北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告称
原告朱立斌诉被告云南佳鸿宇合实业有限公司（以下简称佳鸿宇合公司）、被告云南中楚投资有限公司（以下简称中楚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法组成合议庭于2018年8月20日公开开庭审理了本案。原告朱立斌的委托代理人杨建刚、古旭，被告佳鸿宇合公司的委托代理人何晶、被告中楚公司的委托代理人高斌、王海娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告朱立斌向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行《云南工业品产业基地招商订购协议书》，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金53.4万元整；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年12月9日，被告云南中楚投资有限公司代原告朱立斌向被告云南佳鸿宇合实业有限公司订购位于昆明市晋宁区晋城镇云南南工业品产业基地XC24-4、XC24-5号房屋。双方签订了《云南工业品产业基地招商订购协议书》（以下简称“协议书”，约定：原告购买被告开发建设的晋城镇云南工业品产业基地XC24-4、XC24-5号房屋，预定建筑面积（未隔层前）每套约100平米，单价为每平米8900元，隔层后每套是300平方米；现每套房屋均进行隔层，“协议书”约定的价格己包含隔层、楼梯面积，仅以初始建筑面积（未隔层前）计算价格，该价格房屋总价为89万元，共两套。被告确保2015年12月31日前与原告签订《标准化厂房购销合同》，若被告未按双方约定的时间与原告方签订《标准化厂房购销合同》，原告有权选择继续履行合同，并由被告承担协议交款金额30%的违约金。签订协议后，被告共收到原告订购房款共70万元整，但被告却不遵守约定，至今仍不与原告签订《标准化厂房购销合同》，己构成违约。现原告选择继续履行合同，并由被告承担协议交款金额30%的违约金。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼请求依法判决。
被告辩称
被告佳鸿宇合公司辩称:我公司与原告无合同关系，原告无权要求按两被告签订的协议主张权利，如果原告按照其与被告中楚公司的合同主张权利，我公司主体不当，原告主张违约金无事实及法律依据。
被告中楚公司辩称:我公司认可与原告有委托购房关系，我公司已经与被告佳鸿宇合公司签订定购协议书，委托行为已完成。原告有权要求被告佳鸿宇合公司交付房屋支付违约金，诉讼费不应由我方承担，我方无过错。
原告朱立斌为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、身份证复印件一份、企业信用信息公示报告二份，欲证明原、被告主体。
二、《云南工业品产业基地项目委托购房协议》复印件一份，欲证明原告朱立斌委托中楚公司向被告佳鸿宇合公司定购云南工业品产业基地XC24-4、XC24-5号房屋，并约定中楚公司代原告支付房屋定金的事实,应当与原告签订标准化厂房购销合同，现未签订构成违约，应承担30%违约金。
三、中楚公司出具的房屋定金收款收据三张、银行流水，欲证明2014年12月23日，原告向中楚公司支付定金240000元，其中用尾号为5675农行卡支付190000元、现金支付50000元；2014年12月27日，向中楚公司支付房屋定金60000元；2015年5月22日支付400000元其中2015年4月3日支付200000元，2015年5月22日支付200000元,共计支付700000元。中楚公司于2014年12月23日、2014年12月27日、2015年5月22日向原告出具数额为240000元、60000元、400000元的收据三张，共计收到原告房屋定金700000元。
四、《云南工业品产业基地招商定购协议书》复印件一份，欲证明被告佳鸿宇合公司交房时间为2015年6月30日止；被告佳鸿宇合公司应在2015年12月31日前与原告签订标准化厂房购销合同但至今未签；原告有权选择继续履行合同，并由被告佳鸿宇合公司承担协议交款金额30%违约金。
被告佳鸿宇合公司质证认为：对证据一中身份证复印件及本公司信息无异议。对证据二《云南工业品产业基地项目委托购房协议》合法性、真实性有异议，关键事项没有说明，无房屋面积、购房款和我公司印章，与我公司无关不认可,签订时间在我公司与被告中楚公司签订招商定购协议书之后一年。对证据三合法性、真实性不认可，被告之间没有定金约定；银行流水是打印件没有原件不认可，不能证明原告支付了这个费用。对证据四真实性无意见，系我公司与被告中楚公司签订，但还有补充协议。
被告中楚公司质证认为：对证据一、二、三、四的证据真实性、合法性、关联性均无异议。
本院查明
