北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告王贤伟起诉称：两被告原系夫妻关系。2010年12月14日两被告为偿还原告原有借款235000元，两被告同意把位于大碶幸安公寓被告俞净波名下房屋，议价550000元价款出卖给原告，并与原告签订了房屋买卖协议书，约定了违约金条款。协议订立后，该235000元借款自动转为购房款，同时，原告另行向被告支付了200000元购房款；期间，原告要求两被告办理房屋产权过户手续，但两被告认为原告所付的款项尚未达到房产过户条件，要求原告再支付20000元，故原告于2011年5月20日再次以借款的方式向两被告支付购房款20000元，现原告已向两被告支付购房款455000元，原告的付款额已达到了协议约定的房屋过户条件。然而，当原告要求两被告办理房屋产权过户手续时，遭被告拒绝。故原告只得提起诉讼，要求法院确认原告与两被告签订的房屋买卖协议书有效，并责令两被告及时办理房屋产权过户手续。后该案经过一、二审法院审理，认定原告提供的证据无法证明被告屠永耀出卖被告俞净波名下的房屋，已经过俞净波的同意，构不上表见代理，也未经过被告俞净波的追认，属无权代理行为，故驳回了原告的诉讼请求。综上，原告认为，原告向被告支付455000元（其中255000元以借款抵作购房款）购房款，系两被告婚姻关系存续期间，应认定为两被告的共同债务。现一、二审法院既然认定原告与两被告间的房屋买卖行为无效，故两被告应当返还原告王贤伟已支付的455000元购房款，并承担违约责任。故诉至法院要求：一、两被告共同返还原告购房款455000元，支付违约金55000元；二、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将支付违约金55000的诉讼请求变更为：赔偿利息损失55000元（从2010年12月14日计算至判决生效之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
原告王贤伟向本院提供如下证据：1、结婚证，证明两被告系夫妻关系的事实；2、房屋买卖协议书、民事判决书，证明原、被告经协商一致后，被告同意把位于大碶街道幸安公寓×#楼×××室房屋议价550000元出卖给原告，并约定借款抵房款，且对违约金做了约定，后通过诉讼，该房屋买卖行为的效力未得到法院支持；3、收条及借条，证明原告共向被告支付房屋购买款计455000元的事实；4、银行取款凭证，证明原告支付给被告屠永耀的200000元中，其中150000元是从银行取款；5、注册登记机动车信息栏、中华人民共和国机动车行驶证，证明被告方收取原告购房款、用于合理消费的事实；6、光盘，证明2011年6月3日原、被告双方就被告方收取原告购房款金额、房屋过户事宜等进行协商的事。
被告辩称
被告屠永耀答辩称：原告要求被告归还购房款455000的诉讼请求是错误的，被告向原告借款应属于民间借贷关系，而不是商品房销售合同关系；被告总共向原告借款195000元，并非原告诉状中所称的455000元，被告虽写了20万的收条，但当时是为了向原告归还赌债并再借40000元，实际并未收到原告支付的200000元；被告在房屋买卖协议签字时，被告俞净波不知情。
被告屠永耀未向本院提供证据。
被告俞净波答辩称：原告起诉与事实不符，相关事实在原告提供的两份判决书中已经进行了明确，被告俞净波对屠永耀与王贤伟签订的房屋买卖协议并不知情，也没有收到原告支付的任何房款，且屠永耀以前向原告的借款，被告俞净波也不知情，后经询问，屠永耀所借款项是用于赌博。
被告俞净波未向本院提供证据。
经庭审质证，本院对原告提供的证据分析认定如下：
1、对原告提供的结婚证，两被告均无异议，本院审核后予以采信。
2、对原告提供的房屋买卖协议书、民事判决书，被告屠永耀对民事判决书没有异议，对房屋买卖协议书真实性没有异议，但主张为了再向原告借款且为了归还以前的借款，被告才与原告签订了买卖协议，其签字时上述协议书为空白，且被告并未收到原告支付的200000元。被告俞净波对两份民事判决书均无异议，且协议已经两级法院确认无效，但无法证明原告所要证明的其他内容，反而可以证明被告俞净波没有在协议上签字，更没有收到过房款。经审核，本院对上述民事判决书予以采信。
本院查明
3、对原告提供的收条，被告俞净波表示不知情，被告屠永耀对真实性无异议，但认为并未收到200000元。针对屠永耀的上述主张，原告提供了相应的取款凭证以说明200000元中部分资金来源。被告屠永耀对取款凭证的真实性无异议，但认为无法证明原告的主张。本院认为，原告提供的收条系被告屠永耀本人所写，并能与原告的取款凭证在时间上相印证，被告屠永耀虽予以否认，但并未提供相应的证据，故本院对该收条予以采信。对原告提供的借条，被告俞净波表示不知情，被告屠永耀无异议，但认为已经归还了一部分，现在借款的金额是195000元，因与原告关系较好，借条原件没有收回。本院认为，被告屠永耀应对其已归还部分的主张举证而未举证，故本院对上述借条予以确认。
本院认为
本院认为：原告与被告屠永耀签订的房屋买卖协议已经一、二审法院认定为无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已经支付的购房款，被告屠永耀应当返还。被告屠永耀辩称未收到200000元购房款，但缺乏相应的证据。故被告屠永耀应将200000元购房款返还原告王贤伟。无效的合同自始没有法律约束力，原告与被告屠永耀关于借款抵购房款的约定应认定无效，被告屠永耀向原告的借款，与本案不是同一法律关系，原告可另行起诉，本案不予处理。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知涉诉房屋产权登记在被告俞净波名下，仍与被告屠永耀签订买卖协议，且在被告屠永耀曾多次借款未能及时归还、信用不佳的情况下，仍轻率地将200000元购房款支付给被告，自身存在一定的过错，对造成的损失应自行承担50%的责任。关于损失计算，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失于法无据，结合原告资金来源，利息损失按照中国人民银行同期存款利率计算为宜。因被告屠永耀出售涉诉房屋时，被告俞净波不知情，事后也未追认。原告提供的证据也不足以证明其支付给被告屠永耀的200000元已经用于两被告夫妻共同生活，故原告要求被告俞净波返还购房款并赔偿损失的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告屠永耀应当于本判决生效后10日内返还原告王贤伟购房款200000元，并赔偿50%的利息损失（利息损失计算以200000元为基数，按中国人民银行同期存款利率从2010年12月14日计算至本判决生效之日）；
二、驳回原告王贤伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8900元，由原告王贤伟负担5410元，被告屠永耀负担3490元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：810060143738093001，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
