北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
传化公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容；2.依法改判支持传化公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.传化公司与叶英签订《商品房买卖合同》时的计价面积应当是叶英确认的套内面积加上订购房屋的公摊面积，即最终测绘确定的建筑面积，一审法院认为计价面积仅仅是套内面积的认定错误。（1）传化公司与叶英之间的商品房买卖关系并不是普通的商品房买卖，而是定制后购买，具有特殊特定性。（2）一审认定《商铺定制、订购协议》中明确的单价及商铺面积应当作为计价面积与特殊性和系列证据所展示的实际情况不符，该认定没有依据，是错误的，也与商业惯例和情理不符，如果此房系按套内面积计价，显然连传化公司的建安成本都不够，没有开发商甘做赔本的买卖。2.一审法院凭借叶英的一面之词认定计价面积应当是套内面积，认定叶英不具备购买能力而未如约签订《商品房买卖合同》系不可归责于叶英的原因，进而驳回了传化公司的诉求是根本错误的。3.传化公司已起诉的其他诸多与本案案情相同、法律关系相同、甚至其中几个案件的审判法官都相同，而且其中有案件经过了一审、二审、再审三级三个法律程序，均是认定依约不退还订购金。但本案一审法院却作出完全相反的判决，违背判案规则和尺度的统一，人为造成了法律后果和局面的混乱，不仅令人费解，更是严重损害了传化公司的合法权益。4.本案一审判决结果将带来诸多严重的负面效应。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，人为造成诸多混乱和负面问题，错误的判决结果给传化公司造成了不可收拾的局面和不可承受的后果，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。
被上诉人称
叶英答辩称，传化公司的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。一审判决适用法律错误，应当改判《商铺定制、订购协议》无效。因为《商铺定制、订购协议》是商品房买卖合同的预约合同，预约合同应该在办理立项、规划、报建审批手续后签订，而本案的实际是在立项之前就签订了该协议，传化公司向每个购房人收取了巨额的订金，与非法融资没有区别，违反了法律规定，所以《商铺定制、订购协议》是无效的，违反了《商业银行法》的禁止性规定。叶英的名字是刘玉清签的，叶英并未授权给刘玉清。《商铺定制、认购管理公约》没有叶英的签名，没有任何证据证明刘玉清代表叶英委托唐成建、陈大春作为代理人。2016年4月13日传化公司向16位代理人中的6位送达了律师催告函，无叶英委托的代理人签字。传化公司违约，应当退还叶英的订购金。对于传化公司提到的案例，没有经过权威部门的审查，适用法律是否正确不知道，其针对的是裁判结果而非法律适用，不同案件法律适用不同，且案件也不可能完全相同。
原审第三人唐成建述称，对传化公司上诉请求没有异议，对于叶英主张的代理关系不成立的问题，叶英此前已经在成都市青羊区人民法院起诉唐成建，要求解除委托关系，青羊区人民法院确认了双方之间存在委托代理关系，并且判决解除委托代理关系，叶英的答辩意见与事实不符。
传化公司向一审法院起诉请求：1.解除传化公司与叶英签订的《商铺定制、订购协议》；2.传化公司对叶英已经缴纳的订购金72000元不予退还；3.叶英赔偿损失67431元。
一审法院查明事实：叶英与其他商户一起组建、加入“华都九龙商团”，叶英签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为代理人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺。代理权限为：代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。在《商铺定制、订购协议》签订前叶英将商铺订购保证金72000元汇入开发商与商团代表唐成建共同设立的共管账户。2014年12月16日，唐成建代表叶英与传化公司签订《商铺定制、订购协议》，并确认叶英购买商铺面积（未注明系套内或建筑面积）为115.36平方米，单价为4400元㎡。传化公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明，叶英所认购商铺的实际面积为套内123.68平方米，产权面积为202.78平方米。
2015年12月31日，传化公司取得了《商品房预售许可证》，编号为0011546。由于叶英未按《商铺定制、订购协议》约定的“取得该证后三十日内，与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。2016年3月14日，传化公司向叶英发送短信，主要内容为“根据《商铺定制、订购协议》的约定，您签订《商品房买卖合同》、缴纳房款期限已超过，请您在收到此条信息后3日内尽快前往成都传化置业有限公司售楼部签订买卖合同、缴纳房款。否则，我公司将按照《商铺定制、订购协议》的约定收取逾期滞纳金，将您定购的商铺另行出售，不退还您方已交纳的订购金，并要求您方赔偿因定制、订购商铺给我公司造成的损失。”2016年4月13日，传化公司向十六位代理人中的六位送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》，受送达的商家包含叶英。