本院认为，原告朱立斌提交的证据一因双方对真实性、合法性、关联性均无异议，故对证据一本院予以采纳;证据二有被告中楚公司印章且中楚公司当庭确认其真实性及内容，故对证据二的真实性本院予以采信;对证据三有被告中楚公司出具的收据及银行流水，对证据三的真实性本院予以采信；对证据四《云南工业品产业基地招商定购协议书》因二被告无意见，本院予以确认。
被告佳鸿宇合公司为证明自己的观点提交以下证据：
一、昆明市工信委[2014]43号通知一份、[2015]55号通知一份、[2016]47号通知一份、[2017]68号通知一份、中共昆明市晋宁区委办公室、昆明市晋宁区人民政府《关于对晋宁区2017年“三重”工作进行立项督促的通知》，欲证明被告佳鸿宇合公司的项目系昆明市及晋宁区重点项目。
二、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证复印件一份、《关于云南工业品产业基地标准化产房建设项目开工时间及工程性质的证明》复印件一份，欲证明被告投资开发的项目取得了部分项目手续及相关证明。
三、《云南工业品产业基地招商定购协议书》及《补充协议》各一份，欲证明佳鸿宇合公司与中楚公司签订协议及补充协议，还约定被告中楚公司投资其他房屋用地及仓储用地用于形成投资市场，二被告系合同主体，并非委托关系，协议的履行主体为二被告，办证时才涉及到被告中楚公司指定的人员。
四、收据七份，欲证明收到被告中楚公司支付的款项2920万元，尚欠80万元，但上述款项是基于两被告间签订的协议支付，与本案无关。
五、云南省行政事业单位资金往来结算票据六份，欲证明我公司在与被告中楚公司签订云南工业品产业基地招商定购协议书之前就向有关部门交付土地款1.7亿元，现项目正在完善，施工方要求变更付款条件，项目工程现还差5%工程量。
六、照片三份，欲证明项目现状，该项目现已基本完工。
原告朱立斌质证认为：对证据一表示认可，同时也说明该项目是真实的，被告佳鸿宇合公司有违约行为。证据二的真实性、合法性、关联性无异议，同时证明项目是可以履行的。对证据三、四、五、六的真实性、合法性、关联性予以认可。
被告中楚公司质证认为：对证据一、二、五、六的质证意见与原告质证意见一致，对真实性、合法性、关联性无异议。对证据三的被告佳鸿宇合公司证明目的不予认可，根据招商协议前言已经明确乙方系代表，均表明中楚公司系原告的委托代理人，交房与付款没有绑定在一起；对证据四予以认可，我公司已经将款项打给被告佳鸿宇合公司。
本院认为
本院认为，被告佳鸿宇合公司提交的证据一是相关部门的通知，且印章不全，与本案无关联性，本院不予采纳；证据二中建设用地规划许可证一份印鉴齐全，内容形式符合证据的构成要件，故对证据二中建设用地规划许可证的真实性、合法性、关联性本院予以采纳;证据二中建设工程规划许可证系复印件，无原件印证，故对证据二中建设工程规划许可证复印件与本案的关联性本院不予采纳；证据三、四、五有被告中楚公司印证，故对证据三、四、五的真实性本院予以采信；证据六无其他证据予以佐证，故对证据六与本案的关联性本院不予采纳。
被告中楚公司为支持自己的观点提交以下证据：
一、《“云南工业品产业基地”项目委托购房协议》一份，欲证明原告与中楚公司系委托关系，原告委托我公司向被告佳鸿宇合公司购房。
二、《云南工业品产业基地招商定购协议书》一份、收据七份，欲证明被告中楚公司向被告佳鸿宇合公司支付购房款情况。
原告朱立斌质证认为：对证据一、二无异议，上述证据可以证明被告存在违约行为，未按规定时间签订合同及按时交房。
被告佳鸿宇合公司质证认为：对证据一无购房款、交房时间等约定，无我公司印章，故不认可。签订协议时，被告中楚公司未披露实际为原告购买等情形；对证据二真实性、合法性、关联性予以认可，收到被告中楚公司的2000余万元，尚有部分款项未向我方交纳，对证明目的不认可，没有证据表明被告中楚公司是代原告支付的。
本院认为，双方对被告中楚公司提交的证据二的真实性、合法性、关联性无争议予以采纳。对证据一有原告印证，故对证据一的真实性本院予以采信,对证明目的本院结合本案其它证据予以认定。
经审理查明:2014年12月9日,被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地招商定购协议书》，约定甲方为云南佳鸿宇合实业有限公司，乙方为云南中楚投资有限公司，约定甲方在昆明市晋城镇投资建设云南工业品产业基地项目（以下简称项目）；乙方系原众天铝型材市场商户代表，经甲方招商入驻该项目，现双方就招商入驻及乙方所需房屋订购有关事宜，达成如下协议供双方共同遵守。在甲乙双方商定的设计标准和功能要求范围内，乙方订购编号为标准化厂房XC-1、2、3、10、11、12、13、14、15、22、23、24等共计12栋房屋，乙方购买前述房屋的单价为8900元㎡（建筑面积），本协议项下12栋房屋合计总价为￥106800000元（大写壹亿零陆佰捌拾万元整），实际房屋价格根据交房时以测绘公司实际测量的房屋建筑面积按照前述单价进行核算，并约定了款项支付方式。甲方确保乙方定购的上述12栋房屋在2015年6月30日前全部交付给乙方，且所有房屋是经乙方参与初验合格的。