北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告昌盛地产公司诉称：2009年4月7日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，被告采用银行按揭付款的方式购买原告商品房一套；被告提供的贷款资料经建设银行周口分行审查，因被告陈飞在银行系统内有不良记录，银行不予贷款而退件。原告在接到银行退件后即及时告知被告，并要求被告按照双方签订补充协议的约定将付款方式转为一次性付款，即七日内付清余款。但被告一直未履行约定，故原告按照合同约定行使解除权，并已通知了被告。被告拒不腾出房屋，对原告的合法权益造成了损害，故诉至法院，请求法院依法判令被告腾出房屋，支付违约金及其他损失60000元，并由被告承担本案的诉讼费。
被告辩称
被告陈飞辩称：一、银行按揭贷款的前提是原告为被告办理房屋产权证，被告没有付清房款，双方是欠款纠纷，不是原告所诉的侵权纠纷。二、原告2010年11月22日要求被告签订的协议书存在欺诈行为，也显失公平，应当予以撤销或确认部分条款无效。原告称只有签订该协议，才能办理房产证，并要求被告交纳了12843元办理房产证的费用，总之签订该协议原告隐瞒了事实真相，并且该协议是格式合同，对协议中免除或限制性条款没有采取明示方式提醒被告注意。三、原告没有告知被告银行退件，2011年10月11日晚上，被告收到了原告要求付清余款的通知。合同中约定原告代为办理银行按揭贷款，被告只是提供符合银行办理按揭贷款的资料。原告所称的被告在银行有不良记录，不是贷款资料，因此被告并未违约。该房屋被告已经装修居住，拖欠房款是事实，但原告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。
原告昌盛地产公司向本院提交了下列证据材料，并当庭进行了质证：1、商品房买卖合同一份（复印件）。证明2009年4月7日双方签订了商品房买卖合同一份，被告以银行按揭贷款的方式购买原告的房屋（现房）一套。被告认为合同文本与其保存的格式有出入，应当以其保存的合同文本为准；另外合同上显示该房屋是预售房而不是现房。2、协议书一份。证明2010年11月22日双方就办理按揭贷款的具体事项及违约责任签订了一份协议。被告对协议书的真实性无异议，认为其提供的贷款资料符合银行贷款条件，不应转为一次性付款；协议书中的违约金约定显失公平，具有欺诈性；并且原告没有证明其具有解除合同的条件。3、陈飞的个人信用报告一份。证明被告有不偿还到期银行贷款的不良记录。被告对证据的真实性无异议，但认为中国人民银行从没有把有不良记录作为不发放贷款的条件，另外该不良记录已经超过三年，已经不会对银行贷款造成任何影响。4、律师函一份。证明2011年4月27日河南豫安律师事务所律师胡宁向被告发送一份律师函，内容为因被告个人信用记录不良银行不予贷款，要求被告一次性交清房款，否则将解除合同。被告认为没有收到。5、通知函一份。证明原告已经通知被告解除合同。被告对证据的真实性无异议，认为原告在没有通知原告交清房款的情况下，解除合同不合法。6、国内挂号信函收据（编号XA25553796041）一份。证明原告向被告邮寄送达解除合同通知函。被告认为没有收到该信函。7、不动产发票（5号楼506室）一份。证明原告已经按照房屋全款缴纳了税款。被告无异议。8、邮政部门退回未投递信件（编号为XA17795816741）一份。证明原告在银行退件后，于2011年4月27日向被告邮寄了律师函，因被告拒收，邮政部门退回。被告认为没有收到律师函。9、照片一张。证明原告于2011年4月30日在被告居住的关帝上城506房大门上张贴了律师函。被告称没见过。10、谈话笔录一份。证明2011年10月11日原告向被告送达了解除买卖合同的通知函。被告无异议，确实收到了内容为解除合同的通知函。
被告陈飞向本院提交了收据一份。证明原告于2010年11月22日向被告收取了12843元办理房产证的费用，并按原告要求签订了一份协议书。原告对该证据真实性无异议，认为协议书是双方真实意思表示。
经原告申请，本院在周口市邮政部门调取了编号为XA17795816741的信件投递信息。证明该信件因拒收被退回。在中国建设银行周口分行调取了中国建设银行河南省分行建豫贷审（2007）92号文件。证明在个人征信系统中存在违约记录且为恶意造成的人员该行拒绝贷款。被告认为上述证据不符合证据规则的规定，不予质证。
通过庭审调查和对证据材料的综合分析，可以确定以下案件事实：2009年4月7日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告采用银行按揭付款的方式购买原告位于周口市川汇区中州路北段东侧关帝上城小区第5栋3单元506号商品房一套，买受人应于2010年8月18日前支付总房款的32%，即105900元，下余220000元须于2010年9月1日前办理完与按揭相关的一切手续。合同第七条约定“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的付款期限届满之第二天起至房款全额支付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款日万分之5的违约金”。合同签订后，被告按合同约定交付了105900元房款，原告按合同约定交付房屋。2010年11月22日原告向被告收取了12843元办理房产证的费用。当日双方签订协议书一份，其中第5条约定“如因乙方（指被告方，下同）所提供的材料不符合银行按揭要求退件（不包含退回补充材料的情况），乙方应在退件之日起七日内一次性付清余款，并重新与甲方（指原告方，下同）签订一次性商品房买卖合同。”第6、7条约定“如乙方在退件后逾期到甲方一次性付清余款，每逾期一日向甲方支付应交款的千分之二违约金。逾期超过两个月，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方承担违约金10000元及甲方交纳余款的税金。因乙方原因造成银行退件，乙方又不履行一次性付款义务，甲方行使解除权收回房屋的，乙方装修甲方不承担。”之后，原告持被告提供的贷款资料向中国建设银行周口分行代被告申请按揭购房贷款，因被告在银行有不良信用记录，银行按内部规定拒绝办理贷款。2011年4月27日原告向被告邮寄了一份律师函，内容为因被告个人信誉存在不良记录，银行拒绝贷款，要求被告在接到本函七日内，一次性支付房款，逾期原告将按协议行使合同解除权，该信件被告拒收。2011年10月11日原告再次向被告发出通知，通知被告解除合同，要求被告五日内搬出房屋。2010年10月18日原告向本院提起诉讼。诉讼期间经调解，2012年1月11日本院书面告知被告：被告如能于2012年1月23日前交清房款及合同约定违约金，原告同意撤回起诉，但被告至今未交付剩余房款及违约金。
本院认为
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告与被告之间商品房买卖合同及第二次签订的协议，内容合法，条款清楚，系双方真实意思表示，应为有效。在被告交付了首批房款、原告交付房屋后，原告代被告办理剩余房款银行按揭贷款，因被告个人信用存在不良记录而被银行拒绝贷款，如果被告认为银行拒绝贷款的理由不合理，应当直接向银行核实。被告在接到原告按协议变更付款方式的通知后，既不向银行进一步申请贷款，又不履行合同义务，也未接受本院继续履行合同的调解意见，应当承担违约责任。因此原告解除合同的行为合法有效，收回房屋的请求本院予以支持。被告退还房屋后，原告应当退还已收房款和办理房产证费用。关于原告要求被告支付违约金的请求，本院支持10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告陈飞于本判决书生效后十五日内将房屋退还原告周口市金冠实业（集团）有限公司，并支付违约金10000元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告周口市金冠实业（集团）有限公司负担300元，被告陈飞负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
