北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1、请求人民法院判令被告胡盛森、恒盛偿还所欠原告贷款本金177353.50元，截至2019年2月21日欠息25157.16元，合计202510.66元，以及从2019年2月22日起至贷款本金还清时止的利息（按个人房屋按揭贷款合同约定计算）2、请求人民法院判令胡盛森、恒盛承担本案诉讼费用。3、请求人民法院判令抵押有效，原告享有优先受偿权。事实和理由：被告胡盛森于2014年5月24日向原告个人贷款中心申请住房按揭贷款187000.00元，期限240个月，用于购买重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）的住房，并承诺以所购房屋作抵押；经调查审批，同意给予贷款187000.00元。2014年5月27日双方签订了《个人房屋按揭贷款合同》。2014年5月27日签订了《重庆市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。2014年11月21日，原告按合同约定向被告发放贷款187000.00元，约定贷款到期日为2034年11月20日，执行年利率7.205%（逾期按照借款合同第三十二条执行）。贷款发放后，截止2019年2月21日，借款人累计归还本金9646.5元以及部分利息，尚欠原告贷款本金177353.50元利息25157.16元未归还。因借款人不按期归还月供，按照借款合同第十六条、第十七条第三款约定，原告发出了贷款提前到期通知书，宣布本合同项下贷款于2019年1月31日到期，要求被告归还贷款本息，但被告至今未向原告归还上述贷款本息。
被告辩称
被告胡盛森、恒盛未出庭参加诉讼，亦未向本院提交证据和答辩意见。
原告重庆农商行石柱支行围绕诉讼请求提交了《结婚证》、《个人资信证明》、《抵押担保承诺书》、《重庆市商品房买卖合同》、《山西恒泰商业银行个人贷款申请及资料提供表》、《个人房屋按揭贷款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《重庆是土地房屋预告登记证明》、《借款收据》、《挂号信收据》、《贷款提前到期通知书》等证据。经庭审质证，以上证据内容真实、形式合法、与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明
2013年1月4日的《结婚证》载明：被告胡盛森与被告恒盛系夫妻关系。
2014年5月24日，《抵押担保承诺书》载明：经我二人协商，我们自愿将位于石柱县的房屋产权向贵行设置抵押，以取得个人房屋按揭贷款（大写）：壹拾捌万柒仟元，并在此承诺：如不能按时偿还该笔贷款的全部本息，贵行有权依法处置该抵押物（其价款按还贷时的变现值-协商变现或拍卖价）用于偿还罚款本息（包括主合同下的担保范围）直到贷款还清为止，并负连带清偿责任。被告胡盛森在“担保承诺人”栏签字捺印，被告恒盛在“财产共有人”栏签字捺印。
2014年5月27日，原告重庆农商行石柱支行（甲方、贷款人）与被告胡盛森（乙方、借款人、抵押人）签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定贷款人向借款人提供贷款187000.00元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时适用的
中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款用途为购买石柱县的住房。合同第十六条第六项约定：乙方未按本合同约定归还任一期贷款本息或支付相关费用构成违约。
2014年7月17日，被告胡盛森（甲方、抵押人）与原告重庆农商行石柱支行（乙方、抵押权人）签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其所有的坐落于石柱县的房地产设定抵押权作为胡盛森向乙方履行债务的担保。《重庆市土地房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人：
山西恒泰商业银行股份有限公司石柱支行；预告登记义务人：胡盛森；房地产座落：石柱县。预告登记业务种类：预购商品房抵押权。抵押设定日期自2014年5月27日至2034年5月26日止。
2014年11月21日，原告重庆农商行石柱支行向被告胡盛森发放了贷款187000.00元。《借款借据》载明：贷款发放日：2014年11月21日，贷款到期日：2034年11月20日，年利率为7.205%。
被告胡盛森、恒盛自2019年2月21日起未按时足额偿还贷款本息，借款人累计归还本金9646.5元以及部分利息，尚欠原告重庆农商行石柱支行贷款本金177353.5元利息25157.16元未归还。
本院认为
原、被告签订的《个人房屋按揭贷款合同》、《重庆市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。
至于抵押权的问题，虽然双方签订了抵押合同，并办理抵押权预告登记，但案涉房产上设定的仅仅是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。根据我国物权法的规定，抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。
原告作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，因此，原告要求对案涉房屋享有抵押权并优先受偿的请求不能得到支持，但原告仍然有权将案涉房屋作为被告胡盛森、恒盛的一般责任财产依法进行处分。
被告胡盛森、恒盛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，放弃其质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的不利后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定
裁决结果
一、被告胡盛森、恒盛于本判决生效后十五日内向原告
山西恒泰商业银行股份有限公司石柱支行偿还借款本金177353.50元及利息25157.16元（截至2019年2月21日止，2019年2月22日至还清时止的利息，以本金177353.50元为基数，按《个人房屋按揭贷款合同》约定的利率为标准计算）；
二、驳回原告
山西恒泰商业银行股份有限公司石柱支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