2014年12月10日，被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地招商定购补充协议》，约定协议签订10日内，被告佳鸿宇合公司给予被告中楚公司两批房屋享有8900元㎡（建筑面积）的优惠价格，其他条款参照2014年12月9日双方签订的协议执行。2015年12月20日，原告朱立斌与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地项目委托购房协议》，约定甲方为云南中楚投资有限公司，乙方为朱立斌，甲方于2014年12月9日与云南佳鸿宇合实业有限公司签订的云南工业品产业基地招商定购协议书中,已经包含了乙方委托甲方一起购买的房屋。甲乙双方一致确认，乙方委托甲方向云南佳鸿宇合实业有限公司购买的位于“基地”的房屋具体为第XC24栋第4-5号房,甲乙双方将密切关注“基地”建设的进展情况，并协同与云南佳鸿宇合实业有限公司进行沟通接洽，一旦具备签订购买“基地”房屋的标准化厂房购销合同条件时，由乙方直接与云南佳鸿宇合实业有限公司签订上述乙方购买房屋的标准化厂房购销合同，并由乙方衔接办理购房的相应后续事宜等，甲方对此予以协助。原告朱立斌向被告中楚公司交纳700000元，其他类似购房者也向被告中楚公司缴纳了部分款项，中楚公司向被告佳鸿宇合公司交纳2000余万元，被告建设项目云南工业品产业基地项目取得部分项目手续。
裁判结果
本案争议焦点为：原告的诉讼主张是否应当支持?
本院认为:原告朱立斌与被告中楚公司自愿签订《云南工业品产业基地项目委托购房协议》，原告朱立斌与被告中楚公司予以认可,对此本院给予确认。被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司自愿签订《云南工业品产业基地招商定购协议书》及《云南工业品产业基地招商定购补充协议》，被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司予以认可，故本院认定，上述三份协议合法有效。
经本院释明，原告明确本案诉讼主张为要求被告佳鸿宇合公司履行《云南工业品产业基地招商定购协议书》，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金53.4万元整。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原告负有举证责任。合同、协议作为当事人基于意思自治产生的法律关系具有相对性，只能发生在特定主体之间，只有合同、协议一方能够向合同、协议另一方基于合同、协议提出请求。
本案中，被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司于2014年12月9日签订《云南工业品产业基地招商定购协议书》，以及双方2014年12月10日签订的《云南工业品产业基地招商定购补充协议》均未涉及原告朱立斌。2015年12月20日原告朱立斌与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地项目委托购房协议》，根据原告朱立斌提交收款收据、委托购房协议可看出，原告交款时间、原告与被告中楚公司签订委托购房协议时间均在二被告签订订购协议书及补充协议之后。被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订定购协议书及补充协议时并未直接表露原告身份。经本院询问，原告表示未直接与被告佳鸿宇合公司签订相关房屋买卖合同或协议，其通过口头委托被告中楚公司向被告佳鸿宇合公司购买房屋，不要求解除合同。被告中楚公司具有独立法人资格，根据被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订的定购协议书及补充协议，被告中楚公司购买房屋范围远大于原告与被告中楚公司签订委托购房协议房屋范围。虽被告中楚公司与原告均表示存在委托购房情形，要求被告佳鸿宇合公司对原告行使合同义务，但被告中楚公司提交的证据不能证明其有披露原告情形或有隐名代理行为及其他能够导致原告可对被告佳鸿宇合公司行使权利情形，被告佳鸿宇合公司又不认可两个公司签约时有披露原告的情形，也不认可委托的关系成立。原告提交的证据中无具体房屋面积、房屋具体款项、向原告交房时间约定等。原告提交的证据不能证明原告与被告中楚公司共同的委托购房行为能够使得被告佳鸿宇合公司直接对原告行使合同义务，不能证明被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订定购协议书及补充协议可由原告代为行使合同权利。故对原告要求被告佳鸿宇合公司履行云南工业品产业基地招商定购协议书，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金53.4万元整的诉讼主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱立斌的诉讼请求。
案件受理费9140元，由原告朱立斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
