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原告诉称
J公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，支付剩余房款16182000元；2.被告向原告支付逾期付款违约金。
2017年11月7日，被告认购原告开发的坐落于B市1号房屋并签署了《商品房现房买卖合同》。该合同约定房屋总价款为17980000元，并于附件五约定被告采用分期付款方式支付：2017年11月7日支付1798000元、2017年12月20日前支付1798000元、2018年6月20日前支付剩余房款14384000元。合同签订后，被告仅支付了第一笔分期款，剩余第二笔、第三笔款项合计16182000元。
虽经原告多次催缴，但被告至今仍未支付，被告存在逾期付款违约行为。根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告支付剩余房款并承担违约金。
被告辩称
张三辩称，被告从来没有跟原告签订过房屋买卖合同，原告所主张的房屋买卖合同是被告的子女在没有征得被告同意下签订的，所以被告不同意原告的诉讼请求。
本院查明
2017年11月7日，J公司（出卖人）与张三（买受人）签订《商品房现房买卖合同》约定张三以17980000元购买位于B市1号房屋。《买卖合同》附件三“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”部分载明出卖人承诺在本项目正式办理房屋所有权手续之前与G公司办理完毕释放手续，以保证买受人办理产权手续的正常进行；该商品房已于2017年8月7日至2019年8月7日在G公司设定抵押，G公司同意该商品房销售。
《买卖合同》附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”部分载明买受人以分期付款方式支付房款，具体为：买受人于2017年11月7日签署《买卖合同》交付1798000元（买受人已付定金转入本期购房款），余款1798000元买受人须于2017年12月20日内付清，余款14384000元买受人须于2018年6月20日内付清；若买受人未按约定付清余款或未按期付款的，买受人应按本合同第九条的约定承担逾期付款的违约金责任。《买卖合同》第九条部分载明逾期付款超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2017年10月9日，张三向J公司支付预约金50000元。2017年10月13日，张三向J公司支付预约金450000元。2017年10月31日，张三向J公司支付预约金1298000元。
2017年12月28日，J公司向张三邮寄《告知函》，主要内容为要求张三在2017年12月31日前到J公司财务部交纳逾期未付房款1798000元及逾期违约金179.8元/日。2018年4月12日，J公司向张三邮寄《告知函》，主要内容为要求张三在2018年4月20日前到J公司财务部交纳逾期未付房款1798000元及逾期违约金179.8元/日。2018年8月30日，J公司向张三邮寄《告知函》，主要内容为要求张三在2018年9月10日前到J公司财务部交纳逾期未付房款16182000元及逾期违约金3236.4元/日。张三表示上述《告知函》为J公司要求其追认的催告，其已经以拒绝支付行为来体现自己对合同的态度。
经法庭询问，双方当事人一致认可《买卖合同》中“张三”的签字并非其本人所签。J公司表示记不清楚《买卖合同》签字时张三本人是否到现场、合同中的签字人无法确定、付款刷卡人及凭条签字人都不知道是谁；张小当时持有张三的身份证、户口本、银行卡原件，并承诺事后会提交授权委托，但该承诺没有书面材料，后来也没有提交授权委托。张三表示涉案合同及相关材料均为张小签字，签字时没有张三的授权；张三是在2017年11月中旬之后知道涉案房屋买卖的事情的，但自己没有同意给张小授权，在2017年12月份收到《告知函》后才知道张小已经签订了《买卖合同》并支付了部分款项。
另查，张小为张三之女。张小在《买卖合同》、《家庭购房申请表》、《承诺书》、《购房承诺书》、《商品房买卖风险告知书》中的“张三”处签字，并向J公司提供了张三的身份证及户口本复印件，并通过张三的银行卡向J公司支付了1798000元。
裁判结果
一、张三于本判决生效后十五日内给付J公司剩余房款16182000元。
二、张三于本判决生效后十五日内给付J公司违约金。
三、驳回J公司的其他诉讼请求。
律师点评
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
本案中，当事人争议的焦点集中在张小在《买卖合同》上签署“张三”字样的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，是否构成表见代理重点审查的内容应为“相对人有理由相信代理人有代理权”。具体到本案，法院认为张小的行为构成表见代理。
张小具有代理权的假象与张三对购买房屋一事的默许有直接关联，房屋交易相关的风险亦在张三可以控制或预见的范围内。
首先，张三与张小为父女关系，且张三已年近九十，当事人的身份关系及年龄具有特殊性。其次，张小在签订《买卖合同》时出示了张三的身份证及户口本原件，张三对上述证件的保管存在过失。第三，张小在签订《买卖合同》前使用张三的银行卡向J公司支付涉案房屋房款，其知晓张三的银行卡密码，并多次刷卡支付款项。综合上述情形，J公司有理由相信张小有代理张三购买涉案房屋的权利，形成了合理信赖，符合“善意”的标准。
另外，《买卖合同》不存在法律规定无效情形，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的相应义务。现张三并未按照约定的付款时间支付J公司相应购房款，且《买卖合同》中约定的付款时间均已到期，故本院对J公司要求张三继续履行合同，支付剩余房款16182000元的诉讼请求予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
根据查明的事实，张三未按期向J公司支付购房款，已经构成违约，但张三主张双方约定的此金额过高，请求法院予以酌减。鉴于J公司未对其实际损失举证证明，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。
