北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告贾女士向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法分割原、被告婚后购买的位于北京市朝阳区A号房屋，原告分得870万元；2.本案诉讼费及评估费由被告负担。
事实与理由：原告与被告系夫妻关系，双方于2014年结婚。2019年已解除婚姻关系。原告与被告婚姻存续期间，2015年7月15日，被告与北京M公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市朝阳区A号房屋。2016年2月4日，原告与被告作为共同借款人与某银行签订了《借款合同（消费信贷业务专用）》，为A号房屋办理了房屋贷款，银行如期发放了贷款。因被告一直怠于办理房屋所有权证，在双方的离婚诉讼中并未处理该涉案房屋。目前，涉案房屋的房屋所有权证已办理完毕。涉案房屋为原被告婚姻存续期间购买，且共同还款，原告对涉案房屋依法享有权利。故为维护原告的合法权益，恳请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告周某文辩称：被告不同意原告的诉讼请求。第一，诉争房屋系被告的父母周某辉、高某借周某文名义购买，所有购房款和贷款均由周某辉和高某支付。周某文和周某辉、高某成立了借名买房合同关系，故诉争房屋应归周某辉和高某所有，不属于周某文和贾女士的夫妻共同财产，贾女士对该房屋不享有任何权益。
首先，周某辉、高某存在和周某文订立借名买房合同的必要性，而且周某文提交的证据足以证明周某辉、高某和周某文订立了借名买房合同。2015年6月，周某辉和高某看中了房屋，但是在购房过程中发现北京市已经实施住房限购政策，京籍家庭最多只能购买两套住房，而周某辉和高某已有三套住房，所以没有购房资格。为了购买房屋用于养老，周某辉和高某只能借用周某文的名义购房。所以，周某辉和高某具有借名买房的必要性。
2015年6月14日，周某辉通过微信与周某文联系，告知周某文周某辉与高某想要购买房屋，但是二人名下已有多套房屋，没有购房资格，所以准备借周某文的名字买房。由于购房资格以夫妻为单位进行审查，所以周某辉要求周某文询问贾女士名下有几套房产，以便确认周某文是否具备购房资格。周某文和周某辉的微信记录完整记录了二人当时的谈话过程。该证据足以证明周某辉、高某与周某文订立了借名买房合同。
除口头合同外，2015年7月15日，周某辉、高某与周某文签订了一份书面合同，就借名买房的事实和房屋权属进行了明确约定。而且，周某辉已经为周某文和贾女士准备好了婚房。婚房位于A号。周某文和贾女士婚后一直住在婚房内，贾女士在A号案件中提交的证人证言也明确陈述周某文和贾女士住在xxx的婚房内。这也可以印证真实的购房人是周某辉和高某。
其次，诉争房屋的全部首付款和贷款均由周某辉、高某支付，分毫不差，周某文和贾女士没有支付任何购房款。关于首付款，诉争房屋首付款为13764818元，该笔款项均系周某辉和高某通过POS机刷卡的方式直接支付至开发商账户，关于贷款，还款账户为周某文名下账户。从2016年至今，该账户内所有用于还款的资金均系周某辉定期汇入。贾女士和周某文没有支付过任何贷款。
周某辉和高某已经明确要求周某文履行借名买房合同，将房屋所有权转移登记至周某辉名下。但由于尚欠一千多万元贷款，某银行在房屋上设立了抵押权。贷款还清之前无法直接进行过户登记。目前，周某辉正在努力筹措资金，准备于近期还清贷款，然后要求周某文办理过户登记。
第二，诉争房屋的购房合同由周某文一人签订，但办理房屋的按揭贷款时，银行要求贷款人和其配偶必须亲自到场办理相关手续，所以贾女士当时确实应银行的要求配合办理了贷款手续。但是办理贷款手续不能等同于还贷，周某文和贾女士确实没有支付过任何购房款和贷款。而且，办理贷款手续之前，贾女士早已对周某文的父母借周某文名义买房的事实完全知情且同意。所以，不应以贾女士曾配合办理贷款为由认定贾女士对房屋享有权益。
第三，贾女士和周某文于2019年11月离婚，诉讼房屋所有权于2020年7月15日登记至周某文一人名下。故诉争房屋不属于周某文和贾女士的夫妻共同财产。不动产物权变动，经登记发生法律效力。周某文在双方离婚以后才取得诉争房屋的所有权，且房屋登记在周某文一人名下，周某文和贾女士均未支付过任何购房款，故诉争房屋并非在婚姻关系存续期间取得的财产，不属于周某文和贾女士的夫妻共同财产。
第四，退一步讲，即便借名关系不存在，诉争房屋也属于周某文的个人财产，不属于双方的夫妻共同财产。《婚姻法司法解释三》第七条第一款明确规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”在本案中，诉争房屋的全部购房款均由周某文的父母支付，虽然购房时办理了贷款，但是全部贷款均由周某文的父母偿还。贾女士没有支付过任何一分钱购房款和贷款。诉争房屋以周某文个人的名义购买，且已经登记在周某文一人名下。故根据《婚姻法解释三》的前述规定，诉争房屋不属于双方的夫妻共同财产。
综上所述，周某文认为，贾女士对诉争房屋不享有任何权益。所以，恳请法庭依法驳回贾女士的全部诉讼请求。
法院查明
