原告诉称
原告（反诉被告）张三诉称：2012年10月12日，张三与H公司签订了一份商品房预售合同（住宅类），合同约定，该房屋坐落于B市1号，总价款5715589元，付款方式为按揭贷款，H公司应于2013年12月31日前交房，交付时房屋应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足双方签订的预售合同第十三条中H公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。
H公司未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过90日后，张三有权要求继续履行合同，合同继续履行，自2014年1月1日起至实际交付之日止，H公司应按日以已付房款的万分之五计付违约金。
2012年10月12日，张三向H公司支付首付款3435589元，剩余房款228万元由张三以按揭贷款的方式支付给了H公司。但现在H公司未按照合同约定的期限和条件向张三交付房屋且逾期已超过90日，故起诉要求：1、判令H公司于判决生效后立即向张三支付逾期交房违约金1729090元（以已付房款5715589元为基数，自2014年1月1日起按照已付房款万分之五的标准计算至2015年8月28日止）；2、诉讼费由H公司承担。
被告辩称
被告（反诉原告）H公司辩称：张三所购房屋因规划变更无法通过规划审批，无法达到合同约定的交付条件，合同已属履行不能，应当解除双方的预售合同。张三主张的违约金数额明显过高其损失，张三所购房屋虽然未通过规划验收，但该房屋已经设计、施工、监理等四方验收通过，房屋结构安全可以入住使用，但张三拒绝收房，另张三书面同意将涉案房屋所在小区的地上车位变更为景观绿化，导致规划变更，其本身对其所购房屋规划变更存有过错，应当适当减轻H公司的责任。综上，请求法院酌情减少违约金。
被告（反诉原告）H公司反诉称：H公司与张三于2012年12月8日签订了商品房预售合同，约定2013年12月31日H公司向张三交付B市1号商品房。由于非H公司原因，该商品房无法取得规划验收审批文件和竣工验收备案文件，该商品房既不能交付使用，也不能办理产权证，导致商品房的买卖目的无法实现，履行不能。根据合同法第94条之规定，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下当事人可以解除合同，故H公司反诉请求要求判令解除H公司与张三的商品房预售合同；判令张三承担反诉费。
原告（反诉被告）张三针对反诉请求答辩称：张三与H公司签订的预售合同是真实合法有效的合同，H公司无权要求解除，请求驳回H公司的反诉请求。
本院查明
2012年10月12日，H公司（出卖人）与张三（买受人）签订了商品房预售合同，约定：第三条，买受人购买坐落于B市1号，房屋为普通住宅，预测建筑面积222.20平方米，套内建筑面积200.82平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米28461.25元，总价款5715589元……上述合同签订后，张三按期足额交付了购房款5715589元。但截至本案辩论终结时，H公司未取得涉案房屋的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。
H公司以书面形式向本院表明：因张三书面授权H公司将车位变更为绿化与景观，根据授权，H公司已经对小区建设完毕，不可能重新建设并恢复至符合规划要求，该授权变更导致张三购买的房屋不能通过规划验收审批，不能取得竣工验收备案表，更不能办理房屋产权转移登记。
本案审理过程中，H公司称涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及竣工验收备案表，但涉案房屋已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收，房屋质量合格，具备入住条件，并提交四方验收材料予以证明。张三对上述证据的真实性没有异议，但认为四方验收材料不能证明涉案房屋质量合格。H公司认为张三主张的违约金过高，并提交涉案房屋所在小区租房价格网上查询详情，证明延期交房给张三造成的损失主要是租金损失，租金损失最高为每月5000元，张三主张的违约金明显过高。张三对上述证据不予认可，并坚持按照合同约定的迟延交房违约金条款主张违约责任。
裁判结果
一、被告（反诉原告）H公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张三逾期交房违约金五十一万八千六百九十一元（违约金计算自二〇一四年一月一日起至二〇一五年八月二十八日止）；
二、驳回原告（反诉被告）张三的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）H公司的全部反诉请求。
律师点评
张三与H公司签订的预售合同、补充协议及补充条款均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在双方存在合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，本案的争议焦点在于补充条款的法律效力，即该条款是否构成对预售合同房屋交付条件约定的变更，是否可以免除H公司不能按期通过甚至无法通过规划验收的责任。
对此，法院认为，根据相关规定，房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更规划，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应向作出行政许可的规划行政管理部门提出申请，并获得准许变更的许可后方可变更规划。
H公司与张三签订的补充条款旨在表明包括张三在内的买受人同意H公司对规划许可证内容进行变更，但补充条款并未明确告知张三规划变更的后果，且从补充条款约定的内容来看，补充条款既未授权H公司未经审批而进行规划变更，亦未豁免H公司就规划变更向行政主管部门申请并获得批准的义务，更未表明该条款具有对预售合同中交付条件作出变更的效力。
综上，补充条款不具有变更预售合同约定的房屋交付条件的效力，预售合同关于房屋交付条件的约定对H公司具有法律约束力，H公司应当在合同约定时间内向张三交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案的商品房。本案中，H公司明确表示其至今未取得涉案房屋的规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，即涉案房屋至今仍不具备交房条件，H公司未在合同约定期间交付具备交付条件的房屋的行为显属违约，H公司应就其逾期交房的行为承担违约责任。
关于违约金数额，张三虽有权依据合同约定要求H公司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，H公司亦以张三主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考张三的实际损失对违约金数额予以调整。
关于H公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的反诉请求，解除权是旨在保护守约方合法权益的一种形成权，H公司作为违约方其要求解除合同的请求，于法无据，法院不予支持。
