北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告田正、范看香诉称，2003年12月8日，原告田正与被告付明镜签定《房屋买卖协议》，被告购买了原告所有的位于武汉市蔡甸区蔡甸街田湾村蔡湾2号两层楼房一栋，房屋售价为42000元。2011年1月，原告范看香发现房屋由被告居住，要求被告腾退，被告不予理睬。该房屋土地使用权系原告田正所有，其土地性质为农村集体所有，该性质的房屋依法只能在本集体组织成员间进行转让。被告付明镜非田湾村村民，其与原告田正签定的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及行政法规的强制性规定，该合同系无效合同。现请求法院判令原告田正与被告付明镜签定的《房屋买卖协议》无效，并判令被告立即腾退房屋，诉讼费由被告承担。
原告田正、范看香为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、《房屋买卖协议书》一份，以证明原告田正与被告付明镜签订的房屋买卖协议违反非集体经济组织成员之间不能买卖宅基地房的禁止性规定的事实。
2、土地登记查询结果，以证明本案涉案房屋土地使用权属原告田正所有的事实。
3、武汉市房地产交易权属登记申请表及具结书复印件，以证明原告范看香既未签名也未同意出售涉案房屋的事实。
4、原告身份证复印件、结婚证，以证明原告范看香与原告田正系夫妻关系及本案涉案房屋系夫妻共有的事实。
5、武汉市蔡甸区蔡甸街田湾村村民委员会出具的证明二份，以证明被告付明镜非涉案房屋所在地集体经济组织成员，原告田正与被告付明镜间签定房屋买卖协议时未经村委会同意、且原告范看香对此房屋买卖协议不知情的事实。
6、武汉市蔡甸区人民法院民事裁定书一份，以证明原告曾因此纠纷起诉，于2011年11月5日撤回诉讼的事实。
被告辩称
被告付明镜辩称，原告田正与被告经原告范看香的亲属介绍，自愿签定了《房屋买卖协议》，并办理了房屋所有权变更手续，虽然该房屋宅基地使用权未变更，但被告善意取得了该房屋。该协议只是对房屋进行了买卖约定，未对房屋坐落的宅基地使用权进行约定，未给集体经济利益造成损失。《中华人民共和国土地管理法》系管理强制性规定，不是效力性规定，没有规定农民住宅不得出售给本村外的农民。因此，原告田正与被告签定的《房屋买卖协议》未违反法律规定，应为有效合同。原告受利益驱动反悔，违反诚实信用原则认为房屋买卖合同无效，并要求被告腾退房屋，没有任何事实证据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告付明镜为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
1、居民身份证及居民户口簿，以证明被告家庭基本情况及系武汉市东湖开发区流芳街江王村农业户口的事实。
2、《房屋买卖协议书》、《私人房屋买卖协议书》、《房屋所有权证》、行政性收费票据、范看香具结书、《武汉市存量房买卖合同》、武汉市房产交易权属登记申请表、武汉市蔡甸区蔡甸街田湾村村民委员会具结书、武汉市房产交易权属登记审批表及村民李某某、田某某、陈某某的调查笔录复印件，以证明二原告经当地村委会同意，以合理公道的价格自愿将房屋出售给被告，该房屋的房产权已过户登记在被告名下，被告已实际占有、使用该房屋多年的事实。
上述证据，经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，本院依法予以采信。被告对原告提交的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，但认为原告提供的证据不能证实《房屋买卖协议书》的无效。被告对原告提交的证据5提出异议，认为原告经田湾村村民委员会同意将房屋出售予被告的事实存在。经审查，本院认为被告提出的异议成立。
反诉原告付明镜诉称，反诉被告自愿将房屋售予反诉原告，事过多年反悔又引起诉讼，给反诉原告造成经济损失。现请求判令反诉原告与反诉被告签定的《房屋买卖协议》有效，并判令反诉被告赔付反诉原告因此纠纷造成的律师费、交通费、误工费等损失共计人民币22970.6元，反诉费由反诉被告承担。
反诉原告付明镜为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、通用网络发票二份，以证明反诉原告付明镜因此纠纷支付律师费计16650元的事实。