一审法院认为，虽然叶英的《授权委托书》《商铺定制、订购管理公约（新都）》均为刘玉清代为签署，但叶英明确知晓《授权委托书》《商铺定制、订购管理公约（新都）》的内容，并且按照约定将商铺订购保证金72000元汇入开发商与商团代表唐成建共同设立的共管账户，并且按照约定确认了房屋位置、面积、单价等购房合同的主要内容。可以看出《授权委托书》是其真实意思表示，在《授权委托书》中明确了唐成建、陈大春等16人作为受托人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺，其代理权限为“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书”，因此，唐成建代表叶英与传化公司签订《商铺定制、订购协议》对被代理人叶英发生效力。传化公司于诉讼中提出解除与叶英签订的《商铺定制、订购协议》，叶英表示同意。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，传化公司要求解除与叶英授权唐成建等16人签订《商铺定制、订购协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。
叶英确认购买商铺面积（未注明系套内或建筑面积）为115.36平方米后，传化公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明，叶英所认购商铺的实际面积为套内123.68平方米，产权面积为202.78平方米。由此，双方对所购商铺的计价面积产生重大分歧，传化公司认可计价面积为202.78平方米，而叶英认为计价面积为其在签订《商铺定制、订购协议》时确认的115.36平方米。一审法院认为，双方在签订的《商铺定制、订购协议》中明确了单价及商铺面积为115.36平方米，该商铺面积应当作计价面积理解，后传化公司告知叶英商铺计价面积为202.78平方米，直接导致叶英无力购买，故双方未如约签订《商品房买卖合同》系不可归责于叶英的原因所致。因此，传化公司要求不退还叶英已缴纳的订购金以及要求叶英赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、解除传化公司与叶英授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；二、驳回传化公司其他诉讼请求。案件受理费1644元，由传化公司负担。
本院查明
二审中，传化公司对于一审判决查明的事实无异议，叶英对于一审判决认定其委托唐成建、陈大春等16人作为代理人以及签收律师函的事实提出异议，对一审判决查明的其他事实无异议。由于传化公司在二审时提供了成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初7919号民事判决书，证明叶英主动承认委托了唐成建等16人签订合同的事实，鉴于该判决已经生效，能够认定叶英委托唐成建等人的事实，故本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院另查明，成都市新都区人民法院于2016年8月15日立案受理了原告（反诉被告）传化公司与被告（反诉原告）陈大荣、第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案，传化公司的诉讼请求是：1.判令陈大荣继续履行《商铺、订购协议》，按照约定购买位于新都镇物流园区华都九龙的房屋，支付购房款7398300元；2.判令陈大荣支付滞纳金477478元（暂计算至2016年7月11日，以后的滞纳金计算至购房款付清止）；3.判令陈大荣支付违约金617000元。陈大荣的反诉请求是判令传化公退还陈大荣已经支付的款项45.1万元。成都市新都区人民法院于2016年11月22日作出（2016）川0114民初4364号民事判决，驳回了传化公司的本诉诉讼请求和陈大荣的反诉请求。传化公司和陈大荣均不服一审判决，分别向本院提起上诉，传化公司请求撤销一审判决，改判支持传化公司的一审诉讼请求或发回重审，陈大荣的上诉请求是改判支持其一审反诉请求。陈大荣的上诉理由是：传化公司和唐成建恶意串通，未能告知协商确定的价格，骗取陈大荣订购商铺，传化公司交陈大荣确认的价格为套内面积单价，而签订合同时却要求按照建筑面积和公摊进行计算，这是合同不能签订的主要原因，实际测量的房屋套内面积已经超过原确认的3%，依照相关司法解释的规定，陈大荣有权不购买房屋，退回定金。本院于2017年5月10日作出（2017）川01民终373号民事判决，驳回传化公司和陈大荣的上诉，维持原判。二审宣判后，陈大荣不服，向四川省高级人民法院申请再审，其申请再审的理由主要是：一是关于房屋单价的问题，陈大荣主张按照套内面积计价格总房款为420余万元，传化公司要求按照建筑面积计算，价款为590万元，多出170余万元。二是关于实测房屋面积与约定面积的差异问题，陈大荣在《华都九龙广场（新都）一、二楼商铺确认表》上申请人签字确认的套内面积1楼238.55平方米，2楼242.81平方米，商铺实测面积1楼245.93平方米，2楼253.51平方米，套内总面积499.44平方米，面积均已超过法律规定的3%的面积误差标准，故陈大荣有权不购买房屋并要求退回定金。陈大荣还提出二审判决适用法律错误以及购买范围不确定等再审理由。四川省高级人民法院于2017年11月21日作出（2017）川民申5018号民事裁定，驳回了陈大荣的再审申请。
