北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.请求确认（2018）海牙破管字第18-18号《解除的通知》无效；2.请求确认原告与被告签订的合同成立并生效；3.请求判令被告继续履行《万康市商品房买卖合同》内容即交付房屋并登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告海牙公司辩称：答辩人从下面几个方面进行答辩：
1. 针对本案事实。从原告举示的材料来看，不能证明原告与被告之间存在借款合同关系、原告对被告享有其诉称的借款债权；涉案合同签订后，原告并未按照该合同约定支付购房款，而系用其诉称的上述借款债权冲抵购房款。2.针对法律关系。原告诉称与被告原存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同，借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由，因此，本案案由应调整为民间借贷纠纷。3.针对原告的诉讼请求。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告海牙公司于2012年7月26日注册登记成立，公司股东原为刘牙、刘洪成、刘镇瑞（2015年6月30日变更为刘牙、周贤秀），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。
2012年10月16日，刘牙、被告海牙公司向刘兰出具借条一张，该借条载明主要内容如下：“借条借到刘兰现金肆拾柒万元正（￥470000.00元），按2%每月的利润分利，季度分利此条刘牙（签字）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2012.10.16.”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
2013年1月21日，刘牙、被告海牙公司向刘兰出具借条一张，该借条载明主要内容如下：“借条借到刘兰现金伍万元正（￥50000.00元）按每季度6%回报。此条刘牙（签字）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2013.1.21.”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
2013年4月1日，刘牙、周贤秀、被告海牙公司向刘兰出具借条一张，该借条载明主要内容如下：“借到刘兰现金贰拾伍万元正（￥250000.00元），按季度6%计息结算。借款人：刘牙（签字）周贤秀（签字）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2013.4.1.”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
2013年12月8日，刘牙、海牙公司向刘兰出具借条一张，该借条载明主要内容如下：“借到刘兰现金壹拾陆万元正（￥160000.00元）。借款人：刘牙（签字并捺印）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2013.12.8。”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
2014年2月18日，刘牙、海牙公司向原告出具借条一张，借条载明内容如下：“借条借到周恒现金壹拾壹万元正，￥100000.00元，月息2%。此条借款人：刘牙（签字并捺印）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2014.2.18。”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
2014年8月15日，刘牙、海牙公司向刘兰出具借条一张，该借条载明内容如下：“借条借到刘兰现金贰拾柒万元正（￥270000.00元）此条借款人：刘牙（签字并捺印）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2014.8.15。”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
2014年11月3日，刘牙向刘兰出具借条一张，该借条载明内容如下：“借条借到刘兰现金捌万元正（￥80000.00元）此条借款人：刘牙（签字）2014.11.3.”在此借条中备注有“此条已抵房作废2015127”字样。
庭审查明，周恒系周国强侄女，周国强与刘兰系夫妻。
2015年6月23日，周国强、刘兰与刘牙、海牙公司签订借款转购房款协议一份，该协议约定如下：“借款转购房款协议甲方：周国强刘兰乙方：刘牙周国强、刘兰于2012年——2015年4月期间共借款196万元给万康海牙置业公司、刘牙，经双方协商达成以下协议：1、甲方自愿将借款用于购买恒心商品房；2、甲方按照乙方房屋销售价格具实核算，交清所购房款及税收，签定商品房买卖合同。3、乙方核算价格不得高于同户型对外销售价格；4、在甲方结算房款及税款后，乙方必须履行完毕所有购房后续手续。甲方：周国强（签字并捺印）刘兰（签字并捺印）乙方：刘牙（签字并捺印）万康海牙置业有限公司（加盖公司印章）2015.6.23。”
本院认为
本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在民间借贷关系？2、是否存在以房抵债的事实？原、被告双方应当继续履行《商品房买卖合同》还是解除？对此，本院评析如下：
本案原告周恒举示的借条及银行转账凭证等证据，能够相互印证，足以证明本案原告与被告存在民间借贷关系。
被告海牙公司与原告等人存在民间借贷关系，被告因不能清偿其所欠原告等人的借款债务，双方经对账结算并协商一致，由被告按照其所欠原告等人的借款金额，分别与原告等出借人或出借人指定的第三方签订相应的《商品房买卖合同》，将海牙公司开发建设的“恒心”预售商品房出售给出借人或其指定的第三方，将被告所欠原告等人的借款本息转为原告等购房人的已付购房款。因此，本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，系由原、被告之间的借款合同关系转变而来，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿被告所欠原告等人的借款债务。
实践中，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，属以物抵债，在未办理物权转移手续前，该清偿行为尚不成立。本案《商品房买卖合同》中涉及的“恒心”商品房项目至今没有竣工验收也未交付使用，其物权没有发生转移，案涉《商品房买卖合同》尚未履行完毕，被告与原告之间的以房抵债行为尚未完成，案涉房屋仍然属于被告的财产。
关于案涉合同是否继续履行的问题。本院认为，因被告海牙公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”故，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”之规定，故，对原告诉讼请求中除第二项的其他诉讼请求，本院均不予支持。本案原告作为被告的民间借贷债权人，可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，以原有债权向海牙公司管理人申报相关权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定
裁决结果
一、确认原告周恒与被告万康海牙置业有限公司于2015年6月28日签订的《万康市商品房买卖合同》（合同编号：恒心商字第2015-145号）成立并生效。
二、驳回原告周恒的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于万康市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
