北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告葛琳诉称：2013年12月18日，原告与被告嘉财公司签订了商铺买断协议书，原告于签订协议之日起获得被告嘉财公司所承建、经营的丹东时尚天地新安步行街地下商场X区X号，建筑面积约13.71平方米的标准商铺买断资格，原告向被告交纳购铺首付款187236元，同日，原告与北京葵花嘉财商业发展有限公司签订了委托经营协议，约定原告将上述商铺全权委托给北京葵花嘉财商业发展有限公司经营与管理，经营期限为二年，同时原告收到委托经营收益53585元。之后原告接到被告嘉财公司通知，要求原告须签订正式商品房预售合同，原告了解到其他人签的商品房预售合同后，认为该合同条款严重侵犯了原告的合法权益，原告根本不能接受，且经原告了解被告出售的商铺存在诸多问题，直接影响到合同目的的实现，包括工程质量存在问题，不按图纸施工及不能通过综合验收，主体结构私自改动给商铺带来安全隐患。因此，原告不能与被告嘉财公司订立商品房预售合同。另外，预售商品房宣传单上葵花集团投资打造，有宣传单、葵花集团有限公司的官网为证。原告是冲着葵花集团的商誉购买该商铺，现在嘉财公司就是空壳，处于无办公场所、无工作人员的状态，且注册资金不足以承担民事责任。故原告要求解除原告与被告嘉财公司签订的商铺买断协议；两名被告返还原告商铺首付款187236元。
被告辩称
被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司辩称：第一、业主主张案涉商铺没有按照图纸施工、质量不合格、没有竣工验收与事实不符。第二、嘉财公司与业主签订的《商铺买断协议》不符合解除条件，不应当解除。合同中约定只有嘉财公司有过错导致无法签订正式的《商品房买卖合同》，业主才有权解除合同，而本案并没有此种情形。本案实际情况是嘉财公司通知业主签订正式合同，业主拒绝。完全具备签订正式合同的条件。其次，业主要求解除合同也没有法定条件。本案嘉财公司没有根本违约的行为，也没有不能实现合同目的的情形。《商铺买断协议书》性质是预约合同，预约合同合同目的首先是签订正式的《商铺买卖合同》，最终目的是业主取得商铺产权。签订正式合同，毫无争议，嘉财公司早就通知业主签订正式合同，是业主反悔不想签订，因此找理由想解除合同，实际情况是这两年商业地产行情不景气，所以业主反悔了，这是严重违背民法诚实信用原则的行为，如果得到法律上的鼓励，无异于是破坏交易安全，无法保证市场经济有序发展。合同最终目的是业主取得商铺产权，嘉财公司提交的证据《不动产权证书》（辽（2019）丹东市不动产权第X号），已经证明，案涉商铺已经可以办理产权证书，完全不存在合同目的无法实现的情况。案涉商业地产项目虽是人防工程改造，但人防工程建设地下商场是法律允许的商业地产项目（沈阳北站、太原街地下商业街、五爱地下商场等等都是人防工程改造商场），双方合同的目的就是业主取得商业地产产权，并在今后取得使用收益的权利，该合同目的是完全能够实现的，不存在合同目的无法实现的任何障碍。第三、《商铺买断协议书》虽然名为预约性质的合同，但该预约合同已经具备了正式合同的必备条款，更不应随意解除。买断协议对商铺区位、面积、价款、交款方式、面积差异调整均有约定，只差房屋交付及办理产权的时间没有约定。如果约定了产权办理时间，那么依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定（条文：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）应视为正式合同，而且现在嘉财公司可以随时配合业主办理产权证书，但办理产权证书的前提必须是先签订正式购房合同，否则无法办理，因此导致无法办理产权证书的责任在于业主，若业主签订正式合同，嘉财公司随时都可以办理产权证书，更没有解除买断协议的理由。《商铺买断协议书》第四条（2）约定：未按通知时间签订正式《购房合同》《自营管理协议》《管理规定》的甲方（我公司）有单方解除权，并且已收定金不予返还，实际上是业主们违约。第四、即使判令解除合同，也不应支持业主诉请数额。《商铺买断协议书》第一条约定“任何一方解除协议时，甲方除退还已收款外无需承担其他责任”。7.2条约定：“商铺买断金不计利息，退还、冲抵买断款时均不含利息”。本案即使判令解除合同，返还的也应该是业主实际交付的购房款，并非合同约定款项，实际业主交的购房款比合同约定少，数额大概在5万-10万。本案业主实际起诉的是解除合同并恢复原状，即返还购房款。即使判令解除合同，应当恢复原状，嘉财公司应当返还的是业主实际交付的款项，而不是合同约定的款项。《买断协议书》约定的款项与业主实际交付的款项不符，原因是本案涉及商业地产项目是以售后返租的形式销售，嘉财公司销售商铺的同时，由北京葵花嘉财商业商业发展有限公司与业主签订《委托经营协议》将销售的商铺再返租回来，统一经营，统一对外出租。业主支付购房款时，直接用《委托经营协议》中自己收取的租金抵顶部分房款。如果法院判令双方的《买断协议书》解除，那自始至终业主都没有案涉商铺的任何权益，也没有享受租金收益的权益。
被告葵花集团有限公司辩称：1、丹东市元宝区人民法院没有管辖权；2、被告葵花集团主体不适格；3、被告葵花集团已启动再审程序。
原告为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料：
商铺买断协议书、委托经营协议、收款收据各一份。证明原告与被告嘉财公司签订了商品房预售协议；原告向被告支付了预购款总计187236元；
被告嘉财公司的质证意见为：对真实性无异议，合同第一条已经明确了约定解除合同的情形，本案不符合约定解除的条件，合同本身也不能证明本案有法定解除的情形，我公司实际收款133651元，与原告起诉数额不一致。
被告葵花集团的质证意见为：该组证据显示涉案纠纷应为原告与嘉财公司，与被告葵花集团无关。
被告嘉财公司为支持其主张的事实共同向本院提供了下列证据材料：
1、商铺买断协议书、委托经营协议、收据各一份。证明：双方商品房预约合同关系合法有效，不能轻易解除；涉案商铺原告实交购房款数额为133651元。
原告的质证意见为：真实性无异议。