上述事实，有成都市新都区人民法院（2016）川0114民初4364号民事判决书，本院（2017）川01民终373号民事判决书和四川省高级人民法院（2017）川民申5018号民事裁定书为证予以证实。
本院认为
本院认为，叶英主张其未授权唐成建等人与传化公司签订《商铺定制、订购协议》，该主张与已经生效的成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初7919号民事判决书查明的事实不符，本院对叶英的该项主张不予采信。案涉的《商铺定制、订购协议》第六条约定传化公司和叶英应当在商品房预售许可证取得后三十日内签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，并且约定了不签订正式合同所应承担的相应违约责任，故《商铺定制、订购协议》是为签订本约所成立的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定在订立商品房预售合同时出卖人应当取得商品房预售许可证明，否则合同无效。该规定并不适用于预约合同，叶英以签订《商铺定制、订购协议》时该项目未经相关行政主管部门立项审批为由主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。同时，传化公司向定制订购的商家收取一定的订购金是否违反《中华人民共和国商业银行法》也不影响合同效力，不属于民事诉讼审查的范围，一审法院认定《商铺定制、订购协议》合法有效正确，本院予以确认。本案二审争议焦点是传化公司应否退还叶英的订购金。
对于争议焦点，传化公司和叶英均认可在取得案涉楼栋的商品房预售许可证后，传化公司通知了叶英签订合同，叶英也与传化公司进行了磋商，但双方未能按照《商铺定制、订购协议》的约定签订正式的《商品房买卖（预售）合同》。诉讼中，叶英主张是由于传化公司将订购商铺面积由115.36平方变更为202.78平方米，导致叶英无能力支付购房款，合同未能签订的责任应由传化公司承担，故传化公司应当退还其预交的认购金。而传化公司则认为，《商铺定制、订购协议》第二条的约定说明叶英订购的商铺面积就是套内面积，实测的套内面积与定制订购的套内面积出入不大，未能签订正式合同的原因是叶英拒绝签订所致，故传化公司有权根据《商铺定制、订购协议》的约定不予退还订购金。本院认为，有刘玉清代叶英签订的《新都楼盘定制订购商铺品牌、单数、心理价格签名确认表（3号楼，四楼，女装）》上仅有订购楼层及面积以及订购杂费、订购定金等内容，无面积的相关内容。有叶英签名的《华都九龙广场新都项目2—2#楼面积表》“面积”一栏未标明是建筑面积还是套内面积，且没有标明计量单位，仅凭该证据不能说明叶英订购的编号为62#铺子面积“115.36”是套内面积还是建筑面积。《商铺定制、订购协议》第二条中约定的“各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）”的内容，从文意解释的角度分析，是指各楼层除电梯和消防楼梯外的通道和公共使用部分要进入购买人产权证上载明的公摊面积，也就是说要计算价格，而且最终分摊的面积以产权证载明的内容为准。该内容只能证明叶英购买的房屋由套内面积和公摊面积共同组成产权面积，而不能据此得出叶英订购的商铺面积就是套内面积而非建筑面积，在双方对于订购面积存在争议，且缺乏相关证据予以确定的情况下，应当认定双方对此约定不明。由于叶英定制的商铺面积115.36平方米，而实测的套内面积为123.68平方米，加上分摊面积后，产权面积达到202.78平方米，超出叶英主张的订购建筑面积87.42平方米，在双方对于订购的面积属于建筑面积还是套内面积约定不明的情况下，导致《商品房买卖（预售）合同》未最终签订不能归责于传化公司或叶英一方的原因所致，故传化公司请求不退还叶英订购金72000元的诉讼请求不能成立，一审判决驳回传化公司的该项诉讼请求正确，本院予以维持。
另外，关于原告（反诉被告）传化公司与被告（反诉原告）陈大荣、第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案的一审、二审和驳回再审申请的生效裁判结果对本案是否产生影响的问题，本院认为，虽然我国不是判例法国家，法律并未要求后判决必须遵循先例，但是对同样的案件事实作出相同（或相近）的判决，即“同案同判”也是人民法院审理民事案件应当追求的价值取向。同判的基础是案件事实应基本相同，从已经生效的传化公司与陈大荣、唐成建商品房预售合同纠纷一案法律文书可以看出，陈大荣在二审的上诉理由和申请再审理由中，一是对房屋的计价方式，即按照套内面积还是建筑面积计价与传化公司存在争议，二是主张订购的套内面积与实测的套内面积之间的差额超过了法律规定的3%的面积误差标准，故其可以选择不购买房屋并要求退还定金。陈大荣自始至终均认可其订购的房屋是套内面积而非建筑面积，与传化公司不存在认识分歧。而本案中，叶英主张其订购的是面积应为建筑面积而非套内面积，与传化公司主张的套内面积存在重大的认识分歧。因本案与前述案件的案情不同，作出不同的处理结果并不构成“同案不同判”。传化公司上诉主张裁判尺度不统一的理由不成立，本院不予采信。
综上，传化公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3089元，由上诉人成都传化置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
