北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张母、张父、张某兰向本院提出诉讼请求：1.确认王某军和李某红签订的关于北京市丰台区1号房屋（以下简称1号房屋）的《房屋买卖合同》无效；2.王某军、李某红将1号房屋变更至王某军名下。
事实和理由：张母、张父、张某兰与王某军合同纠纷一案，丰台法院于2018年7月12日作出民事判决书，判决：王某军于本判决生效后七日内协助张某兰办理位于1号房屋的所有权转移登记手续。一审判决下发后，王某军于2018年7月24日向北京市第二中级人民法院提起上诉。2018年8月15日，北京市第二中级人民法院通知本案双方将于2018年9月6日开庭。2018年8月16日，王某军将1号房屋过户给了李某红，李某红取得不动产登记证书。
原告认为，一审判决已经认定借名买房事实后，王某军在上诉期间将涉案房屋过户给李某红，李某红购买涉案房屋却没有实地了解房屋的真实情况，可知王某军与李某红存在恶意串通，严重损害了原告的合法权益，其签订的房屋买卖合同无效。根据合同法58条规定，二被告应将涉案房屋变更至王某军名下。
被告辩称
王某军辩称，我是涉案房屋的权利人，有权依照物权法对该房产进行处置。三原告与本案的合同纠纷没有直接利害关系，其依据的民事判决书已被北京市第二中级人民法院民事裁定书撤销，依照民事诉讼法的规定，请求法院裁定不予受理。涉案房屋是我的政策保障性住房，房屋一直登记在我名下，我与我前妻只存在赠与约定，不存在借名买房，所以不认可之前的一审判决。我与李某红素不相识，是通过A公司正常交易过户。
张某平长期居住房屋，不是依据借名买房，而是依据离婚调解书。我同意房屋给对方，是因为我以为只有一套房屋。在2016、2017年，我发现张某平有房产，在离婚时隐瞒了我，张某平以欺诈方式取得了房屋使用权。现继承人以借名买房提起诉讼，我不同意，没有事实依据。张母也提出张某平没有出过钱。我与张某平到法院离婚前有过准备协议离婚，写过产权给张某平，离婚是1997年，那时也不知道借名买房的事情。最后原告在律师的指导下打了借名买房的官司。北京高院相关解释也规定，政策性住房，不允许借名买卖。即便有离婚协议，但是对方生前没有要求过户。
我在一审判决未生效时处置涉案房屋，不违反法律规定。评估价554万元，成交价格390万元，不存在低于市场价格，我认为与李某红的交易合法，不存在恶意串通。
李某红公司辩称，不同意原告的诉讼请求。
一、李某红是通过中介介绍购买房屋，之前与王某军并不相识，对涉案房屋存在的纠纷和诉讼亦不知情，购买该房也完全符合购房流程，符合购房交易习惯，中介在相关房屋核验和其他程序上亦未查询出该房存在诉讼和纠纷的任何信息。
二、涉案房屋交易之前的其他纠纷与李某红购买房产无关，属于王某军对内的纠纷，理应由王某军自行解决处理，购房人已支付购房款，并已取得不动产权证，李某红享有完全产权。
三、原告所谓正在诉讼过程中的纠纷，在王某军上诉后，二中院已发回重审，一审判决所认定的事实和理由及一审判决结果并未生效。
四、原告起诉书上的事实与理由部分自认“李某红购买房屋却没有实地了解涉案房屋的真实情况”恰恰也自认了李某红对该涉案房产是不知情的，其购买行为又是通过市场价格购买，完全符合善意取得的法律构成要件，本案诉争房屋权属，无任何争议的应归李某红所有。
五、关于李某红未实地看房之说，李某红一方是极力要求看房，并且去看了同户型的房屋布局，到实地查看了房屋所在位置，关于王某军不方便看房的理由，也是完全可以理解的，北京房屋的出租率很高，入住人员流转性比较大，其前妻已经去世，只是其家人在此居住，也属正常可理解范畴，不影响房屋交易，只是腾房问题而已，不方便看房，在市场交易行为中也是完全存在的，单凭这一点就主观臆断购房人与王某军恶意串通，显然有失偏颇，牵强至极。
综上所述，李某红与王某军在购买涉案房屋之前并不相识，李某红有理由相信王某军有完全的权利处理涉案房屋，双方也通过A公司进行了房屋买卖交易及过户操作。李某红与王某军不存在恶意串通，原告方理应腾退房屋，不应持续在涉案房屋内继续居住。
本院查明
张某平与王某军原系夫妻，婚后育有女儿张某兰。张父、张母系张某平之父母。1998年10月13日，张某平与王某军经本院调解离婚。2016年3月12日，张某平死亡。
1号房屋原系张某平、王某军婚姻关系存续期间，王某军所在单位分配的承租公房。1998年，王某军将张某平诉至本院，要求与张某平离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，王某军表示财产放弃全部归张某平。当年10月13日，本院出具民事调解书，确认：一、王某军与张某平离婚；二、女孩张某兰由张某平自行抚养；三、共同财产及张某平的个人衣物归张某平所有；王某军的个人衣物归王某军所有；四、座落在丰台区1号三居室住房一套由张某平继续居住。
2002年，王某军原单位进行房改。2002年4月24日、2002年12月5日，张母分别向单位交纳购房款64505元、112943.72元。单位出具收据两张，载明交款人为张母。2002年12月5日，单位就1号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖单位行政部章，乙方处无签字。2003年3月19日，王某军取得该房屋的产权登记。2003年11月5日，单位与张母签订《住房保证书》。王某军曾于1995年、1996年在该房屋居住，后未再居住。
