北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：请求依法继承分割位于北京市1号房屋（以下简称：1号），要求二原告共同享有该房屋75%的份额。
事实和理由：张某丽与李某军于2008年5月16日结婚，婚后育有一子李某文，现年11岁。李某军系再婚，其与前妻育有一子李某川，李母系李某军之母，李某军之父李父已于2013年4月去世，李某军于2018年4月9日因车祸去世。
2017年11月，李某军承租的北京市东城区X村7号（以下简称：7号房屋）被列入棚户区改造范围，李某军与甲方北京市东城区人民政府房屋征收办公室签订了《棚户区改造项目房屋征收补偿补充协议》，该协议主要内容是：1．安置外迁住房两套，分别是1号和位于北京市2号房屋（以下简称：2号）。2．征收房屋安置补助余款（最终结算金额）547102．86元。
2017年10月20日，李某军与其大儿子李某川在东城区X村社区人民调解委员会的主持下，双方签订了《人民调解协议书》。协议内容为：1．将李某军获得的2号置换成1号。2．剩余购房款、奖励费、各项补偿款，其中100000元由李某军先获得。剩余款由李某川获得。另，大病补偿款、残疾人补偿款归个人所有。3．若有一方违约，在保证另一方获得合约上承诺的利益外，另补偿200000元作为违约金。
上述涉案房屋已于2018年办理了相关入住。二原告二人现在只能在外租房居住，二原告多次与李某川协商此事，李某川都不予理睬。无奈之下，二原告只能通过诉讼方式维护自己的合法权益，请法院依法支持二原告的诉讼请求。
被告辩称
二被告辩称，《人民调解协议书》的第4条写明了是赠与行为，但是赠与行为没有完成，所以1号还是属于李某川个人所有；第5条约定李某军应拿100000元的拆迁款，剩余的由李某川获得。李某川要求分割遗产时补偿李某川167102．86元；第7条约定了违约责任，因为李某军违约了，李某军应赔偿李某川200000元，所以这个款项也要求在遗产中优先受偿。
本院查明
李父生前与李母系夫妻关系，二人育有二子，分别是李某军、李某辉。李某军与张某丽系夫妻关系，二人育有一子李某文，李某川系李某军与其前妻所生之子。李某军于2018年4月9日死亡，李父先于李某军死亡。
李某军原承租有公有住宅一套即7号房屋，李某军与北京市崇文区房屋土地管理局签订的《公有住宅租赁合同》显示，7号房屋总使用面积为14．9平方米，其中居室1间为11．3平方米，租期自2000年4月1日起，月租金为20．06元。李某军租用房屋后加建一间小房，张某丽与其结婚后一直共同居住在该房屋内。
2017年，7号房屋被纳入政府征收范围。李某军（购买方、乙方）于2017年2月18日与北京市东城区房屋土地经营管理二中心（出售方、甲方）签订《东城区棚改项目公有住房房改售房协议书》。
2017年5月9日，李某军（乙方）与北京市东城区人民政府房屋征收办公室（甲方）、北京市东城区房屋征收事务中心（丙方）签订《棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，确认乙方承租/所有的房屋坐落于X村7号，房屋建筑面积为19．862平方米。
2017年10月20日，李某军与李某川在东城区X村社区人民调解委员会的调解下达成《人民调解协议书》，约定：“……李某军所得1居室房主变更为李某川，李某川所得3居室房主变更为李某军。在上述房屋变更房主之前，不得将上述房屋进行出租、出售、抵押……”
2017年11月6日，李某军、李某川共同签署《棚户区改造项目住宅外迁奖励房源选房确认单》，确认李某军选购2号，李某川选购1号。同日，李某军与北京市东城区人民政府房屋征收办公室签订《棚户区改造项目房屋征收补偿补充协议》。
现1号已经交房，且已经办理了不动产登记手续，该房屋登记在李某川名下。2号因李某军死亡，尚未办理交房及不动产登记手续。庭审中，二原告主张根据调解协议，1号系李某军、张某丽的夫妻共同财产，张某丽应占有50%的份额，剩余的50%属于李某军的遗产，4名法定继承人应各分得12．5%，2号应当归李某川所有。二被告认为《人民调解协议书》关于1号的约定系赠与，房屋尚未过户，赠与行为尚未完成，现1号属于李某川的个人财产，而2号属于李某军的遗产，要求4名法定继承人平均分割。
案件审理过程中，李母提交书面说明称将自己应继承的遗产份额均给予李某川。
裁判结果
一、位于北京市大兴区瀛裕街*号院*号楼*层*单元1号归张某丽、李某文、李某川共同继承所有，其中张某丽、李某文占有65%的份额，李某川占有35%的份额；
二、被继承人李某军名下的公积金账户余额及北京银行卡号为×××的账户及其他账户的存款余额由张某丽、李某文支配使用，张某丽，李某文于本判决生效后三十日内给付李某川30000元，给付李母40000元；
三、驳回张某丽、李某文、李母、李某川的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
本案当事人要求分割的房产系7号房屋征收所获得的补偿，李某军、李某川各选购房产一套，且补偿款中涉及李某军、李某川、李母的相应款项，本案原、被告双方对两套房产的归属产生争议及款项分配产生争议，故涉及7号房屋征收补偿利益分家析产法律关系与继承法律关系无法严格区分，需按照先析产后继承的思路一并协调处理。
根据征收补偿档案，1号虽然由李某川选购，但李某川选购该房屋系以经过李某军及其配偶张某丽的同意为前提，故在正式与征收单位签订补充协议选购1号和2号之前，李某军与李某川根据两套房屋的大小、补偿数额的多少以及7号房屋权利人实际情况对补偿利益统一进行了分配，据此形成的《人民调解协议书》系家庭成员之间就共同获得的征收补偿利益的分配协商一致的结果，系双方真实意思表示，应为合法有效。
根据该协议，1号由李某军居住使用，在具备变更房主的条件后，应将房屋房主变更为李某军，故李某军系1号的实际所有权人，李某川主张关于两套房屋变更房主的约定系赠与，1号应当归其所有并无事实依据，不予采信。
关于1号是否为李某军、张某丽的夫妻共同财产，此次征收补偿采取房改售房后补偿的方式，李某军先与房屋产权单位签订房改售房协议取得房屋产权后再与征收部门签订补偿协议，虽然7号房购房款系用补偿款抵扣，但该情节并不能否认婚内共同购房的事实，如果双方不约定以补偿款抵扣，则用夫妻共同财产支付购房款属应有之义，且张某丽与李某军结婚后，长期共同居住在7号房屋，应当对房屋进行了装饰装修，征收补偿款中亦应当有属于张某丽的份额，故1号作为7号房屋征收补偿利益的转化，应当属于李某军、张某丽的夫妻共同财产。
但是，李某军自2000年起即开始承租7号房屋，从该房屋的房改售房价与征收补偿价数额的巨大差异可以判断，此次补偿有相当大部分系补偿李某军在婚前就享有的承租利益，基于此考虑，对于1号，李某军应占有较大部分份额，法院酌情确定该份额比例为70%，该70%的份额比例由李某军的4名法定继承人继承分割，每人各占17．5%的份额，其中属于李母的部分归李某川所有。
关于2号，该房屋应当归李某川所有，二被告坚持要求将该房屋作为李某军的遗产予以分割，不予支持，且李某川并未对房屋提出归其所有的诉求，故对该房屋归属不单独予以确认，双方如有争议可另行解决。
