北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
云海公司上诉请求：撤销一审判决，依法解除云海公司与刘羽签订的《太阳岛．椰林海岸内部认购书》。事实和理由：截至目前，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，且海南省已经发布了《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全域限购。《太阳岛．椰林海岸内部认购书》与前述政策相违背，无法继续履行。请二审法院依法支持云海公司的上诉请求。
被上诉人辩称
刘羽辩称，云海公司上诉无事实和法律依据。一、《太阳岛．椰林海岸内部认购书》应继续履行。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。云海公司上诉，但对一审法院认定的事实和适用的法律均未提出异议。现云海公司要求解除认购书，已自认该认购书的有效性，且该认购书的效力已经生效裁判文书确认。本案中，双方于2011年签订涉案认购书，而全域限购政策今年才开始实施。对于《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的实施，海南省住房和城乡建设厅已作出明确解读,对于2018年3月30日前已签订购房合同或认购协议，并已支付首付款，但尚未网签备案的居民家庭，可以继续办理网签备案手续。则涉案认购书不受限购政策限制，应继续履行。二、云海公司的行为属恶意诉讼，浪费司法资源。云海公司作为违约方，应当继续履行合同才符合公平和诚实信用原则。三、解除涉案认购书不利于维护当事人的合法权益和社会稳定。综上，请二审法院依法驳回云海公司的上诉请求。
云海公司向一审法院起诉请求：1.解除云海公司与刘羽签订的《太阳岛．椰林海岸内部认购书》。2.云海公司自愿返还刘羽已支付的购房款511518元。3.刘羽承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年4月20日，云海公司、刘羽签订《太阳岛．椰林海岸内部认购书》，约定乙方（刘羽）自愿认购甲方（云海公司）位于陵水县椰林北干道8号“太阳岛．椰林海岸商品房”临海阁1-xx号房，建筑面积暂定为89.74平方米，折后单价5700元／平方米，总价511518元；签订《商品房买卖合同》的时间由甲方书面通知；乙方在2011年4月30日前向甲方一次性付清总房款511518元。该内部认购书签订后，刘羽通过银行汇款的方式共向云海公司支付全部购房款511518元，云海公司于2011年5月3日向刘羽出具了收款收据。期后，因资金不足等云海公司方面的原因，项目停工停建，双方一直未能依约签订正式的《商品房买卖合同》,云海公司亦未书面通知刘羽签订时间。
另查明，2006年，经陵水县人民政府批准，云海公司在陵水县椰林镇开发建设“桃万物流中心”项目，项目占地面积40亩。2010年陵水县政府下发文件批复职能部门对该项目在用地规划、容积率等方面的整改方案。2010年底，云海公司先后取得“桃万物流中心”项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。其中《建设用地规划许可证》上用地性质注明为“商住用地”。2011年1月25日，云海公司取得涉案项目所在土地的使用权证，其中地类（用途）注明为“农贸市场用地”，使用权类型为“出让”。上述“桃万物流中心”项目在开发建设过程中，云海公司以“太阳岛．椰林海岸”项目名称对外出售涉案项目商品房，但自2011年底后该项目便陆续停工。2017年12月28日，“桃万物流中心”项目取得《建筑工程施工许可证》，该项目目前已恢复施工建设，其中主体工程已经施工完成，但涉案项目至今仍未取得《商品房预售许可证》。此外，涉案项目所在土地以及部分房产被黑龙江省尚志市人民法院、海南省海口市美兰区人民法院以及一审法院等多家法院予以查封，至今仍在查封状态。庭审中，云海公司诉称，涉案项目土地性质至今未变更，且涉案项目房产及土地均被法院查封，不能办理预售许可证，因此涉案认购书无法继续履行，合同目的不能实现；此外，涉案工程施工了七、八年，云海公司为此投入了大量资金，如再按原协议履行，将给云海公司造成巨大损失；综上，涉案认购书应予解除。
以上事实，有庭审笔录以及《太阳岛.椰林海岸内部认购书》、银行汇款凭证、收款收据、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、（2016）琼96民初153号民事判决书等证据在卷佐证。上述证据经当事人质证对证据的真实性、合法性及关联性均无异议，一审法院予以确认。
为进一步查明本案事实，一审法院就涉案项目预售许可证、土地性质等问题向陵水县房产管理局、陵水县国土资源局进行函询。陵水县房产管理局复函，按照《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，依申请核发；经查询云海公司未就涉案项目申请办理商品房预售许可。陵水县国土资源局复函，涉案项目所在地即陵国用（椰）第12833、13204、13205号《国有土地使用证》土地性质为国有出让地，土地用途均为农贸市场用地；云海公司确已向其申请过土地性质变更，该局亦已向县人民政府请示报告，但政府尚未批复。
