北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2013年4月12日，甲房地产出示居间服务项目，我和戚某签署《北京总量房屋购买合同》（下称：买房合同），购买戚某101号房产，买房合同承诺房子总合同款303万余元。我依约向戚某交货了合同书订金6000元，戚某接到买房合同订金后，出示了《小区业主收订金证实》。在2013年4月21日，我再度付款买房合同订金15000万余元，累计预付定金20000元，戚某出示接到合同书订金20000元的付款证明。
依据《买房合同》第三点第2款首项的承诺，除买房合同订金外剩下购房款于产权过户时付款，已付的订金到时候抵冲房子合同款；买房合同第七条首款承诺，执行和解协议自本合同签署生效日至2013年8月28此前，彼此相互向房子所有权备案单位申请办理房子所有权迁移登记。在买房合同执行期内戚某数次通告居间方甲房地产开发商，实锤确认不执行交货房子的责任，直到买房合同承诺的最终执行限期届满时，戚某也未按所签合同规定限期执行申请办理房产过户备案的有关责任。
依据彼此签署的《买房合同》第9条第2款承诺，买卖方任意一方有以下个人行为之首的：1、不按承诺限期合同履行，贷款逾期超出10天的；2、或在执行限期期满以前，合同书另一方实锤确认而以自身的个人行为说明不合同履行关键责任的，合同书的对方有权利解除买房合同，违约方理应自终止合同通告送到生效日7日内退回合同书的对方所有财产，并依照房子总合同款的20%，向合同书的对方付款合同违约金。
在买房合同执行限期期满以前，我向戚某发出通知函，告之其在2013年9月10此前，相互到房子备案管理方法单位申请办理所买房子的产权过户登记，而戚某在特定限期未相互配合己方申请办理有关买房备案产权过户办理手续。依据《买房合同》承诺，戚某的个人行为已组成具体毁约。并因为楼价的高涨等要素，已帮我导致了买房的具体损害。为维护保养我的合同书利益，故诉至法院恳求：1、解除彼此于2013年4月12日签署的《北京总量房屋购买合同》及合同补充协议；2、依规诉请戚某向己方付款合同违约金693300元；3、诉请戚某赔偿我已付居间人的介绍费56810元；4、诉请戚某退还已交合同书订金20000元；5、诉请戚某赔偿我此案律师代理费60000元；6、诉请戚某肩负我已交货的案子的保全费、公证费用；7、诉讼费由戚某承担。
2、被告辩称
戚某辩称：我不同意杨某提出的解除房屋购买合同及合同补充协议需求，对彼此签署的买房合同无法立即执行，义务并不是在我，是杨某未按合同规定限期给付购房的钱，其个人行为组成根本违约。根据所签署的买房合同第七款承诺，“彼此应在2013年8月28此前，相互向房管所单位申请办理产权年限迁移登记”。而实际上杨某和我签合同后，仍未根据合同规定向我提出申请办理房产过户和给付购房的钱的规定，在这段时间我始终与中介人或杨某联络，內容是让杨某按合同规定给付购房的钱并申请办理房产过户，可是截至合同书支付限期期满（即2013年8月28日），杨某既不支付，也未和我沟通交流商议。
依所签买房合同承诺的2013年9月10此前，未合同履行，能够 解除彼此签署的买房合同。2013年9月12日，我委托律师向杨某发展规定终止合同。內容是合同规定应在2013年8月28日以前，彼此相互向房子所有权备案单位申办房子所有权迁移登记，并在产权过户时付款除订金外的剩下购房款。我觉得彼此签署的买房合同沒有承诺申请办理房子备案产权过户与结清购房款的顺序，要是杨某不向我或中介人付款所有房子款，我也有权利不相互配合申请办理房子备案产权过户有关办理手续，我具有同时执行抗辩权。
依据杨某出示的直接证据，证实在2013年8月28此前，杨某本质无工作能力给付所有购房的钱，因而杨某已违背合同书的支付限期，对于理应担负合同违约责任的不良影响。而杨某递交的直接证据存款凭据（影印件），证实在2013年9月6日，显示信息杨某银行帐户有储蓄150余万元，同时也证实杨某没有给付买房全款买房303万余元的工作能力，有关杨某出示另这份存款凭据（影印件），显示信息基本存款账户为王琪在银行帐户有储蓄150多万元，但并不可以证实该类为杨某所操纵，或其具有给付购房的钱的工作能力。
另一个针对杨某称于2013年9月6日发出《通知函》，规定2013年9月10此前相互配合其申请办理所买房产过户之事，未予认同。
