北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人称
原告耿科诉称，2014年11月6日，原被告签订一份《商品房买卖协议书》，被告将其开发建设的甘旗卡镇天顺人和小区三号楼西侧北数第二、三门市地上233.5平方米、地下116.75平方米的商品房卖给原告，总价款为1471050.00元。原告于2014年9月5日交付500000.00元房款，2014年12月14日交付200000.00元房款，2015年1月及4月原告又向被告将付100000.00元房款。余下房款双方约定办理按揭贷款。被告约定在2015年12月30日前将上述商品楼交付给原告。可是到期后，被告违约没能交付，经查被告所建商品楼没有办理商品房预售证，致使原告无法实现合同目的。为此按照相关法律规定，要求法院依法确认原被告于2014年11月6日签订的《商品房买卖协议书》无效，被告返还原告已交购楼款800000.00元，给付所交楼款利息64678.70元（利息计算至给付之日止），同时要求被告赔偿原告经济损失790000.00元。
被上诉人辩称
被告通辽市计后房地产开发有限责任公司辩称，本案应驳回原告的诉讼请求。一、双方签订的合同是有效的，根本没有任何法定无效的事由，原告的诉讼请求没有依据;二、双方签订合同后，原告方确实向被告交纳了购房款800000.00元，涉案房屋未进行竣工验收是因政府原因所导致，故原告要求被告赔偿经济损失及赔偿购房款利息的主张没有依据;三、双方的合同应当继续履行。
本院查明
经审理查明，经原被告协商，双方于2014年11月6日签订《商品房买卖协议书》，该协议书约定被告将已经开工建设位于科尔沁左翼后旗甘旗卡镇巴彦路西、满斗大街南、经二路东的天顺人和小区三号楼西侧北数第二、三门市地上233.5平方米、地下116.75平方米的商品房出售给原告，约定总价为1471050.00元。房屋价款支付方式：1、2014年9月5日已交付500000.00元;2、2014年12月30日前支付200000.00元;3、余下款项办理按揭贷款甲方协助办理;5、付款方式：现金支付。交房时间为2015年12月30日等条款。原告在协议书签订前于2014年1月30日给付50000.00元、2014年9月5日给付500000.00元，协议书签订后于2014年12月14日给付200000.00元、2015年4月24日交付50000.00元，至今原告已给付被告购楼款800000.00元。被告未能按约定时间即2015年12月30日交付房屋，且至今未办理天顺人和小区三号楼的商品房预售许可证。
因此，原告将被告诉至本院，要求确认原被告之间于2014年11月6日签订的《商品房买卖协议书》无效，返还原告已交购楼款800000.00元，给付所交楼款利息64678.70元，同时要求被告赔偿原告经济损失790000.00元。
以上事实，原告提交《商品房买卖协议书》、购楼款收据4枚、利息计算表及所符金融人民币贷款基准利率调整表以及原被告的陈述、本院调查取证时科左后旗房产局在调查取证函下方空白处出具的证明相佐证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，原被告2014年11月6日签订的《商品房买卖协议书》中约定了当事人的名称、商品房的基本情况、销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付日期、面积差异的处理方式、违约责任等主要条款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条即“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原被告签订的上述协议性质应当属于商品房买卖合同，由于双方签订协议时该商品房尚未建成，其应当属于商品房买卖合同中的预售合同。因此，被告以双方签订的协议为定购合同不属于商品房买卖合同的抗辩理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。
因被告直至本案开庭审理时尚未取得天顺人和小区三号楼的商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应当认定原被告2014年11月6日签订的《商品房买卖协议书》无效。双方签订的《商品房买卖协议书》中，并没有关于该商品房买卖时被告未取得商品房预售许可的事实，被告也并未明确告知原告这一事实，原告也在协议签订前后分四次交付购房款800000.00元，并且在房屋约定交付期限2015年12月30日未能交付的情况下，均没有明确告知原告未取得商品房预售许可证明这一事实，应当认定被告存在故意隐瞒情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人不超过已付房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，于法有据。
综上，对原告要求确认双方于2014年11月6日签订的《商品房买卖协议书》无效，并要求被告返还购楼款800000.00元、给付所交购楼款利息64678.70元、赔偿经济损失790000.00元的诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认原告耿科与被告通辽市计后房地产开发有限责任公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖协议书》无效;
二、被告通辽市计后房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告耿科返还购楼款800000.00元、给付利息64678.70元、给付赔偿款790000.00元，合计1654678.70元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
