北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某娟、赵某辉向本院提出诉讼请求：1.判令孙某洁、陈某鹏和协助将位于北京市房山区一号房屋产权登记变更至陈某娟、赵某辉名下；2.本案诉讼费用由孙某洁、陈某鹏和负担。
事实与理由：陈某娟系孙某洁、陈某鹏和之女。赵某辉与陈某娟原系夫妻关系，于2011年9月诉讼离婚。赵某辉与陈某娟婚姻关系存续期间育有一子赵某豪。2002年，赵某辉、陈某娟共同出资购买了位于北京市房山区一号房屋（以下简称案涉房屋），当时系借用孙某洁的名义购买。
2003年，孙某洁与赵某辉签订《公正书》，约定案涉房屋房主是赵某辉，因赵某辉当时没有公积金，借用孙某洁名义进行公积金贷款250000元，贷款由陈某娟、赵某辉偿还。《公正书》还约定案涉房屋贷款还清后，房屋产权变更至赵某辉名下。赵某辉与陈某娟诉讼离婚时约定案涉房屋归赵某豪。
2021年6月，孙某洁与陈某鹏和在北京市门头沟区法院诉讼离婚，企图将案涉房屋作为双方的共同财产分割。赵某豪曾诉至法院要求孙某洁、陈某鹏和将案涉房屋产权登记变更至赵某豪名下。法院以孙某洁、陈某鹏和与赵某辉、陈某娟对案涉房屋尚有争议为由，判决驳回了赵某豪的诉请。故陈某娟、赵某辉诉讼至法院。
被告辩称
孙某洁辩称：不同意陈某娟、赵某辉的诉讼请求，2003年签订《公正书》时，案涉房屋公积金贷款250000元系借用孙某洁名义，约定贷款还清后办理过户，赵某辉与陈某娟于2009年离婚后，案涉房屋的费用都是孙某洁、陈某鹏和共同支付的，《公正书》没有法律效力，不同意进行产权变更登记。
陈某鹏和辩称：同意陈某娟和赵某辉的诉讼请求，当时案涉房屋的首付、贷款月供都是陈某娟、赵某辉支付，2009年赵某辉与陈某娟离婚后的剩余贷款是孙某洁和陈某鹏和偿还的。
法院查明
2002年7月23日，北京市S公司（出卖人）与孙某洁（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定孙某洁购买案涉房屋，房屋总价款为286752元，付款方式为公积金贷款。
经询，双方均认可案涉房屋第一笔支付了26895元，……，第二笔支付了房款10000元，剩余部分系公积金贷款250000元，另补交价差28000元。关于第一笔款项26895元、第二笔款系10000元，陈某娟、赵某辉主张系赵某辉支付，孙某洁主张系其给陈某娟钱支付的，陈某鹏和称是赵某辉的母亲给陈某娟30000元钱支付的。关于公积金贷款，双方均认可孙某洁、陈某鹏和支付贷款166429.1元，其余贷款系陈某娟、赵某辉支付。关于价差28000元，双方均认可系孙某洁、陈某鹏和支付。
2014年2月12日，案涉房屋登记在孙某洁名下，共有情况为单独所有，房屋性质为经济适用房。2021年8月3日，孙某洁补办案涉房屋不动产权证书，载明权利人为孙某洁，共有情况为单独所有，权利性质为划拨∕经济适用房，房屋建筑面积为119.48平方米。
2003年10月8日，孙某洁与赵某辉签订《公正书》一份，载明：一号的房主是赵某辉，因赵某辉购买此房时，没有住房公积金，当时用孙某洁本人的住房公积金到银行贷款250000元，每月房款由赵某辉向银行支付2567.51元，银行交款的卡名是孙某洁，10年贷款完成后办理房产证的时候，孙某洁当时购买房子的名字，以及要办的产权证全部变更为赵某辉的名字，由赵某辉本人来办理。孙某洁对该《公正书》的真实性认可，称是其签字，借名买房的事实认可，但称首付款是其给陈某娟钱，陈某娟去支付的。
裁判结果
孙某洁、陈某鹏和于本判决生效后十五日内协助将位于北京市房山区一号房屋产权登记变更至陈某娟、赵某辉名下（过户费用由陈某娟、赵某辉负担）。
房产律师靳双权点评
本案中，根据陈某娟、赵某辉提交的《公正书》以及双方当事人的陈述，可以认定赵某辉与孙某洁之间存在借名买房的关系。本案争议的焦点是案涉房屋的借名行为是否有效的问题。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第六条第二款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第六条第二款的规定处理。”
本案中，案涉房屋的借名购买行为发生在2002年。双方虽系借名购买经济适用房，但考虑陈某娟与孙某洁系母女关系，陈某娟当时自身亦具备购买经济适用房的条件，根据赵某辉与孙某洁签订的《公正书》亦载明，之所以借孙某洁的名购买经济适用房，是基于赵某辉进行公积金贷款的需要，且赵某辉借名购买经济适用房的目的是用于自住，而非用于投资或投机，因此本案的情形与国家经济适用房政策的规范目的不存在明显背离，应当认定双方之间的借名买房的行为应属有效。
上述借名行为发生在陈某娟与赵某辉、孙某洁与陈某鹏和婚姻关系存续期间，陈某娟、赵某辉主张孙某洁、陈某鹏和协助将案涉房屋变更登记至陈某娟、赵某辉名下，具有事实和合同依据，法院予以支持。关于孙某洁、陈某鹏和对案涉房屋出资行为的性质及争议，孙某洁、陈某鹏和可另案主张。