一审法院认为，云海公司、刘羽于2011年4月20日签订的《太阳岛．椰林海岸内部认购书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。现双方争议的焦点是：云海公司在履行合同过程中有无违约行为，其能否要求解除涉案认购书。本案刘羽依约付清了全部购房款，云海公司应依约书面通知刘羽签订《商品房买卖合同》。但在认购书履行过程中，发生了云海公司资金不足等导致涉案项目停工等问题，致使云海公司至今仍未通知刘羽签订《商品房买卖合同》。由此可见，云海公司属于违约方，刘羽属于守约方。现云海公司作为违约方，在守约方要求继续履行的情况下，其能否要求解除涉案认购书。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”可以看出，违约方请求解除合同，守约方要求继续履行合同的，如合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但违约方需承担违约赔偿责任。本案中，云海公司诉称，涉案项目土地性质至今未变更，且涉案项目房产及土地均被法院查封，不能办理预售许可证，合同不能继续履行。但根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第七条规定，开发企业应当向房地产管理部门申请预售许可，申请预售许可应提交以下证据资料：商品房预售许可申请表，开发企业的《营业执照》和资质证书，土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，投入开发建设的资金占工程总投资的比例符合规定条件的证明，工程施工合同及关于施工进度的说明，商品房预售方案。由此可见，涉案项目房产及土地被法院查封并非涉案项目不能取得预售许可的情形，且根据陵水县房产管理局、国土资源局的复函可知，云海公司就涉案项目并未向房管部门提交过预售许可申请，而土地性质变更问题已经陵水县国土资源局向陵水县人民政府请示报告，虽尚未批复，但亦不能认定不予审批通过或最终影响到预售许可申请。因此，云海公司认为涉案项目不能取得预售许可证的理由不能成立，故其以此主张解除涉案认购书，不予支持。至于云海公司主张如按原合同履行将造成其巨大损失。一审法院认为，双方于2011年便签订了认购书，期间未能及时签订《商品房买卖合同》的主要原因系云海公司造成，云海公司自身原因造成的损失后果不应由刘羽承担，故对云海公司这一主张亦不予支持。综上，在涉案项目未能确定不能取得预售许可以及刘羽不同意解除的情况下，云海公司以合同目的不能实现为由主张解除双方签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》及同意返还刘羽已支付的购房款的诉讼请求，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，不予支持。至于云海公司诉称同类案件已经一审法院予以判决解除的问题。经查，一审法院判决解除认购书的类型案件均为买受人即守约方提起的诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形，但本案提起诉讼的云海公司系违约方，违约方无权依据该条款主张解除合同，故云海公司的该理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回云海公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由云海公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
因双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为涉案认购书是否应予解除。涉案认购书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。云海公司在涉案房屋未取得商品房预售许可证的情况下，与刘羽签订认购书并收取了全部购房款，云海公司应在签订认购书后积极完善商品房预售许可证的办理手续，尽快取得商品房预售许可证，并在合理期限内按照认购书的约定履行通知签订《商品房买卖合同》的合同义务，但自双方签订认购书至今已逾七年之久，云海公司仍未取得商品房预售许可证，未履行通知义务，云海公司已违约。如今房价大幅上涨，云海公司作为违约方，在未能与刘羽协商解除认购书且刘羽亦不愿解除认购书的情况下，云海公司又以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由向法院起诉请求解除认购书，明显违背诚实信用原则，其向法院提起诉讼属于滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定，本院对其诉求予以驳回。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陵水云海投资有限公司负担。