贾女士与周某文于2014年初相识，同年10月13日登记结婚。双方婚后因生活方式、经济等原因逐渐产生矛盾，以致感情失和，并自2016年4月分居。周某文曾于2016年诉至北京市朝阳区人民法院，要求与贾女士离婚。后周某文于2017年诉至北京市朝阳区人民法院，请求判令解除周某文、贾女士的婚姻关系并依法分割夫妻共同财产。
周某辉、高某系周某文父母。周某辉于2021年9月21日去世。
2015年7月15日，周某文作为买受人与出卖人北京M公司签订《北京市商品房预售合同》，约定周某文以按揭贷款的方式购买位于北京市朝阳区A号房屋；总价款为27524818元；首付13764818元，贷款13760000元。周某文作为借款人，贾女士作为共同借款人和某银行签订《某银行个人借款合同》。
双方确认该房屋首付款13764818元系周某辉、高某给付。就贷款部分贾女士主张系其与周某文共同偿还。周某文和周某辉的微信记录完整记录了上述转账和还款过程。除第一笔贷款外，其余贷款均系周某辉直接将款项汇入周某文名下银行账户。
该房屋已交付，并于2020年7月15日办理不动产产权证书，登记在周某文名下。
2019年9月20日，北京市朝阳区人民法院作出A号民事判决书，内容包括：…双方均认可对方没有工作、收入，均主张生活来源来自于各自父母赠与……
后周某文不服，上诉至北京市第三中级人民法院。该院判决书，内容包括：……根据本案查明的事实，周某文、贾女士在婚姻关系存续期间，双方的银行及证券账户中均有数千万元的大额资金转入及支出，并与案外人资金往来频繁。故本案中，本院无法确认周某文、贾女士各自账户内的资金系夫妻共同财产……判决如下：驳回上诉，维持原判。周某文、贾女士确定双方于2019年12月6日收到该判决书。
顺义区xxx房屋登记在高某名下。朝阳区xxx房屋登记在周某辉名下。丰台区xxx房屋登记在周某辉名下。
周某辉与周某文微信聊天记录，显示因限购问题周某辉借周某文名义买房，并商讨还款问题。
2021年5月27日，周某辉向周某文某银行账户转款共计1250万元。
2021年6月1日，周某文向某银行还款共计12446530.93元。周某文于当日将其就诉争房屋于某银行贷款13760000元清偿。
2021年，周某辉以其与周某文存在借名买房合同关系为由向本院提起诉讼，请求判令将诉争房屋过户至其名下。周某辉去世后，高某参与诉讼，亦要求将诉争房屋过户至高某名下。
贾女士提交周某文账户自2014年1月1日至2018年1月11日的账户（即xxx账户）明细，拟证明2014年开始周某辉尾号xxx每月都给周某文账户转账5-10万元的生活费，故无法证明周某辉是直接还款人，该金额只是周某辉给周某文的生活费，而该生活费周某文用于偿还房屋贷款。
贾女士提交其名下账户明细，拟证明自偿还房屋贷款后，原告每月定期向被告xxx的银行账户转账3-6万元用于偿还房屋贷款。周某文对该证据真实性认可，关联性及证明目的不认可，认为原告主张每月定期向周某文银行账户转账偿还房屋贷款，原告应说明哪个时间、哪笔钱，用于还贷。本案不是夫妻共同财产还贷，是借名买房，周某辉还款的事实。还贷款项不一定要产生混同，资金流向明确，没有任何混同。
周某文提交《证明》，内容为：“本人周某文，因其父母（父：周某辉，母：高某）名下已经存在房产，所以属于限购人群，致此使用儿子购房指标，父母全资购买一号房产。此房产最终所有权属父母所有，特此证明。儿：周某文，父：周某辉，母：高某。”周某文提交该证据拟证明周某辉、高某与周某文之间成立了借名买房合同。中粮瑞府小区的房屋系周某辉、高某借周某文的名义购买，周某辉、高某系该房屋的实际权利人，该房屋并非周某文和贾女士的夫妻共同财产，贾女士对该房产不享有任何权益。
贾女士对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为周某辉、高某与周某文为父母子女关系，是利害关系人，该证明不能确认其真实性；且2015年原被告感情很好，没有矛盾，如需借名买房完全可以签订借名买房协议或者在微信聊天记录中体现，但被告无任何证据证明告知过原告借名买房一事。
裁判结果
驳回原告贾女士的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为贾女士是否有权分割诉争房屋。首先，法院审查诉争房屋的出资情况。该房屋首付款系周某辉、高某支付。自2016年3月至2021年6月偿还的贷款，均由周某辉向周某文xxx账户转款后偿还。再审查A号民事判决书、A号民事判决书确定的贾女士、周某文双方于婚姻关系存续期间均没有工作、收入，生活来源来自于各自父母的赠与及账户内资金不是夫妻共同财产的事实。法院难以认定贾女士、周某文曾使用夫妻共同财产向周某文xxx账户还款。故法院确认诉争房屋贷款系由周某辉、高某出资支付。
其次，法院审查周某辉、高某就诉争房屋出资是否为对周某文、贾女士的共同赠与。周某文主张系周某辉、高某借用其购房资质买房。周某辉生前及高某亦于法院另案均主张与周某文系借名买房合同关系并要求将诉争房屋过户。另，法院综合审查双方提交的证据，亦难以认定周某辉、高某出资购房系对周某文、贾女士的共同赠与。
综上，法院认为贾女士、周某文未使用夫妻共同财产就诉争房屋出资，且周某辉、高某就诉争房屋的出资亦难以认定为对周某文、贾女士的共同赠与。故贾女士无权分割诉争房屋。