2、甘某某的证明一份，以证明反诉原告付明镜从事拆房工作，每天平均工资287.3元，因此纠纷请假22天，造成误工损失6320.6元的事实。
反诉被告田正、范看香辩称，反诉原告付明镜提出的反诉请求与本案无关，请求判令驳回反诉原告的请求。
反诉被告田正、范看香对反诉原告付明镜的请求，未提供证据。
上述证据，经庭审质证，反诉被告田正、范看香对反诉原告付明镜提供的证据1、2提出异议，认为证据1证明其为诉讼支付的律师费及与案件无关，认为证据2的个人证明不能证明反诉原告的工资收入，不具证据效力。经审查，本院认为反诉被告田正、范看香对此证据异议成立。
本院查明
经审理查明，原告田正、范看香系武汉市蔡甸区蔡甸街田湾村村民，被告付明镜系武汉市东湖开发区流芳街江王村村民。2003年12月8日，原告田正与被告付明镜签定《房屋买卖协议》，约定原告田正将其所有的武汉市蔡甸区蔡甸街田湾村蔡湾2号、占地面积为177.48平方米的两层楼房一栋，以42000元价格出售给被告付明镜，从签定之日起，房屋所有权归买方付明镜所有，房屋所有证件一并交给买方。协议签定后，双方依协议进行了履行。2004年4月14日，原告田正与被告付明镜再次签定了一份《私人房屋买卖协议》，对该房屋及周边猪圈等范围进行了补充约定，被告在该处房屋中居住至今。2004年10月27日，原告田正、范看香与被告付明镜至武汉市蔡甸区房产管理局办理了房屋权属交易手续。同年11月3日，被告付明镜在该局办理了该房屋的房屋所有权证，但因故未能办理该房屋集体土地使用权属的交易手续。2011年9月，范看香作为原告以田正与被告签订未经依法土地转移登记的《房屋买卖协议》无效，擅自出售夫妻共同财产，侵犯其合法权益为由而提出诉讼，请求法院判令田正与被告付明镜签定的《房屋买卖协议》无效，并判令被告立即腾退房屋。
后原告范看香于2011年11月15日撤回诉讼。2011年12月1日，原告田正、范看香再次向法院提出了诉讼，提出了前述诉请。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及第六十三条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。此法律规定阐明农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，且一户只能享有一处，非本集体经济组织成员无法取得或变相取得享受农村的宅基地使用权。如果农村房屋的买卖，将与房屋不可分割的宅基地使用权作为标的物一并进行了转让，实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设，因而是法律法规所禁止的。本案原、被告诉争的房屋位于武汉市蔡甸区蔡甸街田湾村，原告田正系该集体经济组织成员，以其特定的身份享有该房屋的宅基地使用权。原告田正与被告付明镜签定《房屋买卖协议》，对此房屋进行了买卖，在房产管理部门进行了房产权变更登记。因房屋与土地不可分离的属性，原告在处分房屋的同时，也处分了该房屋的宅基地使用权，而被告付明镜非田湾村成员，其名义上买房，实际上也受让了宅基地使用权，但本案双方争议房屋的宅基地使用权因至今未能由土地登记机关依法变更登记至被告付明镜名下。因此，原告田正与被告付明镜买卖农村宅基地房屋的同时，将该房屋的宅基地使用权向本集体经济组织以外的村民进行了转让，此行为是法律法规所明确禁止的。
综上所述，原告田正与被告付明镜签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。被告付明镜在该房屋中居住多年，对该房产的投入、现有实际价值等未作出估算，所涉合同无效的返还及赔偿问题，在本案中不予处理。双方当事人可待相关事宜明确后，根椐各自的请求，另行主张权利。原告提出要求被告立即腾退房屋的请求，待权属明确后可另行主张权利，在本案中依法不予审理。反诉原告付明镜提出要求反诉被告田正、范看香支付律师费及误工费的请求，于法无据，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告田正与被告付明镜签订的《房屋买卖协议》无效。
二、驳回原告田正、范看香的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告付明镜的反诉请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