有关杨某认为我还在签合同后规定提升合同书房子价格60万余元，对于未予认同，杨某的此项认为无客观事实根据。我始终秉着信守合同的标准，等候杨某给付购房款，交货房子。2013年9月10日是本合同规定解除的届期，未接到杨某的购房的钱及中介公司有关通告。因而己方找不到毁约个人行为，也不可担负合同违约责任及有关的合同书损害，所收订金没退。有关居间附加费，因杨某、戚某彼此合同书未执行，根据居间合同扣减中介公司基本花费外，中介方应退回杨某已付的介绍费。有关杨某提出买房损害，未出示买房客观事实的直接证据。恳求法院判决驳回杨某的别的诉请。
二、法院查明
2013年4月12日，甲房产公司做为居间人，杨某（购方）与戚某（出卖方）签署《北京总量房屋购买合同》。在买房合同签署后，彼此均未按买房合同所要求的条文于2013年8月28此前申请办理房子备案产权过户和给付购房款。对合同规定的期内未执行的缘故，彼此各持不一样建议，杨某觉得是戚某提出购房的钱高涨60万余元，而戚某对之事未予认同；戚某认为由于杨某资产未及时，因此无法执行。针对彼此未能合同规定期内申请办理产权过户和支付的缘故或义务，彼此均不可以质证证实。
2013年9月9日，中介公司甲房产公司向戚某邮递《申请办理通知单》，內容为请戚某于2013年9月10日早上10时到某区建设局申请办理房子产权过户办理手续。但戚某否定接到此通知单。戚某在开庭中出具《催告函》这份，该《催告函》所记述的時间为2013年9月12日，內容为杨某在2013年9月12此前未拿着购房款规定戚某申请办理产权过户，依据合同规定杨某已组成毁约，通告杨某终止合同。杨某不认可接到此《催告函》。
又查，彼此签署《北京总量房屋购买合同》后，由甲房产公司依据彼此签署的买房合同和有关规定，申请办理了此案房屋购买合同的网签。2013年9当月，戚某以及子来过北京某小小住宅和城乡建设规划联合会，提出撤消与杨某签署的房屋购买合同的网签合同。2013年9月7日，杨某以及爸爸妈妈与戚某之子在甲房产公司就买房合同的履行事项开展了商议，但彼此无法产生中国方案，截至2013年9月10日，彼此所签署的买房合同无法执行。因此，杨某诉至法院，规定解除买房合同，戚某付款买房合同违约金，并赔付买房合同有关损害。在案件审理中，戚某表达想要再次执行所签的买房合同，而杨某不接纳再次执行买房合同的建议。
三、法院判决
1、解除杨某与戚某所签署的《北京总量房屋购买合同》；
2、戚某赔付原告杨某合同违约金十五万元；
3、戚某退回杨某订金二万余元；
4、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杨某、戚某甲房地产公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应严格按合同约定全面履行合同义务。合同明确约定了2013年8月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续同时买受人支付除定金外的剩余房款，但双方在2013年8月31日前未到房屋权属登记部门申请办理房屋过户手续和给付房款。
诉讼中，杨某主张是因为戚某提出房屋涨价一事，及合同履行期限届满时联系不到戚某，所以才未履行合同，而戚某主张在2013年8月31日前，杨某无购房资金，导致合同不能履行，责任在杨某。但杨某、戚某的上述主张缺乏合法有效证据证明，均不予采信。
2013年9月10日，是双方约定的合同解除期限，逾期未履行合同，守约方有权解除合同。2013年9月6日，杨某向戚某邮寄《通知函》及银行存款明细查询单，并对邮寄送达的运单查询网页进行了公证，在2014年9月7日的录音中戚某之子唐明也提及收到了快递的通知及存款证明，公证书及录音材料相互印证，形成证据链，故对于杨某向戚某邮寄《通知函》及银行存款明细查询单的事实予以认定。戚某收到《通知函》后，应当按照《通知函》指定的时间，与杨某共同办理房屋登记过户手续，如戚某对杨某的资金情况有所异议，本应予以查验，而不应仅凭主观臆断即认定杨某无能力支付购房款。因此，戚某不具备行使同时履行抗辩权的条件，其消极履行合同的行为构成违约，故杨某要求解除合同并要求戚某返还定金2万元及支付违约金，具有法律及事实依据，应予支持。