被告葵花集团的质证意见为：与我方无关。
2、提供辽（2019）丹东市不动产权第X号不动产权证书一份。证明涉案的所有商铺均可随时办理不动产权证书，原告取得商铺产权的最终合同目的完全能够实现；
原告的质证意见为：真实性无异议。
被告葵花集团的质证意见为：与我方无关。
被告葵花集团没有证据提供。
对原、被告提供的上述证据，因各方对证据的真实性均无异议，因此对以上证据的真实性本院予以认证。
本院查明
经过对证据的认证并结合各方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2013年12月18日，原告与嘉财公司签订商铺买断协议，约定原告获得被告嘉财公司承建经营的丹东时尚新天地新安步行街地下商场X区X号建筑面积约13.71平方米的标准商铺买断资格，原告向被告嘉财公司交纳购铺款187236元。
在介绍和宣传丹东时尚新天地新安步行街地下商场时，投资商是葵花集团，开发商是丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，经营管理是北京葵花嘉财商业发展有限公司，宣传语为“中心之道，葵花打造，地下商业核心运营专家葵花集团携百亿打造丹东时尚新天地”。在宣传过程当中，对葵花集团的品牌力进行了宣传，其中介绍葵花集团的企业方向为：葵花商业地产本着“投资一地、回报一方，求真务实、力求至胜”的经营理念，以开发国内城市商业中心路段为战略规划目标，公司先后在20多个城市开发项目，代表项目有五常、辽阳、阜新、丹东、本溪等，力争为地方经济繁荣做出更大的贡献！葵花集团杂志《葵花风采》2015-04期，对丹东时尚新天地新安步行街地下商场项目进行了报导，称“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”。
在原告与被告嘉财公司签订商铺买断协议时，嘉财公司为台港澳独资，股东为香港胜美投资有限公司，法定代表人是刘天威，高级管理人员备案为付朔董事、关彦斌董事长、刘天威董事、宋杰监事，此四人均为葵花集团股东。付朔是北京葵花嘉财商业发展有限公司及丹东分公司的法定代表人，关彦斌是葵花集团的原法定代表人。
本院认为
本院认为，嘉财公司与原告签订的案涉商铺买断协议，属于商品房预约合同，只有在双方签订本约合同后，双方买卖关系才真正成立。一方面，案涉商铺属于丹东市人防工程，嘉财公司未向原告明确告知案涉商铺的性质及可能产生的被政府无偿征用的法律后果，致使原告对案涉商铺不能实现所有权的全部权能；另一方面，自协议签订至今，案涉地下商场经营多年，但业主仍不能就商铺办理产权登记，嘉财公司虽在本案审理期间提供证据证明其具备办理案涉商铺产权登记的条件，但对迄今不能办理产权证的原因未作合理解释。因此，在双方签订正式商品房买卖合同前，原告以不能实现合同目的为由主张解除案涉商铺买断协议，具有事实及法律依据，嘉财公司应当返还原告案涉商铺买断款。关于嘉财公司主张部分业主委托案外人北京葵花嘉财商业发展有限公司对商铺进行经营管理并收取了商铺收益用以抵顶其应付给嘉财公司的商铺买断款，案涉商铺买断协议解除后，该款不应当返还给原告一节。因部分业主以案外人交付的商铺收益款抵顶商铺买断款属于支付价款的一种方式，嘉财公司亦以收款收据的形式予以认可，故该节事实并不影响对嘉财公司应返还的商铺买断款数额的认定。
关于葵花集团应否承担共同返款责任的问题。现有的证据足以证明，在嘉财公司介绍和宣传案涉地下商场时，主要以葵花集团为项目投资商进行大力宣传，而葵花集团虽然否认授权嘉财公司以葵花集团名义进行宣传，但其内部刊物《葵花风采》对案涉地下商场进行报道时亦使用了“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”的宣传语，应视为其认可嘉财公司的宣传内容。据此，可以认定葵花集团与嘉财公司共同以葵花集团名义对案涉地下商场进行宣传，该行为足以使买受人相信案涉地下商场就是葵花集团的建设项目。如案涉地下商场并非葵花集团投资建设，则葵花集团及嘉财公司在丹东发布的广告就含有虚假成分，根据《中华人民共和国广告法》第五十六条关于“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”的规定，葵花集团及嘉财公司应共同承担责任。此外，关联案件生效判决认定嘉财公司，投资方香港胜美投资有限公司以及葵花集团存在人员混同，财务混同现象，案涉地下商场亦是葵花集团地产业务的一部分，葵花集团虽对此予以否认，但尚未提供足以推翻上述认定的证据。被告葵花集团应当承担共同返款责任。关于被告葵花集团辩称，买断协议中约定的仲裁条款，法院不应受理本案，应驳回原告起诉的辩解，因丹东市中级人民法院已经作出生效的民事裁定，指令本院审理，因此对被告葵花集团的该项辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国广告法》第三十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条的规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告葛琳与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的商铺买断协议书；
二、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司与被告葵花集团有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告葛琳商铺款187236元；
三、原告葛琳于本判决生效后十日内将丹东时尚天地新安步行街地下商场B区B2058号建筑面积约13.71平方米的标准商铺返还给被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司。
如被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4044元，由被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