2018年4月17日，张母、张父、张某兰起诉王某军合同纠纷一案，要求判令王某军配合张某兰办理1号房屋的所有权变更登记手续。本院作出民事判决书，支持三原告诉讼请求。王某军不服提起上诉，在上诉过程中，王某军将1号房屋出售给李某红。北京市第二中级人民法院因出现新事实、新状况，将上述案件发回本院重审。
2018年7月23日，王某军（出售方、甲方）与李某红（买受方、乙方，由代理）经过A公司（以下简称A公司）居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售1号房屋，建筑面积共85.39平方米。成交总价为390万元，其中房屋主体价格为370万元，装饰、装修和相关设施的补偿价格为20万元。乙方应于本合同签订当日向甲方交付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。
第一次，于产权过户前2个工作日内，乙方向甲方支付370万元，资金通过资金监管方式划转。第二次，于产权过户前2个工作日内，乙方向甲方支付10万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在收到除物业保证金外的全部房款10日内将该房屋交付给乙方。同日，王某军（出卖方、甲方）与李某红（受买方、乙方）、A公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商同意，约定于2018年8月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在查档完成当日内补齐。
签订上述合同当日，李某红向王某军分别支付定金2万元和8万元。
2018年8月15日，王某军向资金监管账户转账370万元，向资金托管账户转账10万元。2018年8月16日，王某军与李某红签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），房屋成交价格约定为370万元，同日，王某军将1号房屋转移登记至李某红名下。
2018年8月17日，李某红将1号房屋出售，中介带买方看房时，张母一家方知房屋已被王某军出售给李某红。
关于看房，张母、张父、张某兰称，1号房屋由原告方居住，李某红买房未看房。李某红称，没有看1号房屋，但是看了同户型房屋，原因是：中介说，卖方急售，房屋住着亲戚，房本确实是王某军本人的，中介称不存在权属纠纷，也查询了无抵押、查封信息。
裁判结果
一、被告王某军与被告李某红于二〇一八年八月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、被告王某军、李某红于本判决生效之日起七日内协助原告张母、张父、张某兰将北京市丰台区1号房屋的所有权返还登记至王某军名下。
律师点评
根据当事人的诉讼请求和答辩意见，本案的争议焦点在于王某军与李某红于2018年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害了张母、张父、张某兰的利益而归于无效。
案纠纷的产生系源于王某军于其对法院民事判决书不服、提出上诉期间将房屋另行出售。因该民事判决书支持了三原告要求王某军协助张某兰办理所有权转移登记的诉讼请求，王某军的另行出售行为，属明显恶意阻断文书生效，损害了三原告的合法利益。故本案争议的核心在于李某红在房屋交易过程中，存在与王某军恶意串通的主观态度，并造成了损害三原告合法权益的客观后果。
本案中，王某军与李某红之间买卖1号房屋的交易过程，存在诸项不合常理之情形。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现本案所查明现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。具体而言，首先，就买方的身份来讲，王某军“需要通过房产中介去找愿意购买瑕疵房的客户”，而李某红称“是炒房的，她买了之后再转售”，结合本案买方是通过担保公司及跨区多家A公司门店沟通购买涉案房屋，可见，本案买方李某红（）区别于房屋交易市场中的一般买房人，其具备购房经验，且所购买的房屋具有特殊指向性。
其次，本案《房地产估价报告》确定1号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，即使按照双方交易价格为390万元计算，该交易价格几乎低至市场价70%。李某红依据其购房经验，应当知道该房屋能够按照市场价70%进行出售所隐藏的风险。
再次，关于看房，李某红买房未看房。其明知1号房屋存在他人居住，但并未对房屋内居住的人员进行必要询问，却将腾房交给担保公司处理。可见，李某红存在与王某军共同向房屋居住人员隐瞒房屋出售情况的恶意。又次，李某红于2018年8月16日取得1号房屋不动产权证后，次日即将房屋进行出售，该行为明显违背常理，可见其急于转移风险，不符合一般交易习惯。
最后，参与交易的中介人员均获得不同程度的好处费，明显不同于一般中介居间习惯。
综上，李某红并非一般善意买受人，其与王某军恶意串通，损害了三原告的合法权益，其与王某军签订的合同，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。李某红应当将1号房屋的所有权返还登记至王某军名下。
