先受偿权；4、判令贵州省安顺宇太房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任：“安市房预西秀字第Y1301802号”、“安市房预西秀字第Y1301803号”、“安市房预西秀字第Y1301801号”。
2015年11以来，被告张宇就未按合同约定按期足额偿还我行贷款本息而形成违约，截止2018年12月1日，已分别累计违约26期、30期和24期，连续违约18个月。按照《个人购房借款担保合同》第二部分、第十四条“违约及违约责任”14.1、L款：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”的规定，已形成违约；按照14.2（4）款、（5）款约定，原告有权“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”、“解除本合同”。同时，按照《个人购房借款担保合同》第一部分、第十条“保证责任”约定，贵州省安顺宇太房地产开发有限责任公司对上述“合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”，其免除连带保证责任的条件是“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人（原告）收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。并由贵州省安顺宇太房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任；同时，原告对“安市房预西秀字第Y1301802号”、“安市房预西秀字第Y1301803号”、“安市房预西秀字第Y1301801号”项下的贷款抵押房产享有优先办理正式抵押登记的权利，原告中国工商银行股份有限公司安顺分行就正式抵押登记后的房产享有优先受偿权；本案诉讼费用由二被告全部承担。为此，原告依法提起诉讼，请求判为诉请。
被告辩称
一、就原告诉请解除合同的请求，由于答辩人张宇长期在外地学习工作，双方没有进行具体的账目核对。因此，原告的诉讼请求所依据的事实和理由是否准确，需待双方核对后进行确认。二、原告诉讼请求所涉及款项数额，需待双方核实数额后，答辩人房开公司作为期间担保人，同意履行担保义务。但居于市场及政策的变化限制，需在较为合理的时间内进行处理。三、原告的诉讼请求第3项没有法律依据，请求法庭依法予以驳回。（一）、原告的诉讼请求没有法律依据。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。否则，将造成对第三方开发商的利益损害。综上，请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明
被告张宇因购买贵州省安顺宇太房地产开发有限责任公司位于安顺市××路××号安都酒店续建项目（天河商务港）1幢7层2号、6层1号、7层1号，分别于2013年2月5日、16日和19日向原告申请个人商用房贷款94万元、410万元和93万元，并由贵州省安顺宇太房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证，三方分别签订了“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[087]号”、“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[088]号”、“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[089]号”的《个人购房借款担保合同》，2013年3月1日原告按合同约定向被告发放个人购置商用房贷款三笔，金额分别为94万元、410万元和93万元（共计597万元），贷款期限均为10年，借款用途购置商用房，还款方式为按月等额本息还款法。同时，用该所购房屋进行抵押，在安顺房屋产权管理处办理了预告抵押登记，预告抵押登记证号分别为：“安市房预西秀字第Y1301802号”、“安市房预西秀字第Y1301803号”、“安市房预西秀字第Y1301801号”。同时，截止2018年12月1日，贷款本金余额分别为：“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[087]号”合同项下贷款本金人民币625,233.04元、积欠利息65,066.23元；“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[088]号”合同项下贷款本金人民币2,722,080.16元、积欠利息291,344.67元；“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[089]号”号合同项下贷款本金人民币618,581.69元、积欠利息64,374.11元（三笔贷款本金共计人民币3,965,894.89元、积欠利息共计420,785.01元）。2015年11以来，被告张宇就未按合同约定按期足额偿还我行贷款本息而形成违约，截止2018年12月1日，已分别累计违约26期、30期和24期，连续违约18个月。按照《个人购房借款担保合同》第二部分、第十四条“违约及违约责任”14.1、L款：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”的规定，已形成违约；按照14.2（4）款、（5）款约定，原告有权“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”、“解除本合同”。
本院认为
原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告张宇签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告张宇逾期多次不履行还款义务，虽然合同约定的“借款到期日（即2024年12月8日）”尚未到达，但根据原告与被告李秀梅、朱永红签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》第十四条的约定，该合同中的“加速到期”条款已经生效，其“未到期债务”已转化为“已到期债务”。现原告要求与被告张宇解除《商业用房贷款借款（抵押）合同》，提前偿还借款并按双方约定支付利息的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告请求对被告张宇提供的抵押物在其不履行债务时折价或拍卖、变卖的价款优先受偿本金及利息的请求，因本案用于抵押的涉诉房屋只是预购商品房预告登记，未办理抵押登记，不具有物权抵押性质，故该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定
裁决结果
一、解除原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与二被告签订的“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[087]号”、“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[088]号”、“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[089]号”的《个人购房借款担保合同》；
二、限被告张宇于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安顺分行截止2018年12月1日:“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[087]号”合同项下贷款本金人民币625,233.04元、积欠利息65,066.23元；“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[088]号”合同项下贷款本金人民币2,722,080.16元、积欠利息291,344.67元；“编号A:[商房贷]字[工]行[营业部]支行[2013]年[089]号”号合同项下贷款本金人民币618,581.69元、积欠利息64,374.11元（三笔贷款本金共计人民币3,965,894.89元、积欠利息共计420,785.01元）；以及该三笔贷款2018年12月1日后产生的利息、复息及罚息按合同约定计算至实际清偿之日止；
三、被告贵州省安顺宇太房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安顺分行请求依法确认对抵押物具有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期届满后二年内，向本院申请强制执行。
