北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告沈明杰诉称，2008年9月，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告应在2009年12月30日前将房屋交付给原告使用，但被告没有按合同约定交付房屋，现诉至法院，要求被告赔偿逾期交房违约金28611元，逾期办证违约金5100元。
被告辩称
被告乳山祥隆房地产开发有限公司及乳山市兴东房地产开发有限责任公司辩称，对于原告要求被告支付的违约金问题，认为原告要求数额较高，请求予以降低。另外，2009年12月19日，被告向所有原定于2009年12月30日交房的业主发出沟通函，就房屋交付问题与业主进行沟通，2010年3月30日被告向原告发出交房邀请函，邀请原告于2010年4月1日至4月30日办理交接手续，但原告直到2010年7月7日才与被告办理交接手续。对于逾期办证问题，系因房产管理部门的原因导致未能按照合同约定的时间为原告办理产权登记，责任不在于被告。
本院查明
经审理查明，2009年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买二被告开发的乳山市银滩旅游度假区祥隆花园小区第17幢3单元1238号房，房屋建筑面积83.75平方米，原、被告约定按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米6130元，房款合计513388元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实际测量面积据实结算。第六条约定：买受人签合同时付房款113388元，余款400000元由银行按揭支付，买受人必须按银行通知时间办理按揭手续，否则视同违约。第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定：出卖人应在2009年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告共计向被告支付购房款510077元。原告提供《致尊敬的朋友的一封信》及《邀请函》，以证实其就延期交房问题与原告协商，并邀请原告于2010年4月1日至4月30日接收房屋，但原告称并未收到该信件及邀请函，被告亦未提供证据证实其向原告送达该信件及邀请函。2010年7月7日，原告签收《祥隆花园交房结算明细》，该明细表载明原告应补房款及其它费用，共计3107元，同日，原告补齐上述款项后接收房屋。原告的该房屋于2011年9月22日在乳山市住房保障和房产管理局办理产权登记。被告称其只是协助原告办理房屋产权证，原告不能证实逾期办证的原因在于被告，故不应承担责任，但其在本院限定的期限内未提供其在商品房交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关证据。2009年12月28日，由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具银滩祥隆花园17号楼工程竣工质量验收报告。现原告诉至法院，要求被告依据合同约定支付自2009年12月31日至2010年7月7日期间的逾期交房违约金28611元及逾期办证违约金5100元。本案经调解无效。
上述事实有原、被告的陈述及双方提交的商品房买卖合同、交房结算明细表、房屋所有权证书、工程竣工质量验收报告等证据在案为证。
本院认为
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示且不违反有关法律规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按合同的约定按时将房屋交付给原告，应按合同的约定承担相应的违约责任，被告主张合同约定的违约金数额过高，要求降低，理由不当，本院不予支持。被告辩称其于2010年3月30日通知原告接收房屋，但并未提供相应的证据予以证实，故被告该辩解理由，证据不足，本院不予支持，原告于2010年7月7日接收房屋，且此时该房屋已经具备交付条件，故逾期交房违约金应自2009年12月31日起至2010年7月7日止，共计189天，依原告已付购房款510077元按每日万分之三计算，为28921.36元，但原告只要求被告支付28611元，本院予以支持。原告于2010年7月7日接收房屋，故被告应在2010年10月5日前，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能提供该证据予以证实，故原告要求被告支付逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持，违约金数额按合同约定计算为5100元。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈明杰逾期交房违约金28611元；
二、被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈明杰逾期办证违约金5100元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费642元，由被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
